Não, São Francisco não eliminou a família unifamiliar

Os americanos ficaram entorpecidos, eu acho, com as alegações de que um post na internet é “notícia falsa” ou “desinformação”. As palavras acabaram de se tornar outra maneira de dizer: “Não quero acreditar que isso seja verdade, seja ou não”. No entanto, não é preciso ser filósofo para demonstrar que algumas coisas são verdadeiras ou falsas. San Francisco não “simplesmente acabou com o zoneamento unifamiliar” como uma manchete no Planetizen reivindicações. O que acabou de acontecer em São Francisco é mais complicado e esclarece não apenas a mídia, mas também como o Conselho de Supervisores continua incapaz de fazer qualquer coisa para tornar as moradias mais baratas porque se preocupa com o lucro de alguém. O mesmo vale para os esforços da legislatura da Califórnia para incentivar mais moradias.

Primeiro, a história em Planetizen é um resumo de um post pago no San Francisco Chronicle. O resumo abrange a aprovação da legislação em 28 de junho^th que muda as zonas unifamiliares em São Francisco. Apesar de seu título enganoso, o post faz um bom trabalho ao resumir a história do Chronicle e o problema.

Aqui está o parágrafo de abertura do post Planetizen:

“'San Francisco planeja se livrar do zoneamento unifamiliar e, em vez disso, permitir fourplexes em todos os bairros e casas de seis unidades em todos os lotes de esquina, uma mudança há muito procurada pelos defensores do desenvolvimento habitacional', relata JD Morris em um artigo pago para o San Francisco Francisco Crônica”.

Até aí tudo bem, certo? Mas há um problema. Morris observa que há ceticismo sobre a legislação porque parece que a legislação estadual flummox foi aprovada no ano passado, SB 9, que pretendia permitir a subdivisão de um lote unifamiliar em dois. Esse detalhe está faltando na história, e eu vou entrar no SB 9 mais tarde. Outros defensores do desenvolvimento apontaram que havia muitas barreiras para realmente construir 4 casas em um lote e seis em um terreno de esquina. Quais barreiras exatamente? O resumo do Planetizen não diz, mas novamente, falaremos sobre isso mais tarde.

Finalmente, o post Planetizen cita o diretor de planejamento de São Francisco, Richard Hillis, dizendo que o efeito da ordenança será “bastante pequeno”, embora seja um “passo muito grande”. O patrocinador da legislação, o supervisor Rafael Mandelman, acrescenta que está frustrado porque “uma medida que já era modesta e incremental para começar acabou ainda mais”.

San Francisco acabou com o zoneamento unifamiliar ou não?

Levei um tempo para vasculhar o site do Conselho de Supervisores de São Francisco e o site da Assembleia Legislativa para descobrir o que realmente aconteceu. Mas aqui está. No ano passado, o supervisor Mandelman e o líder da maioria no Senado da Califórnia, Toni Atkins, apresentaram legislação para tratar do zoneamento unifamiliar. A de Mandelman, é claro, só teria impacto em São Francisco, permitindo mais densidade em zonas unifamiliares. O SB 9 de Atkin pretendia fazer essencialmente a mesma coisa, mas em cidades de todo o estado, incluindo São Francisco.

A legislação de Atkin foi aprovada (você pode ler o texto completo SUA PARTICIPAÇÃO FAZ A DIFERENÇA), criando um subsídio para loteamentos unifamiliares a serem subdivididos para criação de unidades habitacionais adicionais. O resultado do SB 9 é assim resumido pela California YIMBY no site deles,

• Ele permite que proprietários de imóveis na maioria das áreas do estado dividam suas propriedades em dois lotes, aumentando assim as oportunidades de aquisição de imóveis em seu bairro; e
• Permite a construção de duas casas em cada um desses lotes, com o efeito de legalizar os fourplexes em áreas que antes permitiam apenas uma casa.
• O SB 9 contém proteções importantes contra o deslocamento de inquilinos existentes.

Isso não deveria levar a um boom na construção de novas moradias em zonas anteriormente fora dos limites para novas moradias? Não, não vai. Para entender o porquê, você tem que ler as letras miúdas oferecidas por outro explicador da legislatura.

“As alterações recentes exigem que uma agência local impor um requisito de ocupação do proprietário como condição de um proprietário receber uma divisão de lote ministerial. Este projeto de lei também proíbe o desenvolvimento de pequenos loteamentos e proíbe lotes ministeriais em parcelas adjacentes pelo mesmo indivíduo para evitar a especulação dos investidores. Na verdade, permitir mais moradias em escala de bairro nas comunidades da Califórnia restringe o poder de mercado dos investidores institucionais. SB 9 impede os aproveitadores de despejar ou deslocar inquilinos, excluindo propriedades onde um inquilino residiu nos últimos três anos (ênfase minha).

A intenção explícita da lei é isolar os “aproveitadores” para permitir que os proprietários de uma única família existentes “ofereçam oportunidades de aluguel a preços acessíveis para outras famílias trabalhadoras”, enquanto criam riqueza para si mesmos. Como esses proprietários poderão fazer isso sem obter “lucro”? Isso é um mistério. A legislação silencia sobre o financiamento que será impossível para a maioria das pessoas com uma casa unifamiliar pagando uma hipoteca. Imagine uma jovem família com 5 anos de sua primeira hipoteca tentando financiar a subdivisão de seu lote, nova construção de mais moradias nas parcelas subsequentes e, em seguida, gerenciando o aluguel e manutenção de 3 unidades de aluguel. Imagine qualquer família sendo capaz de fazer isso.

Vamos ser sinceros, o SB 9 é simplesmente uma maneira de os legisladores esquerdistas dizerem que “acabou com o zoneamento unifamiliar”, dar um tapinha nas costas e depois sentar e assistir enquanto nada acontece. Sem investimento novas moradias, de qualquer tipo, não acontecem. Como já mencionei antes, os Elfos Keebler não vão sair das árvores e começar a martelar para construir as casas extras no terreno. Vai custar dinheiro, muito dinheiro. E desenvolver qualquer nova unidade habitacional é complicado e difícil por design e isso seria verdade mesmo que as cidades fossem obrigadas a conceder as divisões como uma função “ministerial”, ou seja, automaticamente.

A legislação de São Francisco (texto completo SUA PARTICIPAÇÃO FAZ A DIFERENÇA) melhoram no SB 9, pioram ou não têm efeito? A reclamação ouvida durante o debate sobre a legislação é que o projeto não faz o suficiente e faz muito pouco (você pode assistir ao debate completo SUA PARTICIPAÇÃO FAZ A DIFERENÇA). O supervisor Aaron Peskin achou que a conta fez muito pouco até que o controle do aluguel fosse adicionado.

"Vamos ser sinceros sobre isso", disse ele sobre os oponentes. “Eles se opõem a isso porque odeiam o controle de aluguéis.” Peskin continuou dizendo que a apoiava porque “as comunidades permaneceram viáveis ​​por causa do controle de aluguéis. Eu descanso meu caso.”

Mas os comentários de Peskin foram seguidos pelos do supervisor Matt Dorsey, que disse que votaria “não” na legislação porque “nos leva na direção errada” e que criaria “pouca ou nenhuma nova produção habitacional dadas as exigências adicionais. ” Ele também expressou preocupação de que agora, com a família unifamiliar tecnicamente não mais nos livros, San Francisco não é mais coberta pelo SB 9, embora essa lei, como eu mencionei, também não crie nenhuma habitação.

De volta à manchete e à pergunta: “São Francisco acabou com o zoneamento unifamiliar?” No sentido mais técnico, sim, tem. Mas como o Supervisor Dorsey apontou, todos os requisitos para a mudança significam, praticamente, assim como o SB 9, nada mudará. Levei horas de pesquisa para descobrir isso e explicar para você aqui. Se você leu até aqui, parabéns. Tenho certeza que muitas pessoas acabaram de postar o post do Planetizen no Facebook com um emoji de carinha feliz com outros com certeza repostar e repostar novamente, assim como fizeram com o SB 9 e medidas semelhantes em todo o país.

Infelizmente, as pessoas vão me dizer: “Você ouviu o que eles acabaram de fazer em São Francisco?” com entusiasmo. “Não é isso que você quer?” Não, não é. Assistir a legisladores de esquerda e líderes municipais se dando tapinhas nas costas alegando que fizeram algo significativo é exaustivo. Mas, pior ainda, convence as pessoas de que algo realmente foi feito para resolver o problema da falta de oferta. Quando o problema do aumento dos preços persistir, os defensores do controle de aluguéis, mais dinheiro para a construção cara de moradias sem fins lucrativos ou do governo dirão: “o mercado não funciona; O SB 9 e a legislação de Mandelman não fizeram nada para ajudar as pessoas pobres.”

O que é exasperante nessas medidas menos da metade é que o motivo pelo qual elas falham é especificamente porque não são soluções orientadas para o mercado, mas sim esforços para programar um resultado impossível de alcançar sem investimento que possa gerar retorno, sim , lucro. Democratas e socialistas querem que os proprietários financiem de alguma forma aumentos graduais na densidade sem criar nenhum valor que possa ser capturado para cobrir os custos. Isso é simplesmente impossível. Ao isolar desenvolvedores e profissionais, esses esforços estão condenados desde o início.

O que mantém esse padrão de comportamento é a “notícia falsa” de que algo aconteceu. As manchetes são tudo o que chama a atenção, e o trabalho excruciante de descobrir o que aconteceu é deixado para as pessoas descobrirem por conta própria, e quando a reportagem é realmente feita, ninguém se preocupa em ler ou entender as implicações. A solução para este problema é óbvia: as legislaturas em todos os níveis precisam parar de aprovar legislação que não faz nada e a mídia precisa parar de noticiar que ela faz.