Ohio age decisivamente para limitar o controle de aluguéis

Faz 4 anos desde que falei em uma conferência em Columbus, Ohio e escrevi aqui que Ohio poderia ser o lugar perfeito no país para combater a má política habitacional. Essa visão foi validada com a aprovação do projeto de lei 430, uma medida que impede que as cidades locais imponham o controle de aluguel, tornando Ohio um dos 29 estados que não permitem que o controle de aluguel seja aprovado pelos governos locais. O que torna a passagem tão importante é que ela foi feita em um momento em que cresce o fomento ao controle de aluguéis e outras medidas voltadas aos provedores de habitação em nível local em Ohio. Outros estados aprovaram medidas anos atrás, mas o movimento ousado de Ohio encerra uma das piores intervenções que os governos locais podem fazer na economia habitacional; pode ser uma ação que pode levar o resto do país a reverter a maré de más políticas habitacionais em geral.

Primeiro, os preços nos dizem quando a habitação é escassa. Quando a oferta habitacional não acompanha a demanda, os aluguéis sobem. É simples assim. A solução para o aumento da demanda por causa de novos empregos em uma cidade poderia ser aumentar a oferta de moradias. Mais oferta significa mais competição entre desenvolvedores, construtores e operadores de habitação para locatários, em vez de locatários competindo com locatários por apartamentos escassos e casas de aluguel.

No entanto, uma política de flexibilização e eliminação de regras e regulamentos que limitam a moradia e oferecem incentivos para construir mais moradias exige coragem. É muito mais fácil para os políticos culpar as incorporadoras e os provedores de habitação pelo aumento dos aluguéis; os aluguéis sobem por causa da ganância, não da falta de oferta. A resposta deles é simplesmente colocar um limite em quanto os preços sobem sem fazer nada sobre um crescente desequilíbrio entre oferta e demanda. O resultado são preços ainda mais altos quando a produção de moradias para. Se você quiser uma explicação completa de por que o controle de aluguel prejudica as pessoas com menos dinheiro, confira o artigo que escrevi para a Fundação para a Igualdade de Oportunidades.

Em Ohio, conversa sobre controle de aluguel está em ascensão, principalmente nas grandes cidades. Em 2018, escrevi isso sobre essas cidades e o resto de Ohio:

“Os democratas pró-trabalho tendem a ser politicamente mais fortes nessas cidades, enquanto os republicanos dominam nas áreas rurais; a política local tende a ser controlada por vereadores e prefeitos de esquerda, enquanto a legislatura é majoritariamente republicana. Essa mistura de diferentes dados demográficos e econômicos significa que Ohio também pode ser o próximo campo de batalha em um esforço para limitar e controlar o aluguel de moradias particulares nos Estados Unidos. O Estado pode ser o lugar onde a realidade pode verificar um problema crescente de más políticas”

É por isso que House Bill 430 é tão importante. O projeto trata de serviços públicos, mas a emenda ao projeto à medida que avançava no processo legislativo incluía limitações no controle de aluguéis, e o projeto completo com emendas foi aprovado em ambas as casas do legislativo. Atualmente, o projeto de lei aguarda a assinatura do governador Mike DeWine.

O projeto de lei faz algumas coisas importantes. Primeiro, define claramente o controle de aluguel como “exigir aluguéis abaixo do mercado para instalações residenciais ou controlar as taxas de aluguel de instalações residenciais de qualquer maneira, inclusive proibindo aumentos de aluguel” e limitando “alterações de taxas de aluguel entre locações, limitando aumentos de taxas de aluguel, regulando o aluguel taxas de imóveis residenciais com base na renda ou riqueza dos inquilinos, e outras formas de restrição ou limitação das taxas de aluguel”.

O projeto de lei também define “estabilização de aluguel”, outro nome para controle de aluguel, como “permitir aumentos de aluguel para instalações residenciais de um valor fixo ou em um cronograma fixo definido por uma subdivisão política”.

As definições são importantes porque mais adiante no projeto de lei, essas duas categorias de controle de preços são feitas fora dos limites para os governos locais. A forma como o controle de aluguéis é definido é fundamental porque os políticos locais têm interesse em impor controles de aluguéis, mas chamando-os de outra coisa. Isso não deixa brechas para explorar.

Também importante, o projeto de lei explica e declara que “a assembléia geral encontra e declara que a manutenção de uma oferta habitacional adequada, incluindo o acesso a instalações residenciais de aluguel habitáveis, limpas e bem conservadas, no estado de Ohio é uma prioridade urgente em todo o estado e necessário para o bem-estar dos habitantes de Ohio”.

Embora isso pareça óbvio, codificá-lo é valioso porque coloca na lei estadual a ideia de que mais moradia é a resposta para problemas de moradia, não mais dinheiro ou controles de preços. A legislação passa a catalogar todas as razões pelas quais o controle de aluguéis é uma política ruim. Vale a pena olhar para a lista exaustiva.

“A assembléia geral ainda considera e declara que o controle de aluguel e as medidas de estabilização de aluguel podem fazer o seguinte:

(A) Suprimir os valores de aluguel e propriedade e, assim, desencorajar a manutenção, conservação e reabilitação de instalações residenciais existentes e a construção de novas instalações residenciais;

(B) Incentivar os proprietários a converterem imóveis residenciais em condomínios, cooperativas e outros tipos de habitação, retirando-os da disponibilidade no mercado de aluguel;

(C) Menor receita de impostos sobre a propriedade para governos estaduais e locais e subdivisões políticas;

(D) Levar à deterioração das instalações residenciais;

(E) Desencorajar a rotatividade de instalações residenciais e, assim, privar potenciais inquilinos da capacidade de alugar tais instalações e resultar em má alocação de instalações residenciais;

(F) Impedir a venda de imóveis residenciais;

(G) Desencorajar o investimento em instalações residenciais novas e existentes, especialmente em tempos de aumento dos custos de materiais e escassez de mão de obra;

(H) Afectar negativamente, por falta de alojamento adequado, os indivíduos que procuram emprego em zonas com escassa habitação disponível e os empregadores que procuram trabalhadores nessas zonas;

(I) Distorcer o funcionamento do mercado de imóveis residenciais;

(J) Impor despesas administrativas e de execução substanciais em subdivisões políticas;

(K) Privar retroativamente os proprietários de instalações residenciais de direitos de propriedade.

O projeto de lei então enfia uma estaca no coração de qualquer tentativa local de impor o controle dos aluguéis.

“Nenhuma subdivisão política pode decretar, adotar, renovar, manter, fazer cumprir ou continuar a existir qualquer portaria e nenhum município pode adotar ou continuar a existir qualquer disposição de carta de resolução, portaria, resolução, regra ou outra medida que esteja em conflito com esta capítulo, ou que regule os direitos e obrigações das partes de um contrato de aluguel que são regulados por este capítulo, incluindo, sem limitação, de qualquer forma impor ou exigir controle de aluguel ou estabilização de aluguel”.

O projeto de lei termina com um esclarecimento da Regra Dillon. A Regra Dillon é baseada em precedentes legais que podem limitar os tipos de coisas que um estado pode proibir os governos locais de fazer. A Liga Nacional das Cidades descreve como, “derivado das duas decisões judiciais emitidas pelo juiz John F. Dillon de Iowa em 1868. Ele afirma a interpretação restrita anteriormente mantida da autoridade de um governo local, na qual um governo subestatal pode se envolver em uma atividade somente se for especificamente sancionado pelo governo do estado”.

O projeto de lei esclarece que “a oferta de moradias é uma questão de interesse predominante em todo o estado que requer uma abordagem uniforme para o controle de aluguéis e medidas de estabilização de aluguéis em instalações residenciais em todo o estado”. A redação final do projeto deixa bem claro que “é intenção da assembleia geral impedir subdivisões políticas de regular os direitos e obrigações das partes de um contrato de aluguel que são regulados por este capítulo, inclusive através da imposição de controle de aluguel e estabilização de aluguel de qualquer maneira.”

A linguagem do projeto de lei é completa e filosoficamente sólida, ressoando com todas as principais razões pelas quais o controle de aluguéis é uma má ideia, seus efeitos sobre a economia da habitação e, finalmente, afirmando a ideia de que a locação de moradias é regida por contratos, que determinam a aplicação legal "direitos e responsabilidades." O aluguel não é estabelecido por ganância, mas por causa da resposta às forças do mercado, e quando um residente e um provedor de habitação concordam com um preço e termos, o acordo é aplicável e não deve ser invadido por razões políticas pelos governos locais.

Ohio está demonstrando liderança e, esperançosamente, com a solução rápida do controle de aluguel fora da mesa, as cidades locais começarão a considerar facilitar a construção de moradias e explorar maneiras mais inovadoras de ajudar as pessoas na economia da habitação. Felizmente, Ohio fará a mesma coisa que fez com o controle de aluguéis com outras intervenções que aumentam os custos e os preços para pessoas que precisam de moradia, como o Zoneamento Inclusivo Obrigatório (MIZ), uma política que causou danos em outras cidades.