A propriedade não é o problema, a escassez de moradias é

No mês passado, participei de uma reunião da comunidade em Cincinnati, alunos do curso de Sistemas de Habitação da Escola de Planejamento da Universidade de Cincinnati para discutir “como os investidores institucionais estão impactando nossa cidade; o que está sendo feito atualmente para resolver esse problema e o que mais precisamos fazer.” Já postei antes sobre os esforços do Porto de Cincinnati para frustrar os investidores institucionais compra de moradia unifamiliar na cidade. A pergunta que foi difícil de responder na reunião foi o que exatamente é um “investidor institucional” e se a propriedade está causalmente relacionada a maus resultados habitacionais, como aluguéis mais altos, despejo ou dilapidação. Preocupar-se com quem é o dono da casa parece ser mais uma distração do problema real, a falta de oferta diante da demanda crescente.

Os alunos estão fazendo um curso chamado Sistemas de Habitação, ministrado pelo professor Hayden Shelby. O curso inclui uma análise da “natureza dos problemas imobiliários e dos mercados imobiliários” e “abordagem das falhas do mercado imobiliário”. Observar os padrões de propriedade e como eles se relacionam com os resultados no mercado imobiliário certamente vale um exercício em sala de aula, mas as intervenções políticas devem se concentrar em quem possui a propriedade? Depende se pode haver uma relação clara, consistente e causal entre propriedade e maus resultados. Até agora, não encontrei nenhum dado que estabeleça uma conexão.

Na verdade, por um tempo, o grande burburinho girou em torno da aquisição estrangeira de moradias nos Estados Unidos. A narrativa assustadora era que os investidores chineses estavam “estacionando” dinheiro no mercado imobiliário americano, comprando muitos prédios de apartamentos, esvaziando-os e esperando para vendê-los. Há cerca de 5 anos, havia uma proposta para tributar a compra de habitação por investidores estrangeiros para parar isso.

No entanto, o problema, investidores incompletos comprando e esvaziando prédios de apartamentos, não era real. Certamente, houve algumas transações com investidores fora dos Estados Unidos, mas eles estavam tentando ganhar dinheiro, não perdê-lo. Quando esses investidores compraram prédios, eles os administraram como qualquer outro proprietário, eles não os esvaziaram; o argumento bizarro era que, ao deixá-los vazios, os preços subiriam e o valor do investimento também. Só que para criar um aumento de 1% nos aluguéis médios, eles teriam que comprar e remover 1,400 unidades do mercado de Seattle, algo que simplesmente não estava acontecendo.

A preocupação atual é que, de alguma forma, os investidores – e os modificadores agora não são “estrangeiros”, mas “grandes” ou “fora da cidade” ou “grandes” ou “corporativos” ou todos os itens acima – são necessariamente maus atores. Os defensores apontam os resultados do aumento dos aluguéis, despejos e dilapidação como evidência. Mas todas essas coisas acontecem de qualquer maneira, independentemente de o proprietário morar a um quilômetro ou a 1,000 quilômetros de distância. E simplesmente não há nada de errado ou sinistro sobre Fundos de Investimento Imobiliário (REITS) ou fundos de pensão que compram imóveis se eles acham que isso dará retorno. A noção de que tais transações serão mais lucrativas ao deixar os prédios desmoronarem, assediar os inquilinos e despejá-los não só não faz sentido, como também não é apoiada por nenhuma evidência quantitativa.

Há provedores de habitação ruins – e há motoristas de ônibus, policiais, professores e talvez até políticos ruins – mas ninguém tenta atribuir as falhas desses atores a algo como onde eles moram ou onde estudaram. Se qualquer um desses tipos de atores fizer algo errado, o que faz sentido é sancioná-los por quebrar regras ou colocar a comunidade em perigo. Essas sanções já existem para pessoas que administram mal as propriedades de forma a criar problemas e o processo de despejo é presidido por um juiz, não pelo próprio provedor de moradia. E se o problema é o aumento dos aluguéis, a melhor maneira de compensar isso é criar um mercado imobiliário competitivo para que as pessoas insatisfeitas com o preço possam facilmente encontrar um substituto nas proximidades.

A sensação subjacente de indignação na sala da reunião era clara; algumas “corporações sem rosto” estão ganhando dinheiro, muito dinheiro, às custas dos pobres. Claramente, segue a lógica, essas corporações devem ser impedidas de possuir propriedades em Cincinnati. Um participante sugeriu não permitir que mais do que um certo número de casas sejam propriedade de investidores de qualquer tipo.

Estranhamente, o porto de Cincinnati concorda. Outra história publicada recentemente destaca os esforços do Porto para comprar o máximo possível de moradias com seus dólares públicos ou com o produto da venda de títulos. A ideia é que não sobrará nada para os investidores “intuitivos”. O Porto é uma instituição? E o que acontece quando alguém deixa de pagar o aluguel ou viola os termos do aluguel? O Porto vai despejá-los? Autoridades sem fins lucrativos e habitacionais, também instituições, despejam muitos, muitos inquilinos por falta de pagamento e violações de aluguel. O Porto também. O Porto planeja “recuperar seu dinheiro com o aluguel e, eventualmente, com a venda das casas. Mas o objetivo é manter os aluguéis acessíveis e os preços de venda baixos o suficiente para que as pessoas possam pagar.”

Hmmmm. Como eles vão fazer isso? As indicações da história são de que os $ 10,000 que Port imaginou que gastariam para melhorar as casas não são suficientes. O Porto começa a perceber – como qualquer outro proprietário, grande ou pequeno – que alguém tem de pagar a reparação. Se for o usuário final, um locatário ou um comprador, o preço aumentará. É matemática simples. A verdade é que qualquer comprador, seja um REIT ou um investidor pela primeira vez comprando um único imóvel alugado, o aluguel é a única forma de pagar pelas melhorias. Se houver um problema com habitação, a melhor maneira de resolvê-lo é incentivar melhorias, não obrigá-las. Se vier um mandato, os locatários pagarão a conta e as unidades não serão mais acessíveis.

Pode ser reducionista, mas sempre há uma maneira de resolver qualquer problema habitacional: permitir que o mercado produza lotes e lotes de moradias, tanto que produtores e fornecedores tenham que competir entre si para conseguir que as pessoas aluguem ou comprem seus produtos. Qualquer coisa menos do que isso desviará o campo de jogo do consumidor, forçando-os a competir entre si e a aceitar preços e condições abaixo do ideal. E aqui está o ponto-chave em toda essa discussão: mesmo que houvesse uma conexão causal mensurável e forte entre a propriedade e os resultados da habitação, a melhor solução para isso ainda seria mais habitação. O solvente para a maioria dos problemas habitacionais é criar oferta suficiente para que as pessoas tenham a oportunidade oferecida pela liberdade de escolher uma alternativa acessível.

A professora Shelby foi paciente com minhas perguntas na reunião e também foi gentil o suficiente para responder a algumas perguntas que enviei a ela sobre o tópico propriedade do investidor e a aula. Aqui estão minhas perguntas e suas respostas na íntegra.

Qual a importância de estabelecer uma definição clara do que se entende por “investidor”? Por exemplo, o Porto está usando o dinheiro dos investidores da venda de títulos para comprar casas para impedir que outros investidores as comprem; isso é realmente sobre investidores “bons” versus “maus”? Como isso é medido?

Eu acho que é realmente importante diferenciar os diferentes tipos de investidores. Neste projeto, contamos com o termo que outros usaram para descrever esse fenômeno, 'investidores institucionais'. Mas reconheço que é um termo imperfeito. Lutamos para encontrar um termo melhor para descrever que tipo de ator é realmente problemático nesse campo. Os tipos de entidades com as quais estamos preocupados são aqueles que estão causando impactos negativos em nossos cidadãos e comunidades ao (1) aumentar os aluguéis a níveis incontroláveis ​​para os inquilinos sem melhorar materialmente as propriedades, (2) despejar a taxas mais altas do que a maioria das outras proprietários do mercado e (3) não manter as propriedades de forma adequada, de modo que os inquilinos tenham que viver em condições precárias e os vizinhos possam sofrer efeitos indiretos nos valores de suas propriedades. Provavelmente precisamos de um termo melhor para esses tipos de investidores. Talvez apenas “investidores de maus atores” sejam suficientes. Mas a razão pela qual queríamos hospedar esta conversa da comunidade é que em Cincinnati muitas pessoas e organizações em nossa cidade notaram que temos algumas grandes entidades, principalmente REITS, que entraram em cena nos últimos anos e parecem estar produzindo esses problemas materiais para residentes a taxas muito mais altas do que o proprietário típico.

Quais são os resultados negativos que podem ser associados a investidores “ruins”? Esses resultados estão causalmente ligados à distância e ao tamanho do investidor? Obviamente, haverá grandes investidores distantes que têm “boas” moradias e pequenos investidores locais que têm “más” moradias.

Não sei se o tamanho é necessariamente causado por (ou mesmo sempre relacionado a) esses resultados ruins que listei acima. Certamente é possível (e plausível) que pequenos investidores e proprietários produzam esses problemas, bem como que grandes investidores produzam moradias acessíveis de qualidade. No entanto, quando há e guarante que os mesmos estão grandes entidades de investimento que produzem esses problemas - e temos algumas empresas em Cincinnati - essas empresas podem causar muita dor por causa de seu tamanho e impacto. Há também o problema de que muitas vezes é difícil responsabilizar essas grandes entidades porque operam sob várias LLCs e geralmente não têm um representante local facilmente acessível por inquilinos e defensores da comunidade quando surgem problemas. Essa é a questão fundamental.

Em vez de tentar regular a propriedade, faria sentido abordar resultados ruins usando o código existente e desenvolvendo programas para incentivar comportamentos diferentes? Por exemplo, se uma unidade habitacional estiver em ruínas, a Prefeitura poderia oferecer um empréstimo com juros baixos para concessão de um fundo que permitiria reparos mais acessíveis e evitaria que os custos fossem repassados ​​aos residentes.

Acho que uma maneira de combater isso é aplicar os regulamentos existentes, e certamente as pessoas com quem conversei na cidade estão tentando fazer exatamente isso. E definitivamente faz sentido oferecer subsídios e empréstimos a juros baixos para ajudar os proprietários a manter as propriedades. É definitivamente o caso que os proprietários de pequena escala, em particular, muitas vezes operam com margens muito apertadas e realmente têm dificuldade em manter suas propriedades, especialmente agora que os materiais e a mão-de-obra se tornaram tão caros. Mas a questão em que estamos focados aqui não são proprietários de imóveis que precisam de um pequeno empréstimo para atualizar algumas propriedades. Estamos falando de grandes entidades que estão entrando nos bairros, aumentando os aluguéis, não realmente “investindo” nas propriedades no sentido de colocar algo materialmente nelas, e extraindo valor através desses aluguéis. Essa é a questão fundamental que precisamos ter em mente sobre o modelo de negócios que estamos vendo emergir em aluguéis unifamiliares. A maioria dos investimentos imobiliários no passado buscava obter receita por meio do acréscimo de valor à própria propriedade ao longo do tempo. Portanto, há um incentivo para manter a propriedade. Mas não é isso que essas empresas estão fazendo. Eles estão extraindo ganhos de curto prazo por meio do aumento dos aluguéis e cortando custos ao não manter as propriedades. Acho que esse é um modelo de negócios fundamentalmente diferente da maioria dos proprietários familiares, e precisamos ter isso em mente quando falamos sobre esse assunto. Nós também. Precisamos ter isso em mente quando consideramos as respostas políticas apropriadas. Não queremos criar regulamentos que prejudiquem os proprietários de pequena escala que já estão lutando para manter unidades de qualidade.

Você teria alguma outra opinião ou comentário sobre o que espera que este projeto produza em termos de melhores resultados habitacionais? Se envolve regulamentação, como novas regras poderiam evitar a criação de desincentivos que poderiam reduzir o investimento de desenvolvedores privados na construção de moradias em Cincinnati?

Do ponto de vista do advocacy, quero que isso reúna as pessoas para pensar em soluções que possam levar a melhores condições de vida e maior segurança de posse para os locatários em nossa cidade. Não tenho um conjunto predeterminado de iniciativas políticas que estou tentando impulsionar, mas estou ouvindo as pessoas da comunidade, tentando conectá-las e tentando encontrar maneiras de direcionar pesquisas que possam ser úteis . Da mesma forma, do ponto de vista intelectual e pedagógico, acho que este projeto já fez muito do que esperava, que é estimular uma conversa que nos ajude a esclarecer qual é o problema e para onde nossa defesa deve ser direcionada.