A renda passiva tornou-se um grande chavão. O fascínio de receber contracheques estáveis sem trabalhar “ativamente” para isso é mais forte do que nunca.
Uma das maneiras mais populares de criar um fluxo de renda passiva é através de imóveis – pelo menos em teoria.
O processo é mais ou menos assim: você pega dinheiro emprestado de um banco, compra um imóvel e o inquilino paga sua hipoteca e mais um pouco. Depois de acumular mais patrimônio, você repete o processo, compra mais propriedades, aumenta a escala… e boom! Você é um magnata imobiliário.
Mas a realidade é diferente.
Se você quer ser um proprietário, precisa encontrar inquilinos confiáveis, cobrar aluguel e lidar com solicitações de manutenção e reparo (do seu próprio bolso).
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Que tal um administrador de imóveis?
Um bom administrador de imóveis pode facilitar a vida, mas o especialista em finanças pessoais Dave Ramsey ressalta que a renda ainda não é tão passiva quanto parece.
“Mesmo se você estiver gerenciando a empresa gestora, eles ainda precisam ligar para você e aprovar o novo sistema de aquecimento e ar de US $ 8,400 que explodiu, ou outro dia eu tinha um de US $ 26,000 em um de nossos prédios comerciais.” ele diz em um episódio recente do The Ramsey Show. “Não me pareceu nada passivo.”
Ramsey ainda gosta de imóveis como uma classe de ativos, mas alerta que os investidores devem saber no que estão se metendo.
“Adoro imóveis. Dá a você uma taxa de retorno melhor que outros investimentos não têm, mas quando ouço alguém dizer renda passiva e imóveis na mesma frase, significa que eles estiveram em sites de enriquecimento rápido.”
Então, como você pode investir em imóveis e torná-lo o mais descomplicado possível?
Aqui estão três maneiras de considerar.
REITs
REITs significa fundos de investimento imobiliário, que são empresas que imóveis geradores de renda própria como prédios de apartamentos, shopping centers e torres de escritórios.
Você pode pensar em um REIT como um proprietário gigante: possui um grande número de propriedades, recebe aluguel dos inquilinos e repassa esse aluguel aos acionistas na forma de pagamentos regulares de dividendos.
Para se qualificar como um REIT, uma empresa deve pagar pelo menos 90% de seu lucro tributável aos acionistas como dividendos a cada ano. Em troca, os REITs pagam pouco ou nenhum imposto de renda no nível corporativo.
É claro que os REITs ainda podem passar por momentos difíceis. Durante a recessão induzida pela pandemia no início de 2020, vários REITs reduziram seus dividendos. Os preços de suas ações também caíram na liquidação do mercado.
Alguns REITs, por outro lado, conseguem distribuir dividendos confiáveis por todos os lados. A Realty Income (O), por exemplo, paga dividendos mensais e entregou 117 aumentos de dividendos desde que abriu o capital em 1994.
É fácil investir em REITs porque eles são negociados publicamente.
Ao contrário de comprar uma casa - onde as transações podem levar semanas e até meses para serem fechadas - você pode comprar ou vender ações em um REIT sempre que quiser durante o dia de negociação. Isso torna os REITs uma das opções de investimento imobiliário mais líquidas disponíveis.
Invista em uma plataforma de crowdfunding online
Crowdfunding refere-se à prática de financiar um projeto levantando pequenas quantias de dinheiro de um grande número de pessoas.
Hoje em dia, muitas plataformas de investimento de crowdfunding permitem que você possuir uma porcentagem de imóveis físicos — de propriedades de aluguel a prédios comerciais e parcelas de terreno.
Algumas opções são direcionadas a investidores credenciados, às vezes com investimentos mínimos mais altos que podem chegar a dezenas de milhares de dólares.
Para ser um investidor credenciado, você precisa ter um patrimônio líquido superior a US$ 1 milhão ou uma renda auferida superior a US$ 200,000 (ou US$ 300,000 junto com um cônjuge) nos últimos dois anos.
Se você não é um investidor credenciado, muitas plataformas permitem que você invista pequenas quantias, se quiser – até US $ 100.
Tais plataformas tornam o investimento imobiliário mais acessível ao público em geral, simplificando o processo e reduzindo a barreira de entrada.
Algumas plataformas de crowdfunding também reúnem dinheiro de investidores para financiar projetos de desenvolvimento. Esses acordos normalmente exigem compromissos mais longos dos investidores e oferecem um conjunto diferente de perfis de risco-recompensa em comparação com a compra de ações em propriedades de aluguel que geram renda.
Por exemplo, o desenvolvimento pode atrasar e você não ganhará renda de aluguel no prazo esperado.
Patrocinadores de negócios imobiliários com financiamento coletivo geralmente cobram taxas aos investidores – geralmente na faixa de 0.5% a 2.5% de tudo o que você investiu.
Investir em ETFs
Escolher o REIT certo ou o acordo de financiamento coletivo requer a devida diligência de sua parte. Se você está procurando um maneira mais fácil e diversificada de investir em imóveis, considere os fundos negociados em bolsa.
Você pode pensar em um ETF como um portfólio de ações. E, como o nome sugere, os ETFs são negociados nas principais bolsas, tornando-os convenientes para comprar e vender.
Os investidores usam ETFs para obter acesso a um portfólio diversificado. Você não precisa se preocupar com quais ações comprar e vender. Alguns ETFs rastreiam passivamente um índice, enquanto outros são gerenciados ativamente. Todos eles cobram uma taxa – conhecida como taxa de despesas de gestão – em troca da gestão do fundo.
O Vanguard Real Estate ETF (VNQ), por exemplo, oferece aos investidores ampla exposição aos REITs dos EUA. O fundo detém 167 ações com ativos líquidos totais de US$ 72.0 bilhões. Nos últimos 10 anos, a VNQ apresentou um retorno médio anual de 6.2%. Seu índice de despesas de gestão é de 0.12%.
Você também pode conferir o Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE), que visa replicar o setor imobiliário do índice S&P 500. Atualmente possui 31 participações e um índice de despesas de 0.10%. Desde a criação do fundo em outubro de 2015, ele apresentou um retorno médio anual de 8.5% antes de impostos.
Ambos os ETFs pagam distribuições trimestrais.
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/owning-real-estate-passive-income-183000244.html