Permitir mais habitação impacta positivamente o preço da habitação

Na semana passada escrevi sobre minha exasperação ao tentar obter dados das cidades sobre o tempo que leva para produzir uma unidade habitacional. Não há nenhum dado público que possa ajudar a conectar permissão, população e preço? Bem, sim e não. Os dados do Federal Reserve Bank of Saint Louis, carinhosamente conhecido como Fred, são interessantes, mas não muito granulares. Mas vamos dar uma olhada em Nashville ao longo dos anos de 2010 a 2020 e o que isso pode nos dizer sobre permissões de moradia, população e preço. Com alguma ajuda do Zumper, um rastreador on-line de aluguéis, parece que quando o número de pessoas com licenças de moradia cai, o mesmo acontece com a taxa de aumento dos preços das moradias. Aqui estão os dados.

Vamos começar com o crescimento populacional de Nashville no período que estamos analisando, 2010 a 2020. Nesse período, de acordo com Fred, Nashville adicionou cerca de 300,000 pessoas, um aumento populacional de quase 20%.

Uma coisa que você notará imediatamente é um recurso enlouquecedor de dados quando se trata de cidades: não podemos realmente ver Nashville, mas apenas uma área mais ampla. Esta é uma característica confusa dos dados de habitação. O Censo dos Estados Unidos geralmente agrupa cidades e as chama de área estatística metropolitana ou MSA. Não é grande coisa, certo? Mas muitas vezes as disputas sobre moradia ocorrem nos limites estritos das cidades e, quando os dados são mais difusos do que isso, confundem o que você pode dizer sobre as cidades propriamente ditas versus a área circundante. Vamos com os dados de MSA de Fred.

Em seguida, vamos olhar para permitir. Fred rastreia esses dados usando números do Censo. Quando tomamos o número anual de autorizações emitidas e comparamos com a população, há uma relação interessante.

Há todos os tipos de problemas com isso. Primeiro, e mais óbvio, uma licença não equivale a uma unidade habitacional real. É por isso que estou buscando dados mais sutis sobre o tempo para permitir. Minha esperança é que possamos ver o intervalo de tempo que leva entre permitir e quando uma unidade se torna habitável. Ainda assim, vale a pena considerar essa proporção de novas unidades para novas pessoas. As 33,579 pessoas que chegaram a Nashville em 2014, por exemplo, precisavam de um lugar para morar. Existem fatores como taxas de vacância – muitas vezes é chamado de “absorção” – e outros fatores a serem considerados. Mas a relação entre novas pessoas e o número de autorizações é relevante. Significa menos competição entre as pessoas que procuram unidades habitacionais escassas.

Agora vamos ver o preço. Fred não rastreia aluguéis, mas rastreia “All-Transactions House Price”. Aqui está a mudança ao longo do período de dez anos nos preços da habitação, juntamente com o rastreamento de aluguéis de Zumper nos últimos cinco.

O que fica aparente aqui é que quando comparamos a tendência de licenciamento, população e preço, há uma relação.

O licenciamento parece acompanhar o crescimento populacional em Nashville no período de dez anos, e quando olhamos para os cinco anos que temos para os preços de aluguel e moradia, eles começam a diminuir junto com o aparente aumento da produção. À medida que a proporção de novas pessoas para unidades habitacionais permite cai, o mesmo acontece com a taxa de aumento de preços.

Mas ainda tenho dúvidas, até mesmo dúvidas. Os dados de Fred analisam a “estimativa usando preços de venda e dados de avaliação” para obter o preço. O que isso significa exatamente? Os dados de aluguel de diferentes fontes podem variar significativamente, assim como as estimativas locais de preço. Um grande problema com a permissão de dados é que eles não nos dizem quando as unidades permitidas realmente entram em serviço. Além disso, os dados locais revelariam muito sobre o tempo necessário para obter uma licença.

Essa primeira olhada nos dados voltados para o público parece validar meu argumento de longa data de que mais oferta significa preços mais baixos. Eu ainda acho que isso é verdade. Mas, ao contrário de meus colegas de esquerda que ficam felizes em confundir correlação com causalidade, eu simplesmente não consigo. Mais dados locais sobre licenças reais, preços e datas de quando a habitação entrou em serviço daria um argumento ainda mais forte. Mas este é um bom começo.

Mas, à medida que tentamos nos aprofundar em cidades de rápido crescimento como Nashville, e analisamos os dados que temos, há uma tendência: quando a população aumenta e a permissão segue, vemos os aumentos de preços começarem a cair.

Finalmente, há alguns blips interessantes que estão por aí também. Por exemplo, uma das cidades que mais encolhem nos Estados Unidos mostra um aumento nos preços da habitação desde 2018. Uma estação de televisão local publicou uma história no ano passado sobre como o “mercado imobiliário está aquecendo em Decatur”.

E os aluguéis? Zumper mostra um aumento de 26% nos aluguéis em Decatur no ano passado, cerca de US$ 123 em média. E uma olhada em seu gráfico de aluguéis nos últimos anos mostra uma tendência semelhante aos preços da habitação.

O que está acontecendo em Decatur? Aumento da inflação de grandes despejos de dinheiro pelo governo federal e problemas na cadeia de suprimentos? Pode ser. Mas essas são características dos últimos dois anos, e o crescimento dos preços vem se desenrolando desde 2018, aparentemente. Por quê? Vale a pena considerar.

O que precisamos é que as jurisdições locais estejam tão interessadas nessas medidas quanto eu e as usem para gerenciar melhor as economias habitacionais. No final, a base de qualquer economia funcional, justa e eficiente são muitas trocas entre compradores e vendedores. Quando os produtores veem a demanda, eles naturalmente querem produzir mais. Retardar isso só prejudica as pessoas que procuram moradia, especialmente as pessoas com menos dinheiro. Há mais trabalho a ser feito, mas seria muito melhor errar do lado de mais moradia do que de mais regras e atrasos.