Títulos de atividade privada e créditos fiscais de habitação de baixa renda de 4%

Os programas habitacionais federais geralmente se enquadram em uma de duas categorias: aqueles que fornecem um subsídio direto às pessoas para pagar pela moradia e aqueles que usam ferramentas financeiras para facilitar a construção de moradias. Entre as ferramentas financeiras, a mais significativa é o Crédito Fiscal para Habitação de Baixa Renda (LIHTC). Essa criatura do código tributário monetiza uma redução de impostos para investir em moradias populares. Mas nos programas de combate à pobreza analisados ​​pelo ex-deputado Paul Ryan, também existe uma ferramenta interessante, mas complexa – o Título de Atividade Privada ou PAB. O PAB permite que os governos locais vendam títulos isentos de impostos em nome de entidades que construam projetos que beneficiem o público, incluindo habitação. Quando combinados com créditos fiscais, os PABs podem ser uma ferramenta poderosa para construtores que buscam reunir capital para projetos habitacionais. Mas a complexidade e os custos são altos. (Se você quiser uma janela no LIHTC aqui está um post sobre como eles funcionam).

O Serviço de Pesquisa do Congresso publicou uma excelente cartilha sobre Private Activity Bonds. Assim como os créditos tributários, os PABs estão inseridos no código tributário e incluem dois tipos de títulos. um para projetos que atendem a propósitos governamentais; o outro para aqueles que servem a fins privados, desde que beneficiem o público. Se os títulos de atividades privadas forem para “atividades privadas qualificadas”, como habitação, os compradores dos títulos não pagam impostos sobre os juros que ganham. O Congresso limita o valor da dívida que pode ser emitida para atividades privadas; US$ 150 milhões e US$ 50 per capita em 1986 até US$ 335 milhões ou US$ 110 per capita em 2022. Também existem limites por tipo de projeto para influenciar o investimento. O Congresso também pretende limitar os gastos tributários (isenções significam menos dólares em receita tributária).

Como esses títulos podem ser combinados com LIHTC, especificamente créditos fiscais de 4%, é bem tratado em um documento da Corporation for Supportive Housing (CSH), Financiamento de habitação de apoio com títulos isentos de impostos e 4% de créditos fiscais para habitação de baixa renda. Segue um resumo dos requisitos para utilização de títulos isentos de impostos com créditos tributários.

Apenas governos estaduais e locais, juntamente com agências quase-governamentais, podem emitir os títulos. Normalmente, trata-se da Housing Finance Agency (HFA), a agência estadual que recebe as alocações de créditos fiscais. Mas como a quantidade de títulos isentos de impostos que podem ser emitidos está sujeita a um limite de volume (o limite mencionado acima), todas essas entidades governamentais competem agressivamente para se enquadrar no limite. Além disso, os projetos não podem acessar os recursos dos títulos até que recebam a aprovação do HFA estadual, e esses recursos são limitados a custos residenciais e não podem ser usados ​​para espaços comerciais, por exemplo.

Há um limite importante que vale a pena observar com relação à combinação de créditos fiscais e títulos isentos de impostos. Para receber a alocação de crédito fiscal, o gerente do projeto deve cobrir pelo menos 50% dos custos de construção (a “regra dos 50%) com os rendimentos dos títulos; e, claro, qualquer habitação construída com esses títulos e créditos fiscais deve estar disponível para pessoas que ganham menos de 60% da Renda Mediana da Área (AMI). Normalmente, 20% das unidades devem ser acessíveis para pessoas com 50% de IAM ou menos, ou 40% das unidades com 60% de IAM.

Se ainda não é óbvio, esses tipos de projetos são complicados. Adicione a isso o fato de que muitas vezes esses tipos de “negócios” incluem financiadores adicionais. Por exemplo, o único projeto habitacional em que trabalhei como incorporador foi um projeto de 4% usando títulos isentos de impostos. Mas também tínhamos fundos do fundo fiduciário de habitação do estado, bem como um empréstimo para construção. Para ser honesto, tive que vasculhar meu cérebro e me debruçar sobre e-mails antigos para lembrar exatamente como o projeto surgiu. O documento da CSH faz um ótimo trabalho ao mostrar, por meio de sete estudos de caso diferentes, algumas das maneiras distintas pelas quais esse financiamento pode ser combinado. Por exemplo, um dos estudos de caso mais simples é de Michigan. Aqui está um gráfico que mostra o financiamento para o projeto.

O MSHDA é a Autoridade de Desenvolvimento Habitacional do Estado de Michigan, a Agência de Financiamento Habitacional do estado. O MSHDA vendeu os títulos e a dívida está sendo paga por meio da modesta renda dos inquilinos, que vem parcialmente dos vouchers da Seção 8. Cada um dos financiadores do projeto tem requisitos diferentes e, nesses tipos de projetos, o cumprimento de um requisito pode atrapalhar um dos requisitos do outro financiador.

Em alguns casos, o patrimônio líquido do crédito tributário pode ser usado para pagar o serviço da dívida. O documento da CSH usa um estudo de caso que usou os títulos e depois “retirou totalmente os títulos uma conversa permanente com outros empréstimos públicos, doações e patrimônio de crédito tributário”. Isso se parece com o uso de patrimônio de crédito fiscal para quitar dívidas de títulos. Isso é convincente: embora o crédito fiscal de 4% seja uma porcentagem menor da base elegível de um projeto acessível, poder usar o crédito para pagar os títulos é uma boa ideia. O mesmo acontece com a combinação de várias fontes de financiamento.

Ryan não dedica muito tempo aos PABs, a não ser para sugerir que “poucos estudos sobre a eficácia dos Títulos de Atividade Privada . . . no que se refere à melhoria da mobilidade ascendente dos inquilinos.” Isso é verdade, e sua análise do desembolso do programa mostra que os títulos não têm sido usados ​​com tanta frequência quanto os créditos fiscais para moradias de baixa renda.

E não mudou muito na década desde sua análise (dados do gráfico do Tesouro dos Estados Unidos).

Minha visão é que os PABs devem ser utilizados da mesma forma que toda dívida é utilizada: captura de valor. No caso da habitação, sugeri um esquema de captura de valor para habitação sem-teto em que são quantificados os custos dos acampamentos, por exemplo, títulos vendidos para implementar intervenções para acabar com os acampamentos, depois à medida que as economias são realizadas, usando essas economias como serviço da dívida. O problema de montar o que é conhecido no mundo sem fins lucrativos como “uma pilha de capital” é o nível de complexidade que é problemático pelos seguintes motivos:

● Horário – esses tipos de arranjos de financiamento mastigam com o tempo, e tempo é dinheiro. Manter os custos enquanto espera para reunir e alinhar o financiamento é um aditivo real aos custos totais de desenvolvimento;

● Transações – mais financiadores significam mais custos de transação, e esses custos também aumentam os custos totais de desenvolvimento;

● Advogados e consultores – a cada passo do caminho, para evitar catástrofes que possam levar ao fracasso de um projeto, devem ser contratados advogados e consultores; e

● Não é muito eficiente – com todas as partes móveis e custos adicionais, esta é a maneira mais eficiente de fornecer moradia para as pessoas que precisam agora?

No final, volto à regra básica, qualquer proposta de financiamento habitacional deve ser o mais simples possível, obtendo fundos ou unidades necessárias para as pessoas que precisam deles hoje. Embora eu esteja intrigado e goste do desafio de resolver um quebra-cabeça financeiro, jogar esses jogos não paga o aluguel das pessoas; precisamos encontrar formas de reposicionar os PABs para uma finalidade melhor do que complexos financiamentos para a construção de moradias subsidiadas.