Colocando rodas em má política

Ao longo da última década, trabalhando em questões de política habitacional com representantes eleitos, desenvolvedores, construtores, provedores de habitação e defensores “Qual é a resposta?” ou "O que devemos fazer?" Isso geralmente ocorre depois que eu pinto uma imagem um tanto sombria do futuro; os governos estaduais e locais continuam a regular excessivamente a produção de moradias, criando escassez e preços altos e, em seguida, procuram tributar e extorquir a economia para subsidiar as vítimas de preços mais altos. No interesse de colocar a resposta em um só lugar, estou postando como uma série aqui.

Infelizmente, a resposta que dou geralmente é ignorada; imagine um paciente saindo de um consultório médico e indo direto para a loja de donuts depois de ser avisado que para perder peso, o paciente precisa fazer dieta. É mais fácil jogar latas de cerveja na televisão ou apresentar contestações legais do que fazer o trabalho árduo de entender a opinião pública sobre moradia e depois desenvolver mensagens para mudá-la. Mas aqui, em cinco posts, está minha melhor resposta para a pergunta: “O que fazemos para entender por que a política habitacional está sendo feita do jeito que está e como podemos mudá-la?”

Introdução: Colocando Rodas na Política de Habitação Ruim

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intentunt.

E assim, abrimos as muralhas da cidade. E exponha as ameias, todos trabalhando juntos para que isso aconteça, prendendo rodas deslizantes a seus pés gigantes e cordas em volta de seu pescoço, como cabrestos para puxá-lo para o santuário.

Virgílio. A Eneida, Traduzido por David Ferry, (Livro II, 349-353, p. 46). Imprensa da Universidade de Chicago, 2017.

Todos conhecemos a história do cavalo de Tróia, mesmo que nunca tenhamos lido a Eneida. Os gregos estavam em guerra com os troianos e para enganá-los, eles se escondem em um cavalo de madeira aparentemente inofensivo. Quando os troianos puxam o cavalo para dentro da cidade, os gregos saltam e o resto é história, Tróia é destruída. A história e a imagem são tão conhecidas que poucas pessoas poderiam dizer onde ouviram falar pela primeira vez; é quase como se tivéssemos nascido sabendo da ideia de “nunca confiar em gregos que trazem presentes” (timeo Danaos e dona ferentis), um aviso proferido pelo sacerdote troiano Laocoonte e finalmente ignorado.[1]

Citei acima um aspecto especialmente pungente da história essencial para entendê-la e apreciar sua relevância para a criação de más políticas públicas. Simplificando, em retrospectiva, todos sabemos que foi uma má ideia trazer o cavalo para Tróia. Mas meu palpite é que a maioria das pessoas diria, se perguntada, diria: “veio com rodas”. Ou seja, é provável para aqueles de nós que estão na praia balançando a cabeça e dizendo: “Não faça isso!” estaríamos olhando para um cavalo com quatro rodas perfeitas e uma corda presa. Tudo o que os Trojans tinham que fazer era transportá-lo, certo?

Mas este não foi claramente o caso naquele dia fora dos muros de Tróia. Os Trojans tiveram que trabalhar (accingunt omnes operi) para se autodestruir. Em quase todos os casos de más políticas que vi, especialmente em habitação, não é como se passar de “temos uma crise habitacional” para algo como controle de aluguel, pois a solução era tão simples quanto abrir um presente embrulhado. Em cada caso, vários avisos são ignorados e, em seguida, esforços extraordinários devem ser feitos para criar e implementar a política incorreta.

Talvez o melhor exemplo (e aquele que me apresenta como o Laocoonte local) seja a política de Seattle de Acessibilidade de Habitação Obrigatória. Tudo começou com uma “crise habitacional” em 2013, quando a recuperação pós-recessão trouxe empregos e aumentou a demanda por moradia para a cidade. Os preços das casas e os aluguéis começaram a subir. Seguiu-se uma espécie de pânico cívico. Algo tinha que ser feito. Curti caso contrário – o jovem agente grego enviou junto com o cavalo para encorajar os troianos a transportá-lo para dentro da Cidade – apareceu um consultor que avisou aos líderes da cidade que a razão pela qual os preços das moradias estavam subindo era a construção de novas moradias! Quanto mais empregos e moradias fossem criados, argumentou o consultor, mais a cidade teria que pagar para subsidiar as pessoas que não podiam pagar o aluguel.

Junto vem o cavalo, Zoneamento Inclusivo Obrigatório (MIZ). O argumento subjacente do MIZ é que há alguma injustiça acontecendo; enquanto a cidade cresce, os desenvolvedores ganham milhões enquanto os aluguéis sobem. Enquanto isso, o público, por meio do governo estadual e local, está preso à conta de subsidiar pessoas pobres que veem os aluguéis subir. Portanto, a resposta é tributar cada metro quadrado de novas habitações e dar o dinheiro para organizações sem fins lucrativos que, algum dia, construirão “unidades acessíveis”. Simplificando, isso não faz sentido: adicionar custos com taxas não tornará as novas moradias necessárias mais baratas, mas as tornará mais caras. O que faz sentido, porém, é que a inflação crescente justificará ainda mais taxas para organizações sem fins lucrativos. É um ciclo destrutivo de tornar mais difícil e cara a construção de moradias, o que justifica, ironicamente, dificultar a construção de moradias. Eu expliquei isso em 2016, e novamente recentemente. eu não era o único então or agora.

Qual foi o resultado? A partir do último relatório, o programa MHA de Seattle gerou US$ 96 milhões. Quando foi proposto em 2015, foi sugerido que dezenas de milhares de “unidades acessíveis” eram necessárias. A cidade afirmou em 2017 que,

“A MHA faz parte da Agenda de Acessibilidade e Habitabilidade da Habitação (HALA) de Seattle, que se esforça para criar 50,000 casas até 2025, incluindo 20,000 casas a preços acessíveis. O desenvolvimento tanto de habitação a preços acessíveis como de habitação a preços de mercado é uma estratégia importante para diminuir os aumentos dos custos da habitação e fornecer uma gama mais ampla de opções de habitação.”

Até a publicação desse relatório ao qual vinculei, a cidade reivindica 712 unidades subsidiadas de fundos do MHA gastos. Não houve auditoria independente dessa afirmação, mas mesmo que a aceitemos, o programa é um fracasso chocante. Estamos na metade de 2022 e mesmo contabilizando o Covid-19, o ritmo de produção é fraco. Um relatório mais recente do Seattle Times mostrou números mais fantasiosos:

“O transporte de 2021 [da MHA] pode ajudar a cidade a financiar mais de 900 unidades acessíveis, já que Seattle assume que cada unidade precisa de cerca de US$ 80,000 da cidade. Projetos habitacionais acessíveis geralmente combinam dólares da cidade com financiamento de outras fontes, incluindo os governos federal e estadual.”

Cada unidade precisa de $ 80,000. Certo. Um projeto recentemente colocado em serviço custou US$ 67 milhões para 148 unidades ou cerca de US $ 456,000 por unidade. Bem, quem se importa? Os aluguéis caíram, certo? Bem, mesmo contabilizando as quedas do Covid, os aluguéis estão subindo novamente em Seattle, chegando a um aumento anual de cerca de 18%.

A verdade é que a MHA aumentou os custos e desacelerou a produção de novas habitações, e mais foram construídas antes e mesmo durante a pandemia sem taxas e outras regras, a oferta acompanharia a demanda à medida que aumentasse após a pandemia. O esquema MHA fez as pessoas se sentirem melhor há cinco anos, hoje é um fator que contribui para a inflação habitacional pós-pandemia.

Existe uma chance de que a cidade de Seattle possa desistir do programa agora que a demanda está aumentando e os aluguéis estão em alta? Claro que não. É um sucesso. Olhe para todo o dinheiro que arrecadou para a habitação. Por que pararíamos agora? Na verdade, é apenas uma questão de tempo até que, com os aluguéis em alta, os membros do Conselho peçam aumentos nas taxas do MHA. Como Aeneas lamenta sobre o cavalo, “nós consagramos a coisa monstruosa na própria cidadela (Barca 46)”.

Com quase todas as políticas de habitação o padrão é o mesmo. Os aluguéis sobem e os pedidos para regular mais intensamente e taxar a habitação. Oferta e procura? Cala a boca Laocoonte! Há apenas uma solução, encontrar mais dinheiro para mais “moradia acessível”. E há muitos Sinon por aí, ativistas com mais anedotas do que dados reais, dispostos a prometer apoio político aos esforços de redistribuição de riqueza para garantir que todos tenham o “direito à moradia”. Em vez disso, o que as pessoas conseguem é uma vaga na lista de espera para aquela moradia acessível que pode vir, algum dia.

É frustrante ver tanta gente nas cidades trabalhando tão duro para criar políticas que dão más políticas habitacionais. Qual o primeiro passo para impedir que o cavalo entre na cidade? A resposta é descobrir no que acreditamos.

[1] Vale a pena notar que as nuances do latim permitem uma série de interpretações igualmente matizadas do que “e dona ferentis” poderia significar no contexto (ver, Murley, Clyde. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, vol. 22, no. 9, 1927, pp. 658-62).