Tendências imobiliárias: as vendas pendentes de casas diminuíram por seis meses consecutivos

Principais lições

• As vendas pendentes de novembro de 2022 diminuíram 4% em comparação com outubro e 38% em comparação com um ano atrás.
• Muitos fatores estão levando à desaceleração, incluindo altas taxas de juros, temores de uma recessão e vendas de casas sem precedentes nos últimos anos.
• Embora alguns especialistas prevejam um pequeno declínio nos preços das casas, muitos esperam que o mercado imobiliário se recupere em 2024.

As vendas pendentes de casas vêm caindo nos últimos seis meses, à medida que os compradores pressionam os freios para fazer grandes compras. Mas outras questões estão em jogo, inclusive comparar os números de hoje com a demanda sem precedentes durante a pandemia. Aqui estão os dados mais recentes sobre vendas pendentes de casas e o que isso pode sinalizar no futuro.

O que são Vendas Pendentes de Casas?

Uma casa está pendente de venda quando o comprador e o vendedor chegam a um acordo de compra de uma casa. Isso também é chamado de contrato porque ambas as partes concordaram contratualmente com os termos e condições da venda, incluindo preço, inspeções, contingências etc. dos documentos do comprador, aprova o empréstimo e o comprador e o vendedor se reúnem para assinar a papelada. Esse processo geralmente leva cerca de 30 a 45 dias.

Uma casa designada como uma venda pendente atingiu um ponto em que o vendedor se estabeleceu em um comprador. Nenhum outro comprador pode fazer ofertas pela casa neste momento, e o vendedor é contratualmente obrigado a vender a casa ao comprador aceito. Se um vendedor decidir quebrar o contrato para vender a outro comprador, o comprador original pode processar o vendedor por quebra de contrato.

Os números de vendas de casas pendentes são um indicador econômico importante para o crescimento do mercado imobiliário e da economia em geral. Os compradores de imóveis, seja comprando sua primeira casa ou mudando de uma casa para outra, ajudam a alimentar a economia por meio da compra de sua nova casa. Esses itens grandes, como aparelhos de reposição para roupas de cama novas.

Olhando para os últimos seis meses de vendas de casas

A Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) rastreia os dados pendentes de vendas de imóveis de mais de 100 serviços de listagem múltipla e 60 grandes corretores em todo o país. Ele divide o país em quatro quadrantes dos quais coleta dados para criar o Índice de Vendas Pendentes de Casas (PHSI). O NAR prefere usar esses dados em vez de outros índices, como início de moradias ou vendas de novas casas, porque considera que as vendas fechadas são o melhor indicador das vendas reais de casas. Ele reconhece que nem todas as vendas de casas pendentes fecham, mas 80% de todas as vendas de casas pendentes fecham, o que fornece ao PHSI os dados mais precisos.

O NAR usa um índice de 100 para uma linha de base. Números abaixo de 100 representam desaceleração nas vendas e números acima de 100 indicam um aumento nas vendas. As vendas de dezembro são publicadas no final de janeiro do ano seguinte. A lista a seguir é de junho a novembro de 2022 e representa os dados de vendas de residências para todos os EUA:

• Junho: 90.7
• Julho: 90.2
• Agosto: 88.5
• Setembro: 80.8
• Outubro: 77.0
• Novembro: 73.9

Indo mais fundo nos números

Os números mostram um declínio constante e relativamente acentuado nos últimos seis meses de dados disponíveis. A reversão das vendas de casas começou em abril de 2022, depois que o Federal Reserve começou a aumentar a taxa dos fundos federais em março de 2022. O aumento inicial da taxa foi de 0.25%, o suficiente para causar uma redução inicial de 4% nas vendas pendentes de casas. Então, em junho, o Federal Reserve aumentou as taxas em 0.75%. Isso, juntamente com os aumentos anteriores das taxas, resultou em uma queda de 9% nas vendas pendentes de imóveis em comparação com o mês anterior e em uma queda de 20% ano a ano. A tendência de queda continuou, pois as vendas pendentes em novembro foram 38% menores em comparação com o ano anterior.

Nos últimos anos, o Federal Reserve manteve a taxa dos fundos federais em 0.25% por muito tempo porque a economia estava vendo pouca inflação e os preços estavam relativamente estáveis ​​no mercado imobiliário. Durante a pandemia, os padrões de empréstimo do governo afrouxados liberaram bilhões de dólares na economia, o que desestabilizou os preços das casas e causou uma bolha. Instituições de crédito e investidores aproveitaram a frouxidão nos empréstimos, e os investidores começaram a comprar casas para vender enquanto os bancos emprestavam dinheiro para quase todo mundo. Esses fatores, combinados com um mercado imobiliário já apertado e problemas na cadeia de suprimentos, fizeram com que os preços dos imóveis disparassem.

A maioria das pessoas compra uma casa com base em sua capacidade de fazer pagamentos mensais. As guerras de lances e as pessoas pagando acima do preço pedido tornaram mais difícil para o comprador médio comprar uma casa. A atividade regular do mercado foi afetada por uma grande porcentagem de pessoas saindo das cidades, pois as empresas adotaram opções de trabalho em casa devido à pandemia. Isso liberou as pessoas da necessidade de morar a uma curta distância de seu local de trabalho. Além disso, alguns compradores eram investidores que procuravam alugar as casas que compraram para renda passiva.

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Uma vez que o Federal Reserve elevou a taxa de fundos federais, o dinheiro emprestado tornou-se mais caro e a inflação rápida tirou o poder de compra do americano médio. O aumento da taxa de juros hipotecários acabou com muitos possíveis investidores. Além disso, muitas pessoas que planejam se mudar durante a pandemia já o fizeram. Combine esses fatores com taxas de juros mais altas e você terá menos vendas pendentes de imóveis.

Os preços das casas cairão em 2023?

Os preços das casas provavelmente cairão em 2023, mas é difícil prever quanto. A habitação varia significativamente de mercado para mercado, e os vendedores não gostam de perder dinheiro em uma venda, mesmo que vendam por mais do que gastaram inicialmente. Freqüentemente, eles defendem seu valor máximo percebido, o que pode manter uma casa no mercado por um longo período até que eventualmente reduzam o preço para vendê-la.

Outra questão que pressionará os preços das casas para baixo é que o empréstimo de dinheiro para uma hipoteca é muito mais caro. Até o momento, a taxa de juros para uma hipoteca tradicional de 30 anos é de cerca de 6.5% para um mutuário com excelente crédito. Isso resulta em um pagamento mensal de $ 1,516 em uma hipoteca de $ 240,000, assumindo um adiantamento de $ 60,000. Freqüentemente, os compradores são pressionados a conseguir 20% para investir e tendem a tomar mais empréstimos para a hipoteca, aumentando seus pagamentos mensais.

Por último, mas não menos importante, os credores apertaram seus padrões de empréstimo em resposta ao aumento das taxas de juros e ao ambiente de possível recessão. É mais difícil para os mutuários obter uma hipoteca, e menos compradores qualificados significam que as casas permanecem no mercado por mais tempo e o estoque aumenta. Isso também tem o efeito de empurrar os preços das casas para baixo.

Muitos especialistas acreditam que uma queda nos preços da habitação será mais regional do que nacional, com algumas áreas tendo quedas de preços maiores do que outras. Mesmo com quedas de preços, a maioria dos economistas vê uma recuperação dos preços da habitação até 2024.

ponto de partida

Depois de um boom nas vendas de imóveis durante a pandemia, é natural uma desaceleração do mercado. Adicione taxas de juros mais altas e temores de uma recessão, e mais potenciais compradores de imóveis ficarão à margem esperando por mais clareza. Não deveria ser surpreendente ver as vendas pendentes de casas caírem ainda mais. No entanto, uma queda maior do que o esperado pode sinalizar que os consumidores estão se preparando para uma recessão pior do que o inicialmente esperado.

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