REITs vs. Fundos Mútuos Imobiliários: Qual é a diferença?

REITs x fundos mútuos imobiliários: uma visão geral

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) e os fundos mútuos imobiliários oferecem diversificação e uma maneira fácil e acessível para investidores individuais investirem em vários segmentos do mercado imobiliário. Eles também representam um veículo mais líquido para investimento neste setor do que possuir ou investir em imóveis diretamente.

Existe uma grande variedade de REITs e fundos mútuos do setor imobiliário para escolher. Antes de considerar qualquer tipo de instrumento, você precisa entender as principais diferenças entre os dois, bem como seus prós e contras.

REITs

Um REIT é uma corporação, trust ou associação que investe diretamente em imóveis por meio de propriedades ou hipotecas. Eles negociam em uma bolsa de valores e são comprados e vendidos como ações. REITs pagam dividendos como parte de sua estrutura. Eles são obrigados pelo Internal Revenue Service (IRS) a pagar a maior parte de seus lucros tributáveis ​​(90% ou mais) aos acionistas por meio de dividendos. As empresas REIT, entretanto, não pagam imposto de renda corporativo.

Pelo menos 75% dos ativos de um REIT devem estar em imóveis e pelo menos 75% de sua receita bruta deve ser derivada de aluguéis, juros de hipotecas ou ganhos com a venda do imóvel.

Os três tipos principais são REITs de ações, REITs de hipotecas e REITs híbridos.

REITs de ações

Equity REITs possuem e investem em propriedades como apartamentos, prédios de escritórios, shopping centers e hotéis. As receitas são geradas principalmente pelos aluguéis dos imóveis de sua propriedade ou participação.

Um REIT de capital pode investir amplamente ou pode se concentrar em um segmento específico, como hotéis, propriedades residenciais, armazéns, hospitais e assim por diante.

Em geral, os REITs de ações fornecem uma renda estável. E, como esses REITs geram receita por meio da cobrança de aluguéis, sua receita é relativamente fácil de prever e tende a aumentar com o tempo.

REITs de hipoteca

Mortgage REITs (ou mREITs) investem em hipotecas residenciais e comerciais. Esses REITs emprestam dinheiro para hipotecas ou compram hipotecas existentes ou títulos lastreados em hipotecas (MBS). Enquanto os REITs de ações normalmente geram receita por meio de aluguéis, os REITs de hipotecas obtêm receita com os juros de seus investimentos em dívida.

 REITs de hipotecas tendem a se sair melhor do que REITs de ações quando as taxas de juros estão subindo.

REITs híbridos

REITs híbridos são uma combinação de REITs de ações e hipotecas. Ambos possuem propriedades e cobram aluguéis e também investem em títulos hipotecários. Ao investir tanto em hipotecas quanto em ativos tangíveis, os REITs híbridos como o Two Harbors têm uma abordagem mais equilibrada e podem lucrar em ambientes de aumento e queda de taxas de juros, onde apenas ações tradicionais ou apenas REITs hipotecários podem ter dificuldades.

Observe que existem apenas alguns REITs híbridos listados.

Desempenho REIT

Os REITs tendem a ter um melhor desempenho quando as taxas de juros estão caindo e quando os aluguéis estão subindo. Como ações que pagam dividendos, os REITs são analisados ​​da mesma forma que outras ações. Mas existem algumas grandes diferenças devido ao tratamento contábil da propriedade. Como os REITs compram imóveis, por exemplo, você pode ver níveis mais altos de dívida do que para outros tipos de empresas.

As condições do mercado de capitais também são importantes, nomeadamente a procura institucional de ações REIT. No curto prazo, essa demanda pode sobrecarregar os fundamentos. Por exemplo, as ações REIT tiveram um desempenho muito bom em 2001 e no primeiro semestre de 2002, apesar dos fundamentos sem brilho, porque o dinheiro estava fluindo para toda a classe de ativos.

No nível REIT individual, você deseja ver fortes perspectivas de crescimento na receita, como receita de aluguel, receita de serviço relacionada e FFO. Você quer ver se o REIT tem uma estratégia única para melhorar a ocupação e aumentar seus aluguéis.

O setor da indústria também é importante, pois os REITs especializados terão retornos que variam dependendo do tipo de propriedade que possuem. Por exemplo, o gráfico abaixo mostra os retornos do REIT por setor em 2019. Naquele ano, as propriedades industriais e os data centers tiveram melhor desempenho, enquanto o varejo e o self-storage definharam.

Fundos mútuos imobiliários

Os fundos mútuos são investimentos agrupados geridos profissionalmente que investem em uma variedade de veículos, como ações e títulos. Os investidores compram cotas de fundos mútuos, ou unidades, que são compradas ou resgatadas pelo valor patrimonial líquido atual (NAV) do fundo. Os NAVs são calculados uma vez ao dia e baseiam-se nos preços de fechamento dos títulos da carteira do fundo.

Os fundos mútuos imobiliários investem principalmente em REITs e empresas de operação imobiliária usando gerentes de portfólio profissionais e pesquisas especializadas. Eles fornecem a capacidade de obter exposição diversificada a imóveis usando uma quantidade relativamente pequena de capital. Dependendo de sua estratégia e objetivos de diversificação, eles fornecem aos investidores uma seleção de ativos muito mais ampla do que pode ser alcançada comprando apenas ações REIT, e também fornecem a flexibilidade de mover facilmente de um fundo para outro.

Uma vantagem para os investidores de varejo são as informações analíticas e de pesquisa fornecidas pelo fundo. Isso pode incluir detalhes sobre os ativos adquiridos e a perspectiva da administração sobre a viabilidade e o desempenho de investimentos imobiliários específicos e como uma classe de ativos. Os investidores mais especulativos podem investir em uma família de fundos mútuos imobiliários, ponderando taticamente certos tipos de propriedades ou regiões para maximizar o retorno.

Desempenho do fundo mútuo imobiliário

Uma vez que eles investem principalmente em REITs, o desempenho dos fundos mútuos imobiliários está intimamente relacionado ao dos REITs que eles mantêm. Os fundos mútuos, no entanto, podem ser menos líquidos, ser menos favoráveis ​​aos impostos e ter taxas de administração mais altas do que os REITs ou os ETFs de REITs. Embora os fundos mútuos imobiliários tragam liquidez para uma classe de ativos tradicionalmente ilíquida, os críticos acreditam que eles não podem ser comparados ao investimento direto em imóveis.

Considerações Especiais

Os REITs e os fundos mútuos imobiliários oferecem aos investidores individuais com acesso limitado ao capital a investimentos imobiliários diversificados ou concentrados, porque eles têm mínimos de investimento relativamente baixos. Quando é diversificação que oferecem, os dois tipos de fundos ajudam a mitigar o risco.

Dependendo de sua estratégia de investimento, os fundos mútuos imobiliários podem ser um veículo de investimento mais diversificado do que os REITs. Isso pode reduzir os custos de transação para quem busca uma maior diversificação concentrada em um ou alguns fundos. Eles também têm o benefício de pesquisa e gerenciamento de portfólio profissional.

Os fundos imobiliários fornecem receita de dividendos e potencial para valorização do capital para investidores de médio a longo prazo. Lembre-se de que os REITs devem distribuir pelo menos 90% do lucro tributável aos acionistas a cada ano na forma de dividendos.

O valor dos imóveis tende a aumentar durante os períodos de inflação, à medida que os preços dos imóveis e os aluguéis aumentam. Portanto, REITs e fundos mútuos imobiliários podem servir como uma proteção potencial contra a inflação.

Por fim, os dois tipos de fundos imobiliários fornecem liquidez no que normalmente é uma classe de ativos ilíquidos.

desvantagens

Como acontece com qualquer investimento, há riscos em investir tanto em FIIs quanto em fundos mútuos imobiliários. As devoluções não são garantidas.

Além disso, como acontece com todos os fundos específicos do setor, aqueles com foco em imóveis podem ser mais voláteis do que fundos com horizontes de investimento mais amplos, como um fundo que acompanha o índice S&P 500. Em suma, quando o mercado imobiliário vacila, os fundos desse setor sofrem. Claro, o oposto é verdadeiro quando o mercado imobiliário está em alta.

O aumento das taxas de juros também pode afetar o retorno dos fundos imobiliários. Por exemplo, REITs dependem de dívidas ou dinheiro emprestado para adquirir propriedades. Quando as taxas de juros aumentam, também aumenta o custo do empréstimo, o que pode reduzir os lucros.

REIT vs. Exemplo de fundo mútuo imobiliário

Se você deseja investir no mercado imobiliário dinâmico e notoriamente caro da cidade de Nova York, por exemplo, considere o apropriadamente chamado Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) - um REIT que pode reivindicar o icônico Empire State Building como uma de suas propriedades de portfólio . Seu portfólio totaliza oito propriedades de varejo e oito de escritórios em Manhattan e na área metropolitana de Nova York.

A T. Rowe Price Real Estate (TRREX) é um exemplo de fundo mútuo do setor (imobiliário) com participações diversas. Com 41 participações, ela investe principalmente em REITs, bem como em empresas imobiliárias de capital aberto.

Concluindo!

Os REITs e os fundos mútuos imobiliários têm suas diferenças, mas são semelhantes porque oferecem liquidez e uma maneira acessível de obter exposição a ativos imobiliários diversificados. Para investidores de varejo sem capital significativo, esses fundos imobiliários criam uma avenida para investir em uma ampla gama de propriedades que, de outra forma, estariam fora de alcance. Os investidores de longo prazo, em particular, têm o potencial de colher os frutos da receita de dividendos e da valorização do capital no futuro. Antes de investir em qualquer um deles, certifique-se de compreender as diferenças entre os dois, bem como os riscos e recompensas que os acompanham.

Perguntas frequentes sobre REIT versus fundos mútuos imobiliários

O que é um REIT não negociado?

REITs não negociados são fundos de investimento imobiliário privados que são administrados profissionalmente e investem diretamente em propriedades imobiliárias e não estão listados em bolsas de valores. Eles estão disponíveis apenas para investidores credenciados de alto patrimônio líquido e, normalmente, exigem um grande investimento mínimo.

O que é um REIT ETF?

Os ETFs de REIT são fundos negociados em bolsa (ETFs) que investem a maioria de seus ativos em títulos REIT de ações e derivados relacionados. Os ETFs REIT são administrados passivamente em torno de um índice de proprietários de imóveis de capital aberto. 

O que é um fundo de índice REIT?

Como um ETF REIT, um fundo de índice REIT é um fundo mútuo que investe passivamente em um índice imobiliário de referência, como o MSCI US REIT Index ou o Dow Jones US REIT Index, que juntos cobrem cerca de dois terços do valor agregado de mercado REIT doméstico de capital aberto.

O que é um REIT de clipe de papel?

Um REIT de clipe de papel é uma estrutura que visa maximizar as vantagens fiscais inerentes aos fundos de investimento imobiliário, ao mesmo tempo que permite que a empresa opere propriedades que esses fundos normalmente não podem administrar. Esses REITs recebem intenso escrutínio regulatório, uma vez que, na estrutura do clipe de papel, as obrigações fiduciárias são devidas a diferentes grupos de acionistas e conflitos inerentes podem estar presentes. É semelhante, mas mais flexível em estrutura, ao REIT grampeado.

O que é um REIT Triple Net?

Um REIT triple net é um REIT de patrimônio que possui propriedades comerciais utilizadas em arrendamentos triple net (NNN). O arrendamento líquido triplo significa que os custos de manutenção e reparos estruturais devem ser pagos pelo inquilino - além do aluguel, impostos sobre a propriedade e prêmios de seguro. Como essas despesas adicionais são repassadas ao inquilino, o proprietário geralmente cobra um aluguel básico mais baixo. Isso absolve o REIT do maior risco de qualquer arrendamento líquido.