O varejo segue as pessoas – entre nos distritos centrais de negócios "sombra" e nos "centros da cidade instantâneos" suburbanos

Há evidências inconfundíveis da recuperação pós-pandêmica do varejo nos Distritos Centrais de Negócios (CBDs) de nossas principais cidades dos EUA. As explicações incluem uma diminuição nas populações de negócios durante o dia, pois as pessoas optam por trabalhar em casa, pelo menos em meio período. Além disso, os aumentos no crime no centro da cidade, mesmo antes da pandemia, são vistos como contribuindo para um declínio no tráfego de CBD. Mas há outras “forças migratórias” em ação que também são fatores.

A geração do milênio que mora em áreas urbanas agora está começando uma família. E, assim como seus pais (ou avós) boomers durante a fuga suburbana de meados do século XX, esses Gen-Ys estão trocando a vida da cidade pela vida suburbana ou mesmo exurbana. Seu desejo por quintais e escolas melhores, além de trocar o deslocamento pelo “zoom” está desempenhando um papel importante em sua realocação.

Leitura de um Especialista

Entrei em contato com o Diretor de Pesquisa Econômica da Moody's Analytics Thomas La Salvia, para ver se seus dados apoiavam minhas postulações; aparentemente sim. “Esse é exatamente o sentimento dos corretores de imóveis de varejo em Nova York, São Francisco e Chicago.” LaSalvia continuou. “O varejo segue as pessoas e os padrões das pessoas estão mudando. O fato de os principais empregadores de edifícios de escritórios não estarem trazendo os trabalhadores de volta em tempo integral diminuiu o tráfego de pedestres, o que afetou os varejistas de rua”.

De acordo com as estatísticas de vagas da Moody's, confirmam isso. Do primeiro trimestre de 2020 ao terceiro trimestre de 2022, as vagas no varejo do centro de Chicago cresceram de 15.6% para 18.2%, enquanto a vacância do metrô de Chicago aumentou apenas de 12.2% para 12.4%. A vacância no varejo do centro de São Francisco nos mesmos períodos aumentou de 4.5% para 8.2%, enquanto a taxa de vacância na área metropolitana de São Francisco apenas passou de 4.5% para 4.9%.

Na minha cidade natal, Minneapolis, a erosão do tráfego de varejo da CBD foi mais pronunciada. Mesmo antes da pandemia, a vacância do varejo no centro da cidade variava de 10% a 20%. De acordo com Cushman e WakefieldCWK
a taxa de vacância no varejo do centro de Minneapolis para o primeiro semestre de 2022 aumentou para 35%, em comparação com uma taxa de vacância no varejo de bairro de 7%.

O Nicollet Mall, o outrora vital shopping para pedestres no centro da cidade, ancorado pela amada e enlutada loja de departamentos Dayton's, tornou-se uma sombra de seu antigo eu. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue e outros varejistas especializados nacionais fecharam suas portas. A maioria havia apostado muito antes de a cidade embarcar em uma atualização urbana de US$ 2018 milhões em 75.

Agora um força-tarefa de membros do Conselho Municipal, gerentes de construção, corretores e especialistas do centro da cidade, liderados pelo prefeito de Minneapolis, Jacob Frey, estão trabalhando para desenvolver um plano de “revitalização do varejo” após uma série de fechamentos de lojas adicionais no shopping.

O Distrito Central de Negócios “Shadow”

No entanto, nem tudo é ruinoso no varejo no centro de Minneapolis. Em total contraste com as vitrines vazias no coração do distrito comercial central, as coisas estão movimentadas a poucos passos ao norte.

Minneapolis, como Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland e outras grandes metrópoles têm um distrito comercial central “sombra”. Esses bolsos urbanos se tornaram ímãs tanto para os profissionais da NexGen quanto para os nesters vazios. Eles apresentam lofts modernos, locais de encontro gastronômico e uma mistura moderna de varejistas especializados.

Em Minneapolis, o “corredor do cool” é o distrito de armazéns North Loop, limitado ao norte pelo rio Mississippi e ao sul por instalações comerciais e esportivas. É a nossa versão dos bairros River West de Chicago, North Beach de San Francisco e Third Ward de Milwaukee. Todos eles compartilham um DNA semelhante, um pool genético de prédios de tijolos humildes e baixos na orla dos metrôs dessas cidades.

Estas fábricas e armazéns comerciais construídos no início dos anos 20^th século XX, foram negligenciados durante os enormes projetos de renovação urbana do centro da cidade em meados do século XX, que despojaram grande parte do rico patrimônio arquitetônico de nossas cidades.

Imune a Recking Balls

Ironicamente, esses modestos prédios de armazéns e o terreno onde eles ficavam “não valia a pena demolir” devido à sua proximidade com os núcleos do CBD. Portanto, eles permaneceram armazéns comerciais de baixo uso durante a segunda metade do século passado.

Desenvolvedores perspicazes que começaram a comprar essas propriedades sabiam que seus tetos altos, tijolos expostos e construção de madeira pesada poderiam ser reaproveitados em escavações de alta demanda. O bônus adicional eram seus espaços comerciais no nível da rua, que se transformariam em cafeterias, restaurantes, bares e lojas de comerciantes locais.

No bairro North Loop, corretores dizem que há menos espaços comerciais vagos agora do que antes da pandemia. E tendências semelhantes em todo o país estão ocorrendo. Débora Carlson, diretor sênior da equipe de varejo da Cushman & Wakefield, atribuiu a força do setor imobiliário de varejo a um ressurgimento do interesse do consumidor em pequenos varejistas independentes.

Novos “centros da cidade instantâneos” nos subúrbios

A tendência de realocação do milênio está acontecendo em uma encruzilhada única no varejo suburbano. A perda de muitas âncoras de shopping centers, varejistas especializados e uma queda dramática no tráfego estão minando a viabilidade das propriedades de shopping centers Classe B e Classe C do país. Essa “queda de shopping” provavelmente resultará em muitos finalmente sucumbindo ao trator.

Enquanto isso, os melhores proprietários e desenvolvedores de shoppings de classe A estão em modo de triagem, já que muitas propriedades estão passando por remixagem e redesenvolvimento de inquilinos. No entanto, um grupo mais visionário de proprietários e desenvolvedores que entendem as vastas implicações do comércio unificado e do “novo varejo” estão reescrevendo completamente o manual do shopping.

Transacional para Experimental

Varejistas e marcas que antes se concentravam em transações devem agora elevar seu palco para o teatro de varejo, onde as lojas se tornam centros experimentais. Para atender a essas novas necessidades, o planejamento geral e o projeto arquitetônico devem ser reprogramados para apoiar o envolvimento humano dinâmico. É um plano de jogo muito diferente.

Muitas das propriedades em questão nasceram como shopping centers ao ar livre na década de 1950 até a década de 1970 e posteriormente convertidas em shoppings fechados na década de 1980. Agora muitos vão se transformar em uso misto centros, em esteróides.

Desenvolvedores de centros inovadores estão reinventando seus shoppings e centros em “centros da cidade instantâneos”. Essa abordagem tem menos a ver com a manipulação de espaço de varejo locável e mais com a criação de comunidades inteiramente novas.

Fórmula Vitória

As novas fórmulas incluem residências multifamiliares, varejo ao ar livre, uma ampla variedade de alimentos e entretenimento, espaços de coworking, saúde, bem-estar, academias de ginástica, revenda e até mercados de agricultores. Eles são projetados para atrair a geração do milênio que trabalha em casa, bem como os aninhados vazios.

As marcas nacionais que antes dominavam os corredores dos shoppings serão ampliadas por varejistas regionais e locais, bem como espaços de incubação de curto prazo e “pop-ups”, mantendo as coisas dinâmicas e relevantes. Mesmo restaurantes dirigidos por chefs e refeitórios tomarão o lugar de estabelecimentos típicos de redes, para imitar os bairros urbanos que os novos suburbanos deixaram para trás.

Estacionamentos para Parques

Com a nova ênfase na capacidade de caminhar e “tempo de permanência” dentro e ao redor desses novos bairros, os desenvolvedores entendem os benefícios de espaços verdes exuberantes e centros de atividades ao ar livre para evocar um “senso de lugar”. Baseado em Dallas Centenário Imóveis O redesenvolvimento do Hawthorn Mall, no subúrbio de Vernon Hills, em Chicago, está entrando em sua segunda fase e incluirá um parque ao ar livre de três acres e uma praça.

Construído inicialmente em 1973, o redesenvolvimento do Hawthorn Mall, anunciado pela primeira vez em 2019, incluía novas opções de varejo e restaurantes, residências multifamiliares de luxo e espaços de reunião internos/externos. Os planos expandidos do Hawthorn 2.0 incluem 162 unidades de residências para idosos, uma mercearia de 25,000 pés quadrados e 109,000 pés quadrados de varejo ao ar livre. Jeff Rutzen, gerente geral do centro, diz que o objetivo é “criar uma comunidade moderna e conectada do dia para a noite”.

O Take Away

Somente os desenvolvedores que abordam essas propriedades com uma mentalidade de “lousa limpa” e bolsos muito profundos provavelmente criarão comunidades sustentáveis. O teste decisivo dos “reconstrutores” de shopping centers será se os projetos resultantes serão vistos como shopping centers glorificados ou algo totalmente diferente.

Basta dizer que a convergência do crescimento do comércio eletrônico, as consequências da pandemia e a próxima etapa da vida dos mais de 72 milhões de millennials contribuíram para novos padrões dinâmicos de pessoas. O efeito cascata de tal mudança tectônica será sentido em nossas cidades e subúrbios nas próximas décadas.