Assistência de Aluguel Rural e Incentivos a Juros Baixos

Estamos analisando o que chamo de programas habitacionais da “seção” como parte do exame aprofundado do ex-deputado dos programas federais antipobreza criados ou associados à Guerra contra a pobreza. Como no último post, vou oferecer alguns antecedentes e história, dar a avaliação de Ryan e fazer a minha própria, juntamente com algumas ideias de como o programa pode ser melhorado ou reaproveitado.

Seção 521 do Programa de Assistência ao Aluguel Rural

Eu indiquei antes disso os problemas habitacionais da América rural são piores do que aqueles em ambientes urbanos. Os trabalhadores ganham menos, precisam viajar mais para encontrar moradia e, quando o fazem, descobrem que as vagas são poucas e distantes e os prédios são mais antigos e decrépitos. Os custos de construção de novas moradias nas áreas rurais rivalizam com os das cidades, mas os aluguéis rurais são muito mais baixos do que nas áreas urbanas ou suburbanas. Tradução: os desenvolvedores descobrem rapidamente que a maioria dos projetos em áreas rurais simplesmente não é viável, e isso inclui projetos financiados com créditos fiscais sem fins lucrativos. Assim, as áreas rurais enfrentam o duplo golpe de baixos salários e baixa oferta de moradias; embora a qualidade das moradias seja inferior, os preços permanecem altos e as vagas baixas. Enquanto isso, os subsídios acabam nas cidades e não nas áreas rurais.

O programa da Seção 521 é administrado – surpreendentemente – pelo Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA) como parte da Lei de Habitação de 1949. O USDA, na verdade, executa uma variedade de programas, incluindo o Programa de Habitação Rural para Aluguel da Seção 515 e a Seção 514 e 516 programas de Habitação para Trabalhadores Rurais, cada um dos quais usa empréstimos e subsídios para encorajar o desenvolvimento de moradias rurais. Além disso, a assistência do programa Seção 521 pode ser usada para pagar o aluguel dessas unidades. Os inquilinos pagam rendas iguais a 30% do seu rendimento mensal ajustado com base no seu AMI; o programa da Seção 521 paga o restante do aluguel. Como os outros programas habitacionais já discutidos, estes combinam dólares de alívio de aluguel e capital.

Ryan decidiu, com base nos estudos que citou, que o programa da Seção 521 falhou em sua missão de ajudar as pessoas a encontrar moradia acessível. A Coalizão Nacional de Habitação de Baixa Renda no ano passado disse que “Quarenta e sete por cento dos inquilinos rurais estão sobrecarregados com custos, pagando mais de 30% de sua renda por sua moradia e quase metade deles paga mais de 50% de sua renda por moradia. Mais da metade das famílias rurais que vivem com vários problemas, como acessibilidade, inadequações físicas ou superlotação, são inquilinos”.

Já observei que os problemas habitacionais da América rural são sérios e difíceis de resolver. Concordo que, embora bem intencionado, a Seção 521 e os programas associados não estão fazendo muita diferença nas questões. Como os outros programas discutidos aqui, se desregulamentássemos a política habitacional para permitir a construção de mais moradias, esses subsídios fariam mais diferença em áreas rurais duramente atingidas sem recorrer a todos os complicados e ineficientes esquemas de financiamento.

No ano fiscal de 2012, os gastos da Seção 521 foram de US$ 905 milhões. O programa RA da Seção 521 foi financiado em US$ 1.375 bilhão no EF20 e US$ 1.410 bilhão no EF21. O projeto de lei de gastos do EF22 forneceu US$ 1.450 bilhão para a Seção 521.

Seção 236 Programa de Assistência de Habitação para Aluguel

O programa da Seção 236 oferecia incentivos aos desenvolvedores na forma de taxas de juros abaixo do mercado (BMIR) para incentivar a construção de moradias de aluguel de baixo custo. A principal ferramenta do programa, criado em 1968, é o Abaixo das Taxas de Juros do Mercado (BMIR) para desenvolvedores dispostos a construir moradias para famílias de baixa renda. O conceito BMIR originou-se na Lei da Habitação de 1961, com o incentivo sendo uma baixa taxa de juros estatutária de 3%. O BMIR não segurou ativamente novos empréstimos depois que foi substituído pela Seção 236. Enquanto o programa estava ativo, milhares de unidades foram construídas utilizando seguro hipotecário apoiado pelo governo federal em empréstimos com prazo de 40 anos. Também houve pagamentos feitos a desenvolvedores privados reduzindo os juros. Os projetos também incluíram a assistência baseada no inquilino da Seção 8. De acordo com a análise de Ryan, naquela época, mais de 11,000 dessas unidades ainda recebiam pagamentos para reduzir os juros.

O programa foi criado em 1968 e gradualmente eliminado em favor dos vouchers e, no ano fiscal de 2012, o programa da Seção 236 estava gastando US$ 401 milhões em pagamentos de redução de juros nas hipotecas remanescentes. À medida que o período de compromisso se aproximava do fim, em 2016, HUD ofereceu conselhos sobre como desacelerar, converter ou manter a habitação acessível. Não está claro exatamente onde estão esses pagamentos porque o HUD não tem um processo de relatório transparente, mas a maior parte da habitação da Seção 236 foi convertida para uso privado ou continua operando como unidades acessíveis subscritas com diferentes subsídios. Ryan não ofereceu muito em termos de análise da eficácia do programa além de dizer que não havia nenhum estudo sobre a eficácia do programa.

Minha opinião sobre este programa é que valeria a pena examinar, com o aumento das taxas de juros, se o incentivo à nova construção de moradias de aluguel com taxa de mercado pode ser incentivado com pagamentos para reduzir os juros a zero com condições. Como eu indiquei, com incerteza econômica, aumento das taxas de juros e queda da demanda, a produção de imóveis para aluguel provavelmente cairá. Isso significa que, quando a demanda retornar, talvez até exploda, as famílias de baixa renda em busca de moradias para aluguel enfrentarão aluguéis altíssimos. Isso despertará mais preocupações que levarão a regulamentações inúteis. Oferecer empréstimos com taxas de juros reduzidas ou mesmo zero agora, juntamente com outros incentivos para desenvolvedores privados, reduziria seu risco e estimularia a criação de oferta para o futuro.