Você deve comprar uma casa agora? Especialistas avaliam prós e contras Você deve comprar uma casa agora? Especialistas avaliam prós e contras

Com as taxas de empréstimo subindo e recessão iminente, alguns potenciais compradores estão ficando com medo. Por outro lado, as taxas de juros quase certamente subirão mais alto, então você deve fechar um negócio em uma casa que você ama e comprar uma casa agora?

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Chamada difícil, dizem os especialistas. Por quê? “Há muitas partes móveis na compra de uma casa”, disse Peter Palion, planejador financeiro certificado de Long Island, NY.

Taxas de hipoteca, mercados imobiliários, poupança pessoal, contagens de crédito, objetivos de investimento e perspectivas de emprego são considerações importantes. 

Cronometrar o mercado imobiliário é difícil. Ainda assim, observadores da indústria sugeriram recentemente que o mercado imobiliário em brasa pode esfriar em breve e dar uma guinada a favor dos compradores.

“Quando o verão terminar, eu acho que quando o outono chegar, não vai ser tão espumoso quanto tem sido”, disse Palion. “Qualquer um que possa adiar e esperar provavelmente pode conseguir um negócio melhor.”

A demanda por casas ultrapassou em muito a oferta nos últimos anos, levando a preços altíssimos. A Covid elevou ainda mais os preços. Embora tenha sido difícil para os agentes imobiliários mostrar casas durante a pandemia, a demanda ainda superou a oferta, já que as construtoras tiveram que pausar a construção. Mas o aumento das taxas de empréstimo nos últimos meses pode conter a maré.

Aumento das taxas de hipoteca: você deve comprar uma casa agora?

Em 15 de junho, o Federal Reserve taxas de juros altas em três quartos de ponto base, o maior aumento em quase três décadas. O Fed não define as taxas de hipoteca, mas as mudanças na taxa do Fed indiretamente empurram as taxas de hipoteca para cima ou para baixo. 

A taxa de hipoteca fixa de 30 anos, que vinha oscilando em torno de 3% ao longo de 2021, agora está mais próxima de 6%.

Como resultado, o presidente do Fed, Jerome Powell, disse: “Eu diria que se você é um comprador de uma casa ou um jovem querendo comprar uma casa, precisa de um pouco de redefinição”.

Acontece que os consumidores já estavam na mesma página. Fannie Mae em 7 de junho revelou uma pesquisa nacional de habitação que mostra que apenas 17% dos consumidores relatam que é um bom momento para comprar uma casa.

“As expectativas dos consumidores de que sua situação financeira pessoal vai piorar no próximo ano atingiram um recorde histórico na pesquisa de maio, e eles expressaram maior preocupação com a segurança do emprego”, disse Doug Duncan, vice-presidente sênior e economista-chefe da Fannie Mae em um relatório. declaração. 

Preços residenciais ainda quentes; Uma desaceleração está chegando?

Em US$ 407,600, o preço médio de venda de casas existentes ultrapassou US$ 400,000 pela primeira vez em maio de 2022, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis.

Kenneth Leon, diretor de pesquisa de ações da CFRA Research, diz que isso mostra que ainda é um mercado imobiliário competitivo.

“Ainda há muitas licitações para casas existentes”, disse ele ao IBD.

No entanto, as vendas caíram mês a mês em três das quatro regiões dos EUA. E as vendas ano após ano caíram em todas as quatro regiões. O Nordeste foi a única região a registrar alta em maio x abril.

No geral, as vendas de casas existentes caíram 3.4% em maio em relação a abril. Eles caíram 8.6% em relação a um ano atrás.

“As vendas de casas voltaram essencialmente aos níveis vistos em 2019 – antes da pandemia – após dois anos de desempenho arrasador”, disse o economista-chefe da NAR, Lawrence Yun, em comunicado.

Ações de construtoras

Leon, da CFRA, admite que as construtoras estão se preparando para uma desaceleração nos próximos meses. Ele aponta não apenas as perspectivas das construtoras para os próximos trimestres, mas também os preços das commodities.

Em uma teleconferência de resultados com investidores recentemente, Lennar (LEN) disse que o tráfego para suas comunidades de vendas diminuiu significativamente.

“Até agora, em junho, novos pedidos, tráfego, incentivos de vendas e cancelamentos pioraram em muitos de nossos mercados devido a um rápido aumento nas taxas de hipoteca e ventos contrários de manchetes econômicas negativas”, disse o co-CEO Richard Beckwitt.

KB Home (KBH) também disse que os novos pedidos estão chegando em um ritmo mais lento.

“Vimos um abrandamento em maio à medida que os cancelamentos aumentam”, disse o COO Robert McGibney em uma teleconferência de resultados em 22 de junho com investidores. “Junho, eu diria, foi semelhante a maio, onde vimos alguma suavidade contínua nos últimos dois meses.”

A administração da KB Home diz que os aumentos de preços também desaceleraram em maio, enquanto os incentivos aumentaram em certas regiões, o que é um bom augúrio para os compradores de imóveis em busca de ofertas.

Enquanto isso, à medida que a oferta de moradias acompanha a demanda, os preços da madeira estão caindo de cerca de US$ 1,400 por 1,000 pés quadrados em março para cerca de US$ 600 nos últimos dias.

“A história mudou”, disse. “A madeira caiu de volta aos níveis normalizados.”

No entanto, ações de construtoras foram resilientes em meio a um mercado de ações volátil e mesmo quando o mercado imobiliário se abrandou. As ações da Lennar e da KB Home, que caíram significativamente das máximas de 52 semanas no final de 2021 e início de 2022, se recuperaram nas últimas semanas, de acordo com Análise de gráfico MarketSmith.

A recessão pode estar ao virar da esquina: você deve comprar uma casa agora?

Se os EUA estão entrando em recessão, a questão permanece quão ruim será. Uma recessão curta e moderada não teria um grande impacto no mercado imobiliário, diz Leon. Mas uma queda prolongada quase certamente criaria estragos.

“O positivo é que o emprego ainda é forte”, disse Leon.

Mas isso também pode mudar, já que as notícias de demissões aumentaram nas últimas semanas. Para os compradores de casas, isso significa não apenas ter que avaliar o impacto financeiro de perder um emprego, mas também a probabilidade de se mudar para aceitar uma nova oferta.

Comprar uma casa representa um grande compromisso, diz Palion.

"Não é algo que você pode abandonar facilmente no próximo mês porque as coisas mudaram", disse ele. “Considere a estabilidade do seu emprego e situação familiar.”

Para quem enfrenta uma chance em três de se mudar para outra parte do país dentro de três a cinco anos, Palion sugere que avalie cuidadosamente a opção de alugar.

Quanto você pode realmente pagar?

As taxas de hipoteca são um componente chave para calcular o que você pode comprar. Assim como a renda, quanta economia você acumulou, sua classificação de crédito e capacidade de cobrir outros custos recorrentes e inesperados de possuir uma casa.

Uma maneira de descobrir isso é considerar o índice trimestral de acessibilidade de moradia da NAR. o dados mais recentes mostram que o pagamento mensal típico para proprietários de imóveis no primeiro trimestre de 2022 foi de US$ 1,383, representando 18.7% da renda familiar. Isso se compara ao pagamento mensal médio do quarto trimestre de 4 de US$ 2021, representando 1,237% da renda familiar.

De um modo geral, um adiantamento de 20% é o ideal, diz Palion. Mas lembre-se de que colocar todas as suas economias em um adiantamento não é o ideal. Reparos e impostos sobre a propriedade podem atrapalhar os compradores de primeira viagem, muitas vezes colocando-os em dívidas mais profundas do que o previsto.

Outra maneira de reduzir os custos de compra de casa é aumentar sua classificação de crédito. Quanto maior a sua classificação de crédito, menor o custo do empréstimo.

Com o aumento das taxas de hipoteca, os potenciais compradores podem optar por esperar um pouco, fazer pagamentos mais regulares de outras dívidas, como saldos de cartão de crédito e empréstimos de carro, aumentando assim sua classificação de crédito.

Onde você deve comprar imóveis?

Em um mundo perfeito, o lugar que você quer morar e o que você pode gastar se alinham perfeitamente. Mas nem sempre é assim. Assim, alguns caçadores de casas optam por se mudar para uma parte mais acessível do país.

De acordo com o mais recente Dados NAR, o Oeste é a região mais cara para ser proprietário. Os pagamentos mensais médios são de cerca de US$ 2,200 e representam mais de 28% da renda familiar, com a família média recebendo cerca de US$ 93,000. O preço médio de uma casa existente no Ocidente é de quase US$ 526,000.

O Centro-Oeste é a região mais acessível para comprar uma casa, com pagamentos mensais em torno de US$ 1,200, correspondendo a cerca de 17% da renda familiar.

Você deve comprar imóvel alugado agora?

Comprar propriedades de investimento é uma “outra bola de cera”, disse Palion.

“Há uma grande distinção entre propriedade de investimento e uma residência principal”, disse ele. 

Comprar uma casa na qual você vai morar tem mais a ver com a satisfação de preferências pessoais, explicou Palion.

“Uma propriedade de investimento precisa ser antes de tudo uma decisão de negócios; quanto você está pagando por esta propriedade e qual é o aluguel que você pode cobrar?” ele disse.

O tempo e o dinheiro que você continuará investindo em imóveis alugados após a compra também são grandes diferenciais. Possuir unidades de aluguel significa que você precisa estar envolvido nos detalhes do dia-a-dia da administração da propriedade até certo ponto, mesmo que você contrate uma grande parte da administração.

"Você precisa ser capaz de atender as ligações à meia-noite sobre o banheiro transbordando", disse Palion.

Se você quer ser um investidor totalmente prático, considere investir em fundos de investimento imobiliário, ou REITs, em vez disso, sugere Palion. REITs são coleções de propriedades que contratam gerentes profissionais e negociam como qualquer outra ação.

Se você está pensando em comprar uma residência principal ou uma propriedade de investimento, a Palion tem um último conselho: “Relaxe; vá com calma. Não tome decisões precipitadas.”

Siga Adelia Cellini Linecker no Twitter @IBD_Adélia.

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