As ações estão em um mercado de urso, é um crash imobiliário a seguir?

Principais takeaways

• Dados da Associação Nacional de Corretores de Imóveis mostram que os preços das casas subiram 37% desde março de 2020
• Enquanto isso, as vendas totais de casas caíram 8.6% ano a ano e 3.4% mês a mês em maio
• Os dados da Moody's Analytics sugerem que a casa média está supervalorizada em 24.7%, com os preços subindo quatro vezes mais rápido do que a renda
• Como os compradores de imóveis são continuamente excluídos do mercado, muitos investidores e proprietários temem que um colapso imobiliário possa estar próximo.

segunda-feira, o Índice S&P 500 fechou em queda de 18.7% no acumulado do ano, pairando perto do território do mercado de baixa da semana passada. Enquanto isso, o Nasdaq Composite permanece em queda de cerca de 27% no ano, enquanto o Dow segue com uma perda de 14%. Em outras palavras, grande parte do mercado está dentro ou perto do país de baixa, sem nenhum alívio à vista para as ações que tiveram seus preços reduzidos em relação aos picos de janeiro.

E agora, investidores e proprietários de imóveis temem que o mercado imobiliário possa seguir o exemplo.

Os dados do Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) mostra que entre maio de 2021 e maio de 2022, os preços das casas existentes subiram quase 15%. Desde março de 2020, eles aumentaram 37%. Enquanto isso, os preços médios das casas chegaram a US$ 400,000 pela primeira vez.

Embora os preços altos sejam bons para investidores e vendedores, eles continuamente empurram os compradores de baixa e média renda para fora do mercado. E agora, alguns se preocupam, esses mesmos preços que viram os vendedores se alegrarem podem catalisar um colapso do mercado imobiliário.

Bolhas e choques

As bolhas de ativos ocorrem quando a demanda, a especulação e a exuberância do mercado aumentam os preços além de seus fundamentos. O resultado final? Ativos superfaturados que permanecem em demanda enquanto os compradores permanecerem interessados.

De acordo com Reserva Federal de Dallas, as bolhas imobiliárias são particularmente espinhosas devido aos seus amplos impactos econômicos. As bolhas imobiliárias geralmente levam a uma série de consequências não intencionais, como:

• Padrões distorcidos de investimento e compra
• Uma má alocação de recursos econômicos
• Ondulações que sangram no crescimento econômico e no emprego

Então quando investidores em pânico, ou falências e execuções de hipotecas atingem o mercado, a bolha “estoura”. Os preços dos imóveis caem, os investidores lutam para se manterem lucrativos e os proprietários podem se encontrar debaixo d'água muito empréstimos caros.

Dito isto, nem toda bolha necessariamente termina em um colapso total.

Alguns mercados podem experimentar uma correção, onde os preços das casas caem gradualmente e depois ficam estagnados por meses ou anos.

Por outro lado, um crash envolve uma rápida queda de preço (muitas vezes acompanhada por uma onda de execuções hipotecárias) que puxa o tapete de debaixo do mercado.

Antes e agora

Quedas no mercado imobiliário não são tão comuns quanto você pensa. Ainda assim, com a Grande Recessão fresca em muitas mentes, proprietários e investidores continuam cautelosos.

A grande recessão

O crash do mercado imobiliário de 2007-2008 foi um evento único nascido de várias práticas negligentes de governos, credores e investidores.

Para começar, taxas baratas e regulamentação mínima de empréstimos hipotecários permitiram que os bancos oferecessem empréstimos subprime a mutuários não qualificados. Muitos desses empréstimos foram emitidos sem a documentação adequada que documentasse a capacidade de pagamento do mutuário.

Enquanto isso, os investidores abocanharam “títulos lastreados em hipotecas” (MBS), que agrupam hipotecas como ativos investíveis. À medida que as taxas de empréstimos subprime cresciam, os empréstimos subprime compreendiam uma parcela maior desses títulos.

Infelizmente, muitos proprietários de imóveis não conseguiram fazer seus pagamentos, catalisando uma crise quando os bancos começaram a executar hipotecas sobre os devedores inadimplentes. Em muitos casos, os bancos incorreram em perdas ao tentar se desfazer de propriedades de valor decrescente. Logo, os proprietários fugiram das hipotecas submarinas a torto e a direito, deixando os bancos com propriedades que valiam menos do que o empréstimo contra elas.

Ao mesmo tempo, os investidores da MBS experimentaram sua própria crise quando os mutuários entraram em default, drenando seus lucros.

Em última análise, a confluência de eventos gerou uma recessão global (e toneladas de novas regulamentações de empréstimos hipotecários).

Avanço rápido para 2022

E então temos o atual boom imobiliário, que – como você verá – tem um conjunto muito diferente de causas. A saber: A pandemia de Covid-19.

Quando a pandemia começou, o Reserva Federal reduziu as taxas de juros para evitar um recessão e incentivar os gastos. Ao mesmo tempo, entre bloqueios impostos pelo governo e bajulação de funcionários, muitas empresas instituíram novas políticas de trabalho em casa. Enquanto isso, muitas famílias investiram fundos de estímulo na poupança ou pagaram suas dívidas.

A combinação de fundos de estímulo, dívida barata e flexibilidade do WFH atraiu muitos proprietários de casas para desocupar cidades caras. Enquanto isso, os emaranhados da cadeia de suprimentos e as restrições do Covid-19 atrapalharam a construção de novas casas, apertando a oferta.

Como resultado, a demanda disparou. Logo, os compradores se viram competindo pelas mesmas propriedades, fazendo com que os preços disparassem à medida que os proprietários de imóveis empolgados aceitavam ofertas em dinheiro, muitas vezes bem acima do preço pedido.

Podemos descartar um potencial crash do mercado imobiliário?

Embora não estejamos mais em confinamento, os impactos do Covid-19 no mercado imobiliário permanecem. Alguns temem que isso signifique que um colapso imobiliário pode estar ao virar da esquina.

Para começar, recente Agência de Censo os dados mostram que as vendas de casas caíram quatro meses seguidos. As vendas de novas residências unifamiliares caíram 16.6% entre março e abril. E em maio, as vendas totais de casas caíram 3.4% mês a mês e 8.6% em relação ao ano anterior. Ao todo, o estoque de casas existentes não vendidas de junho subiu para 1.16 milhão de unidades.

Mas enquanto as vendas caíram, os preços não seguiram o exemplo. De fato, maio marcou um novo recorde, com o preço médio de uma casa nova chegando a US$ 450,000. Ao mesmo tempo, o preço médio de venda de todas as moradias chegou a US$ 511,000.

Se você acha que isso soa alto, você não está sozinho. No início deste ano, a Moody's Analytics informou que os preços das casas nos EUA permanecem supervalorizado em uma média de 24.7%. Em março, o Fed de Dallas alertou que os preços de venda de imóveis superaram os preços dos aluguéis, sugerindo valores “inflados insustentavelmente”.

E não é apenas o quão cara é a habitação – é a rapidez com que ela chegou lá. Só no ano passado, os preços das casas subiram quatro vezes mais rápido que os rendimentos. Ao mesmo tempo, a hipoteca taxas de juros subiram de 3% em janeiro para 6.4% no final de junho, mais que dobrando o custo do empréstimo.

Ao todo, os números apontam para perspectivas ruins para os mercados imobiliários. A inflação altíssima, as taxas de juros crescentes e o estoque limitado tiraram muitos compradores de imóveis do mercado. Com os proprietários precisando se estender ainda mais para subir na escada da propriedade, a bolha pode estourar se os fatores econômicos levarem a rendas mais baixas ou taxas de hipoteca mais altas

Diferenças cruciais entre 2008 e 2022

No entanto, o consenso geral entre os economistas é que, embora um crash do mercado imobiliário seja possível, não é Provável.

Para começar, as bases atuais do mercado permanecem muito mais estáveis ​​do que há 14 anos. Critérios de empréstimo mais rigorosos e proteções robustas ao comprador de casas significam que a maior parte das hipotecas modernas é paga em dia. O segundo semestre de 2021 viu o comprador médio se inscrever com um recorde de pontuação de crédito média alta de 786.

Além disso, a inadimplência permanece em torno de 3%, e o primeiro trimestre de 2022 viu apenas 78,000 arquivamentos de encerramento. (Por outro lado, 10 milhões de americanos perderam suas casas entre 2006 e 2010, com 3.1 milhões de pedidos de execução hipotecária somente em 2008.)

Da mesma forma, os proprietários de casas agora têm um notável US$ 28 trilhões em home equity em comparação com o patrimônio imobiliário muitas vezes negativo de 2008. E Notas do JPMorgan que os proprietários modernos não incorreram quase nos mesmos níveis de dívida vistos antes de 2008.

Ao mesmo tempo, os estoques de moradias, embora em alta, permanecem perto dos mínimos históricos. Em setembro passado, NARAR
relatou uma oferta de 2.4 meses de casas para venda; em fevereiro, que havia caído para apenas 2 meses.

Enquanto isso, as construtoras, citando o aumento dos custos e a desaceleração da demanda, reduziram a produção. (O oposto foi verdadeiro no período que antecedeu a Grande Recessão.)

O cenário mais provável

Ainda assim, um mercado imobiliário robusto não significa que não haja espaço para uma queda de preços. A distinção: a maioria dos economistas acredita que uma correção, não um crash, está em ordem.

Por exemplo, o Fed de Dallas relata que, embora os preços reais das casas excedam seus fundamentos, eles não veem “nenhuma expectativa de que as consequências de uma correção imobiliária sejam comparáveis ​​à crise financeira global de 2007-09 em termos de magnitude ou gravidade macroeconômica”.

Doug Duncan, economista-chefe da Fannie MaeFnma
, concorda em grande parte. Sua posição é que, embora as taxas subam dramaticamente, “historicamente, movimentos tão grandes terminaram com uma desaceleração da habitação”.

O analista financeiro chefe do Bankrate, Greg McBride, concorda, observando: “Os preços dos imóveis podem se mover em grandes surtos – como agora – e então mostrar relativamente pouca mudança ao longo de um período de anos. Um platô dos preços é o resultado mais provável.”

Mas o que conta como uma “correção”, afinal?

Matthew Pointon, economista sênior de propriedade da Capital Economics, acredita que um 5% de declínio até meados de 2023 é um alvo razoável. E o economista-chefe da NAR, Lawrence Yun, concorda que “pequenas quedas de preços” de até 5% são prováveis ​​– e saudáveis ​​para um mercado “superfaturado”.

Não deixe o espectro de um crash do mercado imobiliário te derrubar

No clima atual, um crash do mercado imobiliário nacional parece improvável, embora não esteja fora de questão. Isso deixa muitos investidores imobiliários se perguntando: investir ou esperar?

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