Investir em imóveis com fluxo de caixa, também conhecidos como imóveis para aluguel, pode ser uma forma eficaz de gerar um grande fluxo passivo de renda. Você compra uma propriedade, instala um inquilino ou dois e recebe os pagamentos mensais do aluguel. Parece bastante simples, mas há um pouco mais envolvido em garantir que um imóvel alugado seja um investimento que vale a pena. Saber calcular o fluxo de caixa no setor imobiliário é importante para maximizar os lucros do proprietário.
A conselheiro financeiro pode ajudá-lo a incorporar imóveis em seu portfólio.
O que é fluxo de caixa em imóveis?
Em termos simples, fluxo de caixa refere-se ao movimento de dinheiro dentro e fora de um negócio. Quando você está discutindo os fluxos de caixa imobiliários, está falando sobre o dinheiro gerado pela propriedade (ou seja, receita de aluguel) e o dinheiro gasto em associação com a propriedade.
Os investimentos imobiliários podem gerar fluxo de caixa positivo ou fluxo de caixa negativo. Quando uma propriedade tem fluxo de caixa positivo, sua receita supera as despesas. Quando há fluxo de caixa negativo, por outro lado, as despesas superam as receitas.
Fluxo de caixa positivo é preferível para investidores imobiliários porque significa que eles estão ganhando dinheiro com a propriedade ou propriedades que possuem. Quanto maior a margem de lucro, melhor o retorno sobre o investimento. O fluxo de caixa positivo também pode facilitar a manutenção dos investimentos imobiliários, pois você pode ter um excedente de caixa que pode ser usado para manutenção, reparos e manutenção.
Fluxo de caixa negativo significa que um investidor está perdendo dinheiro em uma propriedade alugada. Fluxo de caixa negativo pode acontecer se a propriedade ficar vazia por longos períodos de tempo ou se os preços de aluguel não conseguirem acompanhar o que custa ao investidor manter a propriedade.
Como Calcular o Fluxo de Caixa em Imóveis
O cálculo do fluxo de caixa no setor imobiliário começa com o conhecimento de alguns detalhes importantes sobre a propriedade. Especificamente, para calcular o fluxo de caixa para aluguel, você precisa saber:
Quanto de renda bruta a propriedade gera
Despesas totais para a propriedade
Quais dívidas, se houver, estão associadas à propriedade
A receita bruta de aluguel representa toda a renda que a propriedade gera antes de quaisquer despesas serem deduzidas, incluindo pagamentos de uma hipoteca. O aluguel é normalmente a principal fonte de renda quando você está calculando o fluxo de caixa para imóveis residenciais para aluguel. Mas, dependendo do que está incluído no seu contrato de locação, você também pode coletar receita cobrando taxas de animais de estimação, taxas atrasadas ou outras taxas dos inquilinos.
Do lado das despesas, você está incluindo todos e quaisquer custos que você paga para possuir a propriedade. Portanto, isso pode incluir coisas como:
Seguros
Taxas de administração da propriedade (se você pagar a outra pessoa para administrar a propriedade para você)
Utilidades
Manutenção e reparos
Publicidade
Licenças comerciais que você pode ser obrigado a manter para alugar a propriedade
Honorários legais e profissionais (ou seja, despesas de despejo)
Você também incluiria a taxa de vacância da propriedade aqui. A taxa de vacância representa quantos dias do ano o imóvel fica sem inquilino, ou seja, não gera renda alguma. Para encontrar a taxa de vacância da propriedade, você deve somar a quantidade total de tempo que a propriedade ficou desocupada ao longo de um único ano e, em seguida, dividir pela quantidade de tempo que a propriedade poderia ter sido alugada e multiplicar a resposta por 100 .
Portanto, se a propriedade ficou vaga por 16 semanas, mas poderia ter sido alugada por 52 semanas, ela terá uma taxa de vacância de 30.76% (16/52 x 100). A taxa de vacância é considerada uma despesa operacional quando se aluga um imóvel.
Depois de ter suas receitas e despesas brutas, você pode passar para a próxima etapa, que é calcular o valor líquido. receita operacional (NOI). Para encontrar o NOI para imóveis de fluxo de caixa, basta subtrair as despesas da receita. O número resultante é a quantidade de fluxo de caixa produzido pelas operações. Não considera qualquer dívida que possa estar associada à propriedade. Para encontrar o fluxo de caixa líquido após a contabilização do serviço da dívida, você subtrairia o serviço da dívida da receita operacional líquida.
Por que os cálculos de fluxo de caixa em imóveis são importantes?
O cálculo do fluxo de caixa para imóveis é importante porque pode ajudá-lo a determinar a probabilidade de lucro de um investimento em aluguel de imóveis. Observar quanto você poderia cobrar de aluguel por uma determinada propriedade não é suficiente para fornecer uma imagem precisa. Você primeiro tem que eliminar as despesas operacionais da propriedade e quaisquer pagamentos de dívidas que você tenha que fazer em relação a ela para descobrir quanto fluxo de caixa lhe resta.
Se você tem uma taxa de retorno específica que você deseja, o cálculo do fluxo de caixa para imóveis pode lhe dar uma ideia se uma propriedade provavelmente atenderá às expectativas, as excederá ou ficará aquém. Não há uma taxa de retorno definida que seja considerada desejável ao investir em imóveis para aluguel. É amplamente subjetivo, com base no mercado de aluguel em que você está investindo e em seus objetivos individuais.
Como regra geral, é inteligente considerar as propriedades que passam no teste de 1%. A regra de 1% sugere que uma propriedade provavelmente será lucrativa se você puder cobrar de forma realista 1% de seu preço de compra no aluguel. Portanto, se você comprar um condomínio de US $ 350,000 para alugar, precisará cobrar pelo menos US $ 3,500 em aluguel mensal.
Se isso é realista ou não pode depender do mercado de habitação e arrendamento você está dentro. Cobrar $ 3,500 pelo aluguel em San Francisco ou Nova York, por exemplo, não é tão improvável. Mas cobrar a mesma quantia por uma casa unifamiliar em uma pequena cidade de Iowa provavelmente não funcionará. Portanto, é importante considerar o mercado como um todo, bem como o custo de vida e a renda dessa área ao aplicar a regra de 1%.
Impostos podem afetar o fluxo de caixa imobiliário
Os investimentos imobiliários podem compensar com o tempo, mas o IRS vai querer sua parcela justa da receita de aluguel que você está obtendo. Ao realizar cálculos de fluxo de caixa para imóveis, lembre-se de levar em consideração o que você terá que pagar em impostos sobre aquela renda. Geralmente, a receita líquida de aluguel é tributada de acordo com a taxa normal de imposto de renda. Portanto, se você estiver em uma faixa de imposto mais alta, isso pode significar pagar mais impostos sobre a renda do aluguel.
Você pode, no entanto, compensar parte do que deve deduzindo as despesas de aluguel. Algumas das despesas que você pode deduzir incluem:
Custos de manutenção e limpeza
Substituição de aparelho ou HVAC
Juros de hipoteca
Seguro de propriedade
Impostos sobre a propriedade
Taxas de publicidade
Taxas de administração de propriedade
Utilidades
Outros serviços, como controle de pragas ou paisagismo
Honorários legais e profissionais (por exemplo, se você tiver que pagar para despejar um inquilino)
Despesas de vaga
Você também pode deduzir as despesas de depreciação da propriedade. A dedução dessas despesas pode reduzir sua renda tributável. Entender quanto você provavelmente deve em impostos por possuir um imóvel alugado pode lhe dar uma ideia melhor de quanto de seus lucros você realmente manterá no final do dia.
Concluindo!
Compreender o fluxo de caixa em assuntos imobiliários ao avaliar novas oportunidades de investimento. A última coisa que você quer é investir em um imóvel alugado apenas para que ele se torne um poço de dinheiro. Saber como calcular o fluxo de caixa para imóveis pode ajudá-lo a montar um plano de investimento e evite fazer um mau investimento.
Dicas de investimento
Se você gostaria de possuir um imóvel alugado sem ter que fazer todo o trabalho duro de ser proprietário de um imóvel, existem maneiras mais fáceis de investir. As plataformas de crowdfunding imobiliário, por exemplo, possibilitam o investimento em imóveis comerciais e residenciais sem a necessidade de possuir o próprio imóvel. fundos de investimento imobiliário (REITs) são outra opção para investir em imóveis sem comprar imóveis. Os REITs são obrigados a pagar 90% do lucro tributável aos investidores como dividendos a cada ano, fornecendo a você um fluxo consistente de renda com pouco esforço de sua parte.
Considere conversar com um consultor financeiro sobre se o fluxo de caixa imobiliário pode ser uma boa adição ao seu portfólio. Encontrar um consultor financeiro qualificado não precisa ser difícil. do SmartAsset ferramenta gratuita combina você com até três consultores financeiros que atendem sua área, e você pode entrevistar seus pares de consultores sem nenhum custo para decidir qual é o certo para você. Se você estiver pronto para encontrar um consultor que possa ajudá-lo a atingir suas metas financeiras, comece agora.
Crédito da foto: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
O posto Como Calcular o Fluxo de Caixa em Imóveis apareceu pela primeira vez em Blog SmartAsset.
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html