Os aumentos das taxas do Federal Reserve estão esfriando o mercado imobiliário, mas as reformas do uso da terra ainda são necessárias

Desde a primavera de 2022, a meta de taxa de fundos federais do Fed – que é a taxa de juros que os bancos cobram uns dos outros por empréstimos noturnos – aumentou para 2.5%, de 0.25% em fevereiro. As ações do Fed aumentaram as taxas de juros de tudo, de cartões de crédito a hipotecas. As taxas de hipoteca mais altas estão começando a reduzir os preços, mas os preços mais baixos serão temporários sem os aumentos de oferta necessários para tornar as moradias mais acessíveis.

As taxas médias de hipotecas de 30 e 15 anos estão em seus níveis mais altos desde 2009, conforme mostrado na figura abaixo do último relatório do American Action Forum cartilha de habitação por Thomas Wade. A taxa de 30 anos é quase o dobro do que era em 2021, enquanto a taxa de 15 anos já mais que dobrou.

Apesar desses aumentos, ambas as taxas ainda estão próximas das mínimas históricas e estão abaixo das taxas de 6% a 7% que eram a norma de 2001 a 2009.

Embora as taxas de juros possam não ser altas pelos padrões históricos, os recentes aumentos ainda estão causando a queda dos preços. Ambos os índices de preços de habitação Case-Shiller e FHFA começaram a se estabilizar, conforme mostrado nas duas figuras abaixo.

As variações de preço ano a ano para ambos os índices também caíram para 15% para o índice composto de 20 cidades Case-Shiller e 16% para o índice FHFA. Ambos eram 19% em 2021.

O sentimento dos construtores está diminuindo em resposta aos preços mais baixos e ao crescimento mais lento dos preços. O NAHB/Wells FargoWFC
O índice do mercado imobiliário – criado a partir de uma pesquisa com construtores que avaliam as vendas e expectativas de imóveis – caiu para seu nível mais baixo desde antes da pandemia, conforme mostrado abaixo.

A demanda mais fraca e o sentimento dos construtores estão aparecendo nos inícios de construção. A figura abaixo mostra que as partidas estão desacelerando nas quatro regiões do país.

Menos inícios de habitação manterão a oferta de novas casas baixa e podem desacelerar a queda nos preços da habitação à medida que a oferta se ajusta para atender à menor demanda causada pelo aumento das taxas de juros. Embora isso possa ser bom para os atuais proprietários que experimentarão quedas menores no patrimônio no curto prazo, é ruim para a acessibilidade da habitação a longo prazo. O país tem uma significativa escassez de habitação—entre 6 milhões e 10 milhões de unidades—que um declínio no início da habitação só irá agravar. O mercado imobiliário apertado aparece nas taxas de vacância de imóveis e aluguel, que estão em seus níveis mais baixos dos últimos 10 anos.

Precisamos de mais moradias de todos os tipos na América para tornar as moradias mais acessíveis a longo prazo. É decepcionante, embora não surpreendente, que os lançamentos de imóveis estejam diminuindo em resposta à demanda mais fraca e aos preços mais baixos.

No entanto, seria um erro culpar o Fed pelos problemas do mercado imobiliário. O Fed está fazendo o que é necessário para conter a inflação galopante causados ​​por gastos excessivos do governo e sua própria criação excessiva de dinheiro durante a pandemia. Quaisquer outros efeitos que os aumentos das taxas de juros tenham sobre a economia são de importância secundária.

O principal culpado por trás do descompasso entre oferta e demanda no mercado imobiliário é o excesso de regulamentação governamental. O governo federal tem atuado há muito tempo no negócio de aumentar a demanda habitacional por meio da agências para-governamentais de Fannie MaeFnma
e Freddie Mac e outros programas governamentais.

Tanto Fannie quanto Freddie compram hipotecas de credores e têm apoio implícito do governo. Como os credores sabem que podem facilmente descarregar hipotecas para Fannie e Freddie, eles estão menos preocupados com os riscos de inadimplência de longo prazo e, portanto, podem manter os custos dos empréstimos artificialmente baixos.

Estimular artificialmente a demanda é ruim o suficiente por si só – lembre-se a crise da habitação? – mas o que torna ainda pior no contexto do mercado imobiliário é que os governos locais estão simultaneamente deprimindo a oferta através de regulamentos de uso da terra. Em todo o país, tamanhos mínimos de lotes, requisitos de estacionamento, processos de licenciamento complicados, requisitos de densidade e outros regulamentos locais restringem a quantidade de moradias que podem ser construídas. Quando as restrições de oferta são combinadas com subsídios à demanda, o resultado são preços mais altos que mantêm a moradia adequada fora do alcance de muitas famílias de renda baixa e moderada.

Os aumentos de juros do Fed estão esfriando o mercado imobiliário e, com mais caminhadas próximas devemos esperar que isso continue no futuro próximo. O impacto do Fed, no entanto, é menor em comparação com os impactos adversos das atuais políticas habitacionais dos governos federal e local que aumentam a demanda e restringem a oferta. As ações do Fed não devem nos distrair de fazer as mudanças de longo prazo que precisamos para equilibrar o mercado imobiliário – mais oferta no nível local e menos subsídios no nível federal.