A seção 1031 do código tributário dos EUA permite que pessoas que tenham ganhos de capital com vendas de imóveis adiem a exposição fiscal sobre esses lucros. Para fazer isso, eles devem usar esses lucros para comprar uma propriedade semelhante dentro de 180 dias da venda original e nunca podem tocar no dinheiro. Esse processo é conhecido como 1031 troca de títulos. Por razões óbvias, eles são populares entre os investidores imobiliários.
A lei existe para incentivar os investidores a colocarem seu dinheiro de volta em circulação em vez de apenas colocarem seus lucros em um banco, onde apenas o investidor se beneficia. É por isso que você pode fazer 1031 trocas quantas vezes quiser. No entanto, o elemento-chave é que você não pode tocar fisicamente em nenhum dos lucros. Se você os colocar em seu banco por um dia, os lucros estarão sujeitos a tributação.
Os investidores superam esse obstáculo transferindo seus lucros para o que é conhecido como intermediário qualificado”. Um intermediário qualificado é uma empresa que detém seus lucros e os libera ao seu comando quando você encontra um novo imóvel. Parece simples, mas uma lacuna regulatória no processo significa que você deve ter cuidado ao escolher um intermediário qualificado.
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Intermediários qualificados são regulamentados muito vagamente
Quando você entrega seu dinheiro a um corretor de imóveis ou a um advogado, uma forte supervisão regulatória determina como eles podem lidar com os fundos dos clientes. Esses regulamentos são projetados para dificultar que eles ajam de forma inadequada ou roubem seu dinheiro.
Eles devem manter o dinheiro de seus clientes em contas fiduciárias separadas da conta operacional de seu escritório de advocacia ou corretora de imóveis. Eles são legalmente proibidos de misturar os fundos ou usar o dinheiro do cliente para qualquer finalidade que não seja a transação ou os serviços jurídicos para os quais os fundos são prometidos. Eles também são obrigados a reconciliar todas as suas contas fiduciárias mensalmente.
Essas entidades devem compilar um livro-razão que catalogue as datas e os motivos dos depósitos e saques de suas contas fiduciárias. Eles são obrigados a equilibrar esse livro com os extratos bancários mensais e manter registros de suas reconciliações disponíveis para inspeção pelos representantes estaduais a qualquer momento durante o horário comercial normal. A falha em fazê-lo pode resultar na perda de sua licença, mesmo que nenhum dinheiro tenha sido levado.
O problema para investidores imobiliários é que nenhum órgão regulador equivalente em nível federal é responsável pela supervisão de intermediários qualificados. o IRS ainda tem um aviso sobre essas entidades em seu site. No nível estadual, apenas oito estados regulam ou supervisionam a conduta de intermediários qualificados. Eles são:
New Hampshire
O Estado da Virgínia (EUA)
Washington
Maine
Califórnia
Idaho
Colorado
Nevada
Isso significa que um intermediário qualificado nos outros 42 estados não regulamentados poderia teoricamente enlouquecer com seu dinheiro de troca 1031 e, desde que o liberasse a seu pedido quando você concluísse sua troca, você não seria o mais sábio. Esse é um pensamento assustador e a própria definição de um fantasma na máquina.
E se o seu intermediário qualificado fugir com o seu dinheiro?
Apesar da falta de regulamentação federal e estadual de empresas intermediárias qualificadas, ainda é crime para eles a apropriação indébita de seu dinheiro. Se eles fugirem com o seu dinheiro e não o pagarem quando você o exigir, eles podem estar sujeitos a processo e prisão. No entanto, isso não resolve seu problema como investidor.
Lembre-se, você só tem 180 dias para fazer sua troca. Esse relógio não para de tiquetaquear em nenhuma circunstância. Portanto, se o seu intermediário qualificado não tiver seu dinheiro quando você precisar fazer sua troca e você não conseguir concluí-la em 180 dias, estará sujeito ao imposto sobre ganhos de capital sobre o dinheiro roubado.
Um intermediário qualificado foge com seu dinheiro e lhe cobra uma nota fiscal no processo? Ai. Em alguns casos, as seguradoras do intermediário qualificado devolverão uma parte do dinheiro, mas é improvável que isso aconteça em tempo suficiente para você concluir a troca. Portanto, escolher o intermediário qualificado errado pode literalmente causar um pesadelo financeiro que levará anos para acordar.
O roubo de intermediário qualificado acontece com frequência?
Felizmente não, não. Mas quando você considera o fato de que intermediários qualificados podem ter lucros de dezenas, ou mesmo centenas, de vendas de imóveis ao mesmo tempo, apenas um intermediário qualificado fazendo a coisa errada pode causar milhões de dólares em estragos.
Tomemos o caso de Eduardo Okun, que era o ex-chefe do 1031 Tax Group. Ele executou sua empresa intermediária qualificada usando o dinheiro do cliente para financiar um estilo de vida de luxo que incluía mansões em vários estados, vários barcos e muitas joias que ele esbanjava em sua esposa modelo de biquíni.
Quando ele finalmente ficou sem dinheiro e não pôde pagar seus clientes, eles não sabiam o que era um choque maior: descobrir que seu dinheiro havia sido roubado ou descobrir que não havia estrutura regulatória ou supervisão para impedir que Okun roube isto. No momento de sua prisão, Okun estava finalizando um acordo para comprar outra empresa intermediária qualificada com quase US$ 900 milhões em depósito.
Ele foi condenado a 100 anos de prisão e forçado a perder quase US $ 40 milhões em propriedades. Eventualmente, seus clientes rejeitados acabaram com cerca de 70% de seu dinheiro. No entanto, esses 70% não chegaram a tempo de pagar sua conta de impostos, que tiveram que pagar do próprio bolso, e ainda incorreram em honorários advocatícios enquanto o processavam por danos.
Como você se protege de um intermediário qualificado obscuro?
Edward Okun não é o único a usar empresas intermediárias qualificadas para cometer impropriedades financeiras. Há numerosos casos onde intermediários qualificados foram pegos, e as perdas desses casos chegam a centenas de milhões de dólares. Apesar disso, ainda não há fiscalização federal do setor. Então, como você se protege de um intermediário qualificado obscuro?
Se você não mora em um estado que regule intermediários qualificados (e provavelmente não o faz, pois existem apenas oito deles), sua melhor aposta é provavelmente escolher um intermediário qualificado que também seja um advogado credenciado pelo estado. Pelo menos então eles serão obrigados a realizar reconciliações mensais de contas.
Não é garantia, mas lhe dará alguma paz de espírito saber que o intermediário qualificado escolhido tem a ordem dos advogados do estado olhando por cima do ombro. Em segundo lugar, faça sua pesquisa. Verifique as revisões on-line do intermediário. Eles têm a reputação de serem receptivos e proativos na comunicação com os clientes? Sua classificação BBB é alta? Faça perguntas difíceis ao entrevistar intermediários qualificados. Obtenha as respostas que deseja ou passe para a próxima.
Você deve proteger seus próprios interesses em 1031 Exchanges
Antes de uma luta de boxe, o árbitro chama os dois lutadores para o ringue e diz a eles “mantenham as mãos para cima e protejam-se”. Este conselho sólido se aplica a investidores que trabalham por meio de uma troca de títulos 1031. É sua responsabilidade escolher seu intermediário qualificado com cautela e extremo cuidado. Você trabalhou duro para obter lucro do seu investimento. Cabe a você protegê-lo.
Foto por Estúdio Prostock no Shutterstock
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html