A grande queda imobiliária de 2022

“Um tipo de mercado imobiliário dos anos 1970 é possível no futuro”

Agora temos um “Triple Whammy” em 2022. Além dos problemas voláteis do mercado de ações e títulos, o setor imobiliário acaba de entregar o pior golpe de dois meses desde 2008 e eliminou os ganhos de mais de um ano.

O Winans Real Estate Index (WIREI)™ acompanha os preços de novas casas nos EUA até 1830. Com base nos últimos dados de preços divulgados pelo Bureau of Labor & Statistics dos EUA, o WIREI registrou um declínio de 16.3% desde os níveis recordes de maio.

Gráfico 1: Índice Imobiliário Winans 2007-2022

Enquanto muitas pessoas pensam imediatamente na bolha de 2008 quando se trata de mercados imobiliários em baixa, um exemplo melhor é comparar o clima econômico de hoje com a alta inflação e taxas de juros crescentes de 1977-82. Lembro-me dessa vez dolorosamente bem. Meu pai era dono de uma empresa de construção residencial e eu trabalhei em uma grande corretora de imóveis durante meu primeiro ano na faculdade. Dizer que “foi um momento desafiador no setor imobiliário” é um eufemismo suave:

Gráfico 2: Índice Imobiliário Winans 1977-1982

O que a história nos diz para esperar?

· Um mercado imobiliário de lado por anos – como mostra o gráfico acima, os preços caíram 7% no último semestre de 1979 e foram amplamente negociados de lado até o final de 1982, quando o Federal Reserve continuou sua guerra contra a alta inflação com políticas monetárias apertadas.

· Escassez contínua de material e mão-de-obra - assumir um “fixer superior” será caro e demorado devido à escassez pós-Covid e ao aumento dos custos trabalhistas. Um imóvel totalmente remodelado será mais fácil de vender independentemente da “localização, localização, localização”.

· Empréstimos hipotecários mais apertados – Uma vez que o grupo de compradores qualificados diminuirá devido ao maior custo de empréstimo e grandes adiantamentos, os vendedores terão que “carregar papel” e assumir uma segunda posição atrás da hipoteca por vários anos.

· Não é um mercado comprador ou vendedor – Com grandes spreads entre os preços de compra e venda, o volume de vendas continuará a diminuir até que as condições de crédito melhorem.

· Impostos de investimento mais altos - Como serão necessários adiantamentos mais altos para se qualificar para hipotecas convencionais, os compradores devem considerar um empréstimo de um plano 401k ou pedir um empréstimo na margem de uma conta de investimento versus pagar altos impostos relacionados ao investimento da venda de ações.

Devido às políticas monetárias frouxas em vigor desde 2009, tivemos um grande passeio de alta no setor imobiliário com o Winans Real Estate Index ganhando 104%!

No entanto, todas as festas de liquidez chegam ao fim!

Desde 1850, os mercados imobiliários em baixa de vários anos nos EUA ocorrem 16% do tempo e, embora esperemos que essa desaceleração seja de curta duração, as baixas taxas de hipoteca da última década não retornarão em nossa vida