A Homeownership Society foi um erro

A Atlântico acabou de publicar um novo artigo que faz alguns dos mesmos pontos sobre a casa própria como meu capítulo recém lançado in Capacitando o novo trabalhador americano. Na verdade, faz parte do mesmos argumentos eu tenho feito por anos.

O título do artigo praticamente diz tudo: A Homeownership Society foi um erro. O autor, Jerusalem Demsas, acredita que “Imobiliário deve ser tratado como consumo, não como investimento”, uma premissa que muitos americanos deveriam seguir.

Demsas assinala que “'Comprar na baixa e vender na alta' quando o ativo de que estamos falando é onde você mora é um conselho bastante absurdo. As pessoas querem viver perto da família, perto de boas escolas, perto de parques ou em bairros com os tipos de comodidades que desejam, não negociar sua localização como ações baratas. Ela também observa que “Uma casa está ligada a uma localização geográfica específica, vulnerável a choques econômicos e ambientais locais que podem acabar com o valor do terreno ou da própria estrutura no momento em que você precisar.”

Todos esses são bons pontos e ótimas razões para evitar tratar a casa como um investimento.

Demsas também reflete um argumento que fiz em meu testemunho bancário do Senado de outubro de 2021:

Embora o patrimônio imobiliário frequentemente represente uma grande parcela da riqueza de muitos americanos, a compra de uma casa pode ser um investimento arriscado que depende inteiramente da valorização do preço da casa, um atributo fundamentalmente em conflito com a habitação cada vez mais acessível.

Embora Demsas não se aprofunde nisso, essa dependência da valorização do preço da casa é um problema ainda maior, visto que a política habitacional federal é voltada para induzir cada vez mais dívidas hipotecárias de baixo capital. Isso torna a compra de uma casa especialmente arriscada para aqueles que lutam para obter uma renda mais estável.

Duvido seriamente que a senadora Elizabeth Warren (D-MA) apoiaria o investimento alavancado no mercado de ações apoiado pelo governo federal para todos os americanos, mas isso é efetivamente o que a política habitacional federal faz. (Sim ela é claramente disposto suportar “Wall Street” e “grandes bancos” quando lhe convém, mas vamos deixar isso para outra coluna.)

De fato, pelo menos nos últimos 20 anos, os preços das casas exibiram volatilidade semelhante aos mercados de ações. Não é que esses fatos tenham passado despercebidos, mesmo por outros escritores do Atlântico. Mas ainda não está perfeitamente claro que tipo de políticas alternativas o Demsas apoia.

Certamente concordamos que uma política de promoção da casa própria e depreciação do aluguel é prejudicial. E parece que concordamos que é hipócrita as autoridades federais defenderem os chamados programas de habitação popular enquanto promovem políticas que aumentam os preços das casas.

Quanto a mudanças específicas na política federal, não tenho tanta certeza. Espero que Demsas dê uma olhada no meu capítulo e escreva uma nova peça. (Mesmo que ela discorde de mim.)

O ponto amplo que eu faço no novo livro de Cato, como na maioria dos artigos que escrevo sobre financiamento habitacional, é que a política federal é voltada quase inteiramente para o aumento da demanda. Isso é um problema porque os mercados imobiliários sempre têm oferta limitada em relação a muitos outros tipos de bens de consumo. Também é um fato que essas restrições de fornecimento geralmente são motivadas por regras e regulamentos estaduais e locais. Ou seja, muitas localidades desejáveis ​​já estão “cheias” de moradias, e somente mudanças na governança local podem fazer alguma coisa a respeito, embora mesmo aqueles é improvável que as mudanças tenham grandes efeitos a curto prazo.

Dada essa realidade, o melhor que o governo federal pode fazer é parar de aumentar a demanda. Mas isso é o oposto do que o governo federal tem feito por (pelo menos) os últimos 50 anos.

Todo o envolvimento federal realmente começou a decolar na década de 1930, em grande parte como um esforço para aumentar os empregos. Mas em algum lugar ao longo do caminho, todos os corretores de imóveis, construtores e financiadores descobriram que era melhor trabalhar com os politicos. Agora nós temos uma bagunça completa, que inequivocamente tornou a habitação menos acessível, especialmente para pessoas de baixa renda.

O código tributário federal promove a dívida hipotecária. Os requisitos de capital da Basiléia promovem a manutenção de títulos lastreados em hipotecas (MBS) garantidos pelo governo. E a Fannie Mae e a Freddie Mac há muito desfrutam de um status especial em relação às empresas privadas. É impossível para o setor privado competir com o governo federal, portanto, fornecer seguro hipotecário do governo e (mesmo implícita) garantias federais para MBS teve um efeito previsível.

De 2009 a 2020, a participação anual de Fannie e Freddie no o mercado total de MBS teve uma média de 70 por cento, mesmo que suas cartas proibir explicitamente o uso excessivo de suas instalações. Incluindo os títulos da Ginnie Mae, aqueles lastreados em hipotecas da FHA, a parcela federal de o mercado de MBS teve uma média de 92 por cento ao ano.

Poucos lembram, porém, que a situação não era muito diferente antes da crise de 2008. A partir de (1996 - 2007), a participação anual da Fannie e Freddie no mercado total de MBS foi em média de 60%, apenas cerca de 10 pontos percentuais abaixo da participação pós-crise.

Não faz sentido implorar por mais ajuda federal porque muita ajuda federal é exatamente o que nos trouxe aqui. As políticas federais aumentaram consistentemente a demanda, facilitando a obtenção de hipotecas residenciais. Parece não haver ímpeto no Congresso para reverter essa tendência, e só um tolo diria que não tem nada a ver com interesses especiais.

Se eu estiver errado sobre isso, então o novo Congresso pode começar com o mais baixo dos frutos mais baixos. Ele pode proibir Fannie e Freddie de financiar empréstimos para casas de veraneio e pode fazer cumprir as cláusulas de uso excessivo de seus fretamentos. Então pode proibi-los de financiar casas que custam mais de US $ 1 milhão e exigem que os “compradores de casa pela primeira vez” sejam realmente aqueles que nunca tiveram casas.

Não vou prender a respiração.