Na terça-feira, as demissões atingiram dois dos maiores nomes do setor imobiliário. Primeiro, Redfin anunciou que está demitindo 8% de sua equipe. em seguida Bússola, uma das maiores corretoras residenciais do país, anunciou que está cortando 10% de sua força de trabalho.
“A demissão de hoje é resultado de déficits nas receitas da Redfin, não das pessoas sendo demitidas… com a demanda de maio 17% abaixo das expectativas, não temos trabalho suficiente para nossos agentes e equipe de suporte”, escreveu Redfin em comunicado anunciando a 470 cortes de empregos. A Compass também citou a desaceleração do setor imobiliário como a culpada por suas 450 demissões.
Em abril, o mercado imobiliário dos EUA entrou em modo de desaceleração. Mas à medida que os dados chegam para maio e junho, estamos aprendendo que isso não é uma desaceleração leve— é uma mudança abrupta. O economista-chefe da Moody's Analytics, Mark Zandi, diz Fortune passamos de um boom imobiliário para uma “correção de habitação” completa e em breve verá a taxa de crescimento dos preços das casas cair de um recorde de 20.6% para 0%. Se uma recessão se materializar, a Moody's Analytics espera uma queda de 5% no preço das residências em todo o país, incluindo uma queda de 15% a 20% nos mercados imobiliários regionais mais “supervalorizados” da América. Embora Zandi não espere um colapso imobiliário no estilo de 2008, ele está monitorando de perto a situação.
O que empurrou o mercado imobiliário para o topo? Uma combinação de preços altíssimos das casas, que se separaram dos fundamentos econômicos subjacentes, e taxas de hipoteca crescentes que fizeram com que os compradores de casas finalmente recuassem. A demanda do comprador está caindo – rapidamente.
Nos últimos seis meses, a taxa média de hipoteca de 30 anos subiu de 3.1% para 6.28% o Federal Reserve entrou no modo de combate à inflação. As taxas de hipoteca estão agora em seu nível mais alto desde 2008. O salto de 3.18 pontos percentuais também marca a maior oscilação ascendente nas taxas de hipoteca desde 1981 - um ano que viu a taxa fixa média de 30 anos acima de 18%, com o Federal Reserve trabalhando com sucesso para domar o período inflacionário que deslanchou durante os anos 70.
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O aumento das taxas de hipoteca significa que alguns mutuários, que devem atender às rígidas relações dívida/renda dos credores, perdem completamente sua elegibilidade para hipotecas. Outros, apenas precisam desembolsar mais – muito mais.
Se um mutuário contraiu uma hipoteca de US$ 500,000 em junho de 2021 à taxa fixa média de 3.1%, ele deve US$ 2,135 por mês. A uma taxa de 6.28%, esse pagamento de principal e juros chega a $ 3,088. Mas isso supondo um crescimento estável dos preços das casas. Agora, digamos que a casa teve um crescimento de preço de 20.6% (ou seja, a última leitura ano a ano para o crescimento do preço da casa). Isso elevaria a hipoteca para US$ 603,000. A uma taxa fixa de 6.25%, uma hipoteca de $ 603,000 vem com um pagamento mensal de $ 3,725. Passar de US$ 2,135 para US$ 3,725 é um salto de 74%.
Essa hipotética não está muito longe da realidade. Ali Wolf, economista-chefe da Zonda, uma empresa de pesquisa imobiliária, forneceu cálculos de hipotecas para os 100 maiores mercados imobiliários regionais dos Estados Unidos para Fortuna. A descoberta? Nos últimos seis meses, o pagamento típico de uma nova hipoteca aumentou 52%. Em alguns mercados, incluindo Tampa e Raleigh, Carolina do Norte, aumentou mais de 60%.
É claro que, à medida que as taxas de hipoteca sobem e os compradores de imóveis ficam bloqueados, a desaceleração da atividade é uma ameaça para todo o setor. Cue demissões em Redfin e Compass.
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E essas demissões dificilmente são uma anomalia.
Várias semanas atrás credores hipotecários começaram a cortar seus funcionários à medida que as taxas de hipoteca mais altas desferiram um golpe decisivo no refinanciamento de hipotecas (queda de 75% ano após ano) e vi pedidos de compra (queda de 20.5% ano após ano) também diminui drasticamente. Agora, a carnificina financeira está se espalhando além das empresas de hipotecas.
Se o mercado de ações é uma indicação, Zillow também pode estar sentindo o aperto. Nos últimos três meses, as ações da Compass e Redfin caíram 38% e 51%, respectivamente. Enquanto isso, Zillow caiu 33% no mesmo período.
A “correção” imobiliária acelerada também significa que empresas como Redfin e Zillow renderam todos os seus ganhos de ações acumulados durante o boom imobiliário da pandemia. Nos últimos 24 meses, as ações da Redfin caíram 74%, enquanto as ações da Zillow caíram 43%. Desde sua oferta pública inicial em abril de 2021, as ações da Compass caíram 79%.
O que devemos esperar a seguir? À medida que os compradores domésticos continuam recuando, o resfriamento também se intensificará. Nos próximos meses, devemos ver o mercado imobiliário dos EUA registrar sua “contração mais significativa na atividade desde 2006”. twittou o vice-economista-chefe da Freddie Mac, Len Kiefer, na quinta-feira.
Mas não se preocupe com um colapso imobiliário – pelo menos não ainda, diz Logan Mohtashami, analista-chefe da HousingWire.
A Associação Nacional de Corretores de Imóveis informa Estoque habitacional dos EUA subiu para 1.03 milhão em maio. Para obter um mercado imobiliário “normal”, primeiro precisaríamos ver o estoque aumentar para uma faixa de 1.52 milhão a 1.93 milhão de unidades habitacionais. Quando chegar a mais de 2 milhões de unidades, diz Mohtashami, os preços das casas nos EUA podem começar a cair ano a ano. Ele espera que eles eventualmente caiam porque, em seus olhos, nesta primavera eles simplesmente ficaram muito altos.
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Esta história foi originalmente apresentada em Fortune.com
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-correction-intensifices-layoffs-215548002.html