Minha estratégia de portfólio de verão é tocar o antigo hit disco “Baby Come Back” enquanto dança lentamente com minhas declarações de corretagem de dezembro. Se funcionar, tenho uma ideia de negócio envolvendo Hall, Oates e uma estrutura de honorários de 20 e XNUMX.
Pelo menos há imóveis. Home equity é dito estar batendo recordes. Por outro lado, ter conforto lá seria como escorregar em uma peruca financeira – todo mundo sabe que as condições subjacentes se deterioraram.
A leitura mais recente sobre preços em todo o país vem de março. Desde então, as taxas de hipoteca de 30 anos dispararam para quase 6%, e os pedidos de compradores diminuíram. Na semana passada, um par de corretores online com uma boa leitura em buscas de casas,
Redfin
(ticker: RDFN) e
Bússola
(COMP), anunciou demissões.
Enquanto isso, as ações da Redfin caíram cerca de 90% em relação ao pico. Os construtores também foram derrotados. Amigos não permitem que amigos possuam fundos negociados em bolsa alavancados com nomes como
Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Shares
(NAIL), especialmente quando as taxas de juros estão subindo, mas se você estiver curioso, esse acabou perdendo 45% em cinco dias de negociação.
Os investidores devem comprar ações de construtoras aqui? Corretores? O que vem a seguir para os preços das casas? E quando o mercado de ações voltará? Deixe-me respondê-las em ordem decrescente de confiança no curto prazo, começando do duvidoso.
Sim, compre construtores. Preferir
Lennar
(LEN) e
Toll Brothers
(TOL), diz Jade Rahmani, que cobre o grupo para KBW. Ele ressalta que as ações das construtoras são negociadas a 60% do valor contábil projetado, que é onde tendem a cair durante as recessões, ignorando a crise financeira de 2008. A Lennar se beneficiará da venda pendente de uma unidade de tecnologia imobiliária, e a Toll se concentra em compradores abastados, cerca de 30% dos quais pagam em dinheiro e, portanto, não são desencorajados pelas altas taxas de hipoteca.
As relações preço/lucro em todo o grupo são surpreendentemente baixas, mas ignore-as. Eles decorrem de duas condições que não se repetirão em breve: os valores dos terrenos saltando 30% ou mais desde o momento em que as empresas compraram hectares até quando venderam casas e um ritmo muito mais alto de transações durante a pandemia. Um construtor que negocia a quatro vezes o lucro pode realmente chegar a oito vezes assumindo condições normalizadas – ainda barato, mas uma grande diferença.
Os preços das casas subiram mais de 20% em março em relação ao ano anterior, mas Rahmani espera que essa taxa caia para 2% até o final do ano. Sua visão básica é que o próximo ano traz preços estáveis. Seu cenário de recessão, baseado em um estudo de volumes de vendas anteriores, tem preços caindo 5% no próximo ano – talvez mais se as taxas de hipoteca subirem para 7%. Isso pode não parecer muito, mas para compradores recentes com hipotecas típicas, uma queda de preço de 5% pode reduzir o patrimônio em 25%.
A maioria dos proprietários não tem taxas de hipoteca próximas às recentes; cerca de dois terços estão bloqueados abaixo de 4%. É improvável que esses compradores se mudem e tomem novos empréstimos se não precisarem, o que é uma das razões pelas quais a oferta pode permanecer baixa por anos. Outra é que as hipotecas são de qualidade muito mais alta do que eram durante a última bolha imobiliária, então é improvável que haja uma onda de inadimplência e vendas de pânico.
Mas algo tem que dar em acessibilidade. Os pagamentos típicos de novas hipotecas superaram 23% da renda disponível, perto da alta de 26% durante a última bolha. Mas a renda está crescendo 6% ao ano, então uma longa pausa nos preços das casas pode ajudar a restaurar a acessibilidade. De qualquer forma, a pandemia deixou as pessoas passando mais tempo em suas casas, então elas deveriam estar dispostas a pagar um pouco mais em moradia como porcentagem de sua renda, avalia Rahmani.
Não se apresse em comprar ações das corretoras, diz o analista da William Blair, Stephen Sheldon. Ele tem classificações de desempenho de mercado em três deles: Redfin,
RE / MAX Holdings
(RMAX), e
eXp Participações Mundiais
(EXPI). Em uma postagem de blog na semana passada, o CEO da Redfin, Glenn Kelman, escreveu que a demanda de maio estava 17% abaixo das expectativas e que a empresa demitirá 8% dos funcionários. A Redfin contrata agentes diretamente, enquanto muitos corretores usam contratados independentes.
Kelman escreveu que a queda nas vendas pode durar anos em vez de meses. Mais agentes poderiam sair por conta própria. A adesão à Associação Nacional de Corretores de Imóveis, uma proxy para o número de pessoas que vendem casas, atingiu 1.6 milhão no ano passado, ante cerca de um milhão em 2012.
Sheldon, da William Blair, diz que está impressionado com o quanto as avaliações dos corretores caíram, mas o sentimento está azedo e ele está esperando por sinais de estabilização. A Redfin custa menos de um décimo de seu valor máximo no mercado de ações no início do ano passado, embora a receita tenha praticamente dobrado. Isso coloca as ações em cerca de um terço da receita. Esperava-se que o fluxo de caixa livre se tornasse consistentemente positivo a partir de 2024. Agora, veremos.
Quanto ao mercado de ações, tenho boas e más notícias, nenhuma das quais é confiável. O S&P 500 na semana passada caiu abaixo de 15 vezes os lucros projetados para o próximo ano, o que sugere que os preços voltaram às médias históricas. Mas não há nada que diga que o mercado não ultrapassará sua avaliação média no caminho para se tornar barato. E
Goldman Sachs
diz que as previsões de crescimento de 10% nos lucros este ano e no próximo parecem muito altas.
Espere um crescimento mais lento, diz Goldman, e se houver uma recessão, os lucros podem cair no próximo ano para abaixo do nível do ano passado. As estimativas do banco nesse cenário deixam o S&P 500 hoje sendo negociado a mais de 18 vezes o lucro do próximo ano. O Goldman prevê que o índice subirá 17% em relação ao nível de quinta-feira até o final do ano sem recessão, ou cairá 14% com uma. Por favor, aceite meus parabéns ou condolências.
Não se preocupe, diz o Credit Suisse. Estatisticamente, as previsões individuais para os lucros das empresas estão fortemente agrupadas. Isso é o oposto do que tende a acontecer antes do tanque de ganhos.
Já ouvi pessoas se referirem ao mercado de ações como um “cluster total” antes, mas não fazia ideia de que estavam falando sobre dispersão de estimativas.
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Fonte: https://www.barrons.com/articles/housing-market-prices-brokers-home-builders-stocks-51655501423?siteid=yhoof2&yptr=yahoo