O presidente do Fed, Jerome Powell, deixou bem claro no verão passado: o aumento das taxas de hipoteca ajudaria a “redefinir” o mercado imobiliário dos EUA, que se tornou o pesadelo de um comprador durante a pandemia.
É claro que aumentar as taxas de hipoteca não construiria magicamente mais casas. No entanto, taxas mais altas em teoria poderiam “reequilibrar” o mercado imobiliário dos EUA, jogando água fria no o boom da demanda habitacional da pandemia, permitindo que o estoque respire espaço para subir e empurrando os preços das casas para baixo. Foi exatamente isso que aconteceu na segunda metade do ano passado: as vendas de casas novas e existentes dispararam modo de queda livre, enquanto Os preços das casas nos EUA começaram a cair pela primeira vez desde 2012.
Mas avance para 2023, e parece que queda livre nas vendas de imóveis pode ter acabado. Na verdade, apenas esta semana Goldman Sachs publicou um artigo intitulado “2023 Housing Outlook: Finding a Trough”. O jornal argumenta que as vendas de casas estão chegando ao fundo do poço, enquanto a correção do preço da casa tem um pouco mais de tempo para correr.
Veja este gráfico interativo em Fortune.com
“Suspeitamos que as vendas de casas existentes possam cair um pouco mais, mas provavelmente cairão no primeiro trimestre”, escrevem os pesquisadores do Goldman Sachs. “Esperamos um declínio do pico ao mínimo nos preços das casas nacionais de aproximadamente 1% e que os preços parem de cair em meados do ano [em 6]. Em uma base regional, projetamos declínios maiores nas regiões da Costa do Pacífico e do Sudoeste”.
Para entender melhor se a recessão do mercado imobiliário dos EUA está realmente chegando ao fundo, Fortune procurou o economista-chefe da Zonda, Ali Wolf. Quando ela não está viajando pelo país falando para construtoras, ela está assessorando a Casa Branca em questões de habitação.
Abaixo está Fortunede perguntas e respostas com Ali Lobo.
Fortune: Há sinais iniciais de que a demanda por moradias, que despencou no ano passado com o aumento das taxas de hipoteca, está começando a se recuperar. Você também está vendo isso? Se sim, isso é apenas sazonalidade ou também resultado das taxas de hipoteca caindo um pouco?
Houve um aumento no interesse do comprador desde o início do ano relacionado a três coisas principais: sazonalidade, aceitação e descontos.
Sazonalidade: o mercado imobiliário tradicionalmente é o mais lento no final de um determinado ano, recupera em janeiro e entra em vigor durante a temporada de vendas da primavera, começando perto do Super Bowl. As primeiras indicações são de que os compradores estão comprando novamente. No momento, parece que há mais compradores procurando do que realmente assinando contratos, mas o aumento do tráfego indica interesse subjacente: 38% dos construtores relataram à Zonda que o tráfego foi mais forte do que o esperado em janeiro até agora. Uma coisa importante a observar nos próximos meses é o estoque de revenda. Vimos muitos proprietários existentes retirarem suas casas da lista em novembro e dezembro, quando sua casa não foi vendida tão rapidamente ou por tanto dinheiro quanto eles esperavam. A temporada de vendas da primavera geralmente traz mais estoque com ela, então estamos observando para ver se esses vendedores decidem listar novamente nesta época do ano tradicionalmente mais forte para habitação.
Aceitação: Os consumidores lamentam a perda das taxas de hipotecas recordes. Por exemplo, se um consumidor conseguiu pagar mensalmente uma casa de $ 500,000 no início do ano passado, sem alterar seu orçamento, agora está procurando uma casa na faixa de $ 350,000. Para alguns consumidores, eles não querem ou não conseguem avançar com uma compra. Para outros, eles estão entrando na fase de aceitação. Estamos na décima semana consecutiva de taxas de hipoteca abaixo de 10%. Essa estabilidade nas taxas está dando aos consumidores um pouco mais de confiança sobre onde o mercado está agora. Alguns vendedores de casas existentes e muitos construtores estão oferecendo fundos para ajudar a reduzir os juros, com opções de hipotecas de taxa ajustável e opções de hipotecas de taxa fixa de 7 anos.
Descontos: as construtoras residenciais agora representam mais de 30% do estoque total de moradias. Os construtores estão no negócio de construir e vender casas. Como resultado, vimos construtores oferecerem cortes de preços e incentivos para atrair consumidores. O que vimos acontecer foi que, nos primeiros dias da desaceleração imobiliária, as construtoras ofereciam cortes de preços modestos da ordem de 1 ou 2% do preço base. Tudo o que fiz foi dizer aos consumidores que fazia sentido esperar, porque os preços das casas provavelmente serão mais baixos no futuro (ou seja, os consumidores entraram em uma mentalidade deflacionária). Os construtores aprenderam rapidamente que era muito melhor “arrancar o Band-Aid” com os preços das casas, mas apenas ajustando uma vez com força e rapidez para encontrar o mercado. Como resultado, cerca de 40% das construtoras já baixaram os preços das casas entre cinco e 15%. Para os consumidores, a mentalidade de FOBATT [medo de comprar no topo] se acalmou um pouco porque eles não estão mais esperando que os preços comecem a cair.
Os construtores estão obtendo sucesso com as recompras de taxas?
Os dados da Zonda mostram que mais de 50% das novas comunidades domésticas em todo o país estão oferecendo algum tipo de incentivo aos consumidores. Esses incentivos podem variar de bloqueios de taxas estendidos a fundos para fechar custos ou opções e atualizações e reduções de taxas de hipotecas. Os buydowns da taxa de hipoteca são essencialmente construtores pagando pontos para reduzir a taxa de hipoteca. Os construtores estão pagando entre US$ 10,000 e US$ 70,000 para reduzir a taxa. Para os consumidores, a principal razão pela qual eles se retiraram do mercado imobiliário é o choque recorde de acessibilidade. Taxas mais baixas, especialmente quando o construtor oferece uma taxa mais baixa em uma hipoteca fixa de 30 anos, estão se mostrando eficazes em trazer alguns consumidores de volta ao mercado. Simplificando, os buydowns são caros, mas eficazes.
Você tem algum dado sobre quanto/quantos construtores reduziram os preços?
Nossa pesquisa com construtores de dezembro mostrou que 43% dos construtores reduziram os preços mês a mês, enquanto 56% deixaram os preços estáveis. Para janeiro, nossa leitura inicial é de que 56% dos construtores mantiveram os preços estáveis, 32% os reduziram e 12% aumentaram [os preços das residências]. Em alguns mercados, vimos os preços médios de lista de novas casas desanexadas caírem 20% em relação ao pico; em outros, o preço atual ainda está no pico.
Indo para 2023, Zonda previu que os preços das casas nos EUA cairiam cerca de 15% do pico ao mínimo. Você fez alguma mudança em sua expectativas para os preços das casas nos EUA?
Ainda esperamos que os preços das casas caiam em 2023 em comparação com 2022, mas quão profundo será o declínio dependerá da rapidez com que os vendedores “encontram o mercado” com cortes de preços, o que acontece com as taxas de hipoteca, como os níveis de estoque tendem e o que acontece relacionado a uma recessão econômica americana.
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Esta história foi originalmente apresentada em Fortune.com
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-recession-could-bottoming-092847483.html