As perspectivas para habitação, shoppings, espaços de trabalho e outros imóveis

Tripp supervisiona US$ 144 bilhões como diretor de investimentos global e chefe de investimentos da Nuveen Real Estate, uma das maiores administradoras de investimentos imobiliários do país, que arrecadou mais de US$ 10 bilhões em propriedades nos EUA no ano passado. Enquanto muitos outros investidores estavam pessimistas em propriedades de varejo quando a pandemia atingiu, Tripp corretamente identificou oportunidades entre o subconjunto de varejistas que anteciparam corretamente como os compradores podem querer comprar em uma pandemia. Tripp conversou com Barron de Davidson, NC, sobre algumas de suas últimas ideias contrárias, incluindo por que alugar pode ser preferível a possuir uma casa, por que o espaço de escritório não está morto e os melhores tipos de shoppings, residências para idosos e industriais para possuir. Segue uma versão editada da nossa conversa.

Barron: Qual é o estado do mercado imobiliário?

Carly Tripp: Ainda há uma escassez de três a cinco milhões de unidades nos Estados Unidos. Houve muitas cicatrizes da crise imobiliária; os investidores estavam receosos de investir e os construtores de casas demoravam a construir. Tivemos uma década inteira de underbuilding e estamos tentando recuperar o atraso agora. Os inícios de habitação em unidades multifamiliares estão em níveis recordes. Os atrasos nas entregas passaram de uma média de sete meses para mais de 16 meses. É uma receita perfeita para o fortalecimento do mercado imobiliário em geral.

Os preços das casas dispararam. Isso é uma bolha?

Houve uma tonelada de valorização pós-pandemia, mas as pessoas não estão considerando que as taxas de hipoteca caíram tanto. Se você olhar para os preços médios da habitação entre 2006 e 2021 e comparar isso com o custo de uma hipoteca com base nas taxas de hoje, uma casa de US$ 250,000 em 2006 é uma casa de US$ 400,000 hoje. Mesmo nos 20 principais mercados compostos, em termos ajustados à inflação, estamos de volta aos níveis de 2007. Eu não acho que há uma bolha.

Você se preocupa com a acessibilidade?

Sim, em grande parte devido à baixa oferta de habitação a preços acessíveis. A porcentagem de construções de casas novas [vendidas por] $ 200,000 ou menos é inferior a 2% do estoque [disponível]. As pessoas simplesmente não estão construindo casas iniciais menores e mais acessíveis. Se um construtor pode maximizar os lucros e construir a um preço mais alto, é isso que eles fazem. Para 2022, uma das áreas de que gosto é a habitação a preços acessíveis, que é insuficiente e mal servida. Vemos mais parcerias público-privadas lá e, se o Build Back Better for feito, há uma grande parte [do dinheiro] comprometida com o desenvolvimento de moradias acessíveis.

Há também um grupo crescente de pessoas que querem alugar versus possuir – uma razão pela qual gostamos da área emergente de aluguéis unifamiliares. Quando meus pais estavam começando uma família, a criação de riqueza veio de possuir uma casa. Hoje, muitas pessoas têm outras maneiras de acessar a criação de riqueza. No momento, você pode investir esse pagamento no mercado, Bitcoin ou Robinhood. Os consumidores estão se tornando mais instruídos sobre como investir seu dinheiro – e que eles podem escolher o que fazer com seu dinheiro.

Onde dentro do país você está encontrando mais oportunidades?

Os padrões de migração têm sido surpreendentes. Esse êxodo das cidades costeiras para o Cinturão do Sol – através das Carolinas, Geórgia e Texas – tem sido enorme. Viver ao ar livre em climas mais quentes com acesso a praias e montanhas é como as pessoas querem viver hoje, e as vantagens fiscais para as empresas também são importantes. A tecnologia criou essas microáreas urbanas nos Estados Unidos que não existiam antes. Há muitos lugares onde as pessoas podem obter emprego remunerado e acesso à educação para suas famílias. As cidades costeiras não vão desaparecer, mas há muito mais dispersão populacional.

Também adoro moradias para mais de 55 anos, onde há uma sensação de pessoas com ideias semelhantes perto de se aposentar, ou ninhos vazios, que têm acesso a tênis, pickleball e comodidades físicas, [perto] de membros da família. Há mais risco de interrupção para coisas como cuidados com a memória, que podem mudar se a tecnologia mudar.

Como essa migração afeta as perspectivas para o espaço de escritório?

As empresas reconhecem os benefícios de ter pessoas em um só lugar e a necessidade de atrair as pessoas de volta ao escritório. Então, você está vendo [comodidades como] comida e academias. Muitos grandes investidores institucionais e de private equity vão apostar novamente em escritórios de troféus nos mercados costeiros. Isso será reaberto em 2022.

Quanto da força de trabalho deve retornar ao escritório?

A longo prazo, a interrupção e a diminuição na demanda [por espaço de escritório] são provavelmente de 10%. Vai variar de acordo com a localização e o tipo. Ainda estamos muito otimistas em propriedades de uso especializado, como estúdios, ciências da vida médica e prédios de escritórios menores e altamente amenizados em todo o Cinturão do Sol. Em muitos desses mercados onde as pessoas estão se movendo, o escritório é insuficiente. Ainda há muito impulso positivo. A seleção é fundamental, e há algum risco com a necessidade de transição do uso pesado de carbono para o uso líquido zero. Não há risco maior para essa transição [energética] do que no escritório.

Falando em transição energética, como os investidores imobiliários devem pensar sobre as mudanças climáticas e a descarbonização?

A Nuveen Real Estate comprometeu-se a zero [emissões] líquidas até 2040. Nós nos concentramos em avaliar cada ativo que possuímos, e [a análise] para qualquer coisa que compramos inclui o custo de transição. Francamente, precisamos de uma rede renovável melhor nos EUA Cada um de nossos ativos passa por um modelo que avalia o risco de tempestades, incêndios e inundações, bem como o risco regulatório local, em nível de detalhe entre as ruas. Por exemplo, inclui topografia: Nova York pode construir diques, mas Miami não pode porque o solo é uma esponja. Avaliamos tudo isso com base no valor em risco. Se for muito alto em um período de 20 anos, não investiremos.

Como o aumento das taxas de juros afetará a oportunidade?

O setor imobiliário tende a se sair melhor do que outras [áreas] em tempos de inflação. Você tem estruturas de locação incorporadas com aumentos anuais que tendem a superar a inflação e estruturas que repassam quaisquer aumentos de despesas aos inquilinos. Mas a inflação é um risco enorme para nossa economia, e os impulsionadores e facilitadores da inflação são um risco maior.

Como eu sei?

Veja a escassez de mão de obra; isso nunca é bom. A escassez de suprimentos levará muito tempo para funcionar no sistema e dependerá das táticas das geografias internacionais em torno do Covid. Também estamos lidando com a panela de pressão da inflação. O Fed está adotando uma postura mais agressiva, mas só pode controlar as taxas de curto prazo. Os investidores controlam as taxas de longo prazo, portanto, preste muita atenção à curva de juros. Esse será o maior indicador principal [para problemas]. Se a curva de juros começar a ficar mais plana, e se [o Fed] continuar aumentando as taxas no curto prazo e a demanda no longo prazo mantiver as taxas relativamente baixas, isso me preocuparia. Preste atenção se [a curva de juros está] se achatando e definitivamente se está se invertendo.

O que isso significa para o seu portfólio?

Continuamos a investir onde temos grande convicção, que é a habitação como uma necessidade. A indústria ainda é insuficiente. Somos o sétimo maior proprietário de propriedade industrial nos EUA [armazéns, instalações logísticas e propriedade de última milha que serve como o último ponto entre a cadeia de suprimentos e a entrega ao cliente final]. Estamos alugando espaço diariamente e vemos em primeira mão como ele é forte. Ainda não há indicação de desaceleração. A demanda continua superando quaisquer recordes anteriores do ponto de vista do volume total de locação. Dentro das indústrias nacionalmente, a taxa de desocupação está abaixo de 4%.

Com o aumento do e-commerce e a mudança para a gestão de estoque “just-in-time”, a demanda por last mile aumentou nos últimos anos, e esse é o nosso foco. Também estamos otimistas em setores alternativos como armazenamento e consultórios médicos – ambos são baseados em necessidades – bem como ciências da vida, que têm ventos positivos incríveis.

Há muito pessimismo em relação ao varejo, e principalmente aos shoppings.

Estávamos como um país com excesso de oferta no varejo físico? Absolutamente. Comparado com qualquer outra nação industrializada, temos cinco vezes o varejo. Mas não houve nova oferta nos últimos 10 anos como percentual do estoque de varejo, e as estimativas apontam para uma redução de 25% no estoque de varejo, principalmente relacionado a conversões para uso misto, apartamentos, consultórios médicos ou industriais ao longo do próximos cinco anos.

Enquanto o varejo estava fortemente focado na localização, agora sabemos que aqueles com foco omnichannel têm uma base de consumidores muito mais rígida. Eu sempre vejo os ganhos da Target como um indicador. Eles têm uma ótima interface e infraestrutura omnicanal e vendem vários produtos – alimentos, roupas, livros. Você pode fazer retirada na loja no mesmo dia, entrega ou na calçada. A interface é fácil de usar. Você está vendo os investidores mergulharem de volta no varejo. O quarto trimestre foi o primeiro em que a abertura líquida de novas lojas foi maior do que o fechamento líquido, e o leasing começou a aumentar, impulsionado por alguns varejistas.

Você está fazendo algo diferente à medida que as taxas aumentam?

A maior área estrategicamente é como você financia as coisas. Estamos passando de estruturas de taxa flutuante para taxas fixas para proteger parte desse risco. Também estamos avaliando oportunidades para aumentar a alavancagem e travar dívidas de longo prazo com taxas fixas, já que as taxas estão em mínimos históricos.

Então, o shopping não está morto?

Aqueles que têm boa locação e não são esmagadoramente grandes [são mais propensos a sobreviver]. Eu sinto muito sobre shoppings ao ar livre/centros de estilo de vida. Shoppings fechados, mais voltados para turistas, como no Havaí, Las Vegas ou Orlando continuarão a se sair muito bem. O varejo fechado e de grande formato será um desafio.

Qual é o futuro do mercado imobiliário?

Nós possuímos algumas incríveis ciências da vida [propriedades] que são como pequenas cidades. Há um em San Diego que tem campos de futebol, cervejarias e lugares onde você quer ir trabalhar. Mesmo em nossa sede em Nova York, há uma academia incrível, salas de meditação, armas Thera, um bar/café e apicultores no telhado em esforços para a sustentabilidade da população de abelhas.

Obrigado, Carly.

Escreva para Reshma Kapadia em [email protegido]