A história de um proprietário que rescindiu com sucesso um arrendamento de terreno

Quando um proprietário e um incorporador (ou investidor) celebram um contrato de arrendamento de longo prazo, o inquilino e seus credores insistem que o proprietário do imóvel não pode rescindir facilmente o arrendamento do terreno por inadimplência. O inquilino terá amplos direitos para “curar” seus padrões. Se o inquilino não sanar, o credor do inquilino tem direitos adicionais de reparação. De uma forma ou de outra, o inquilino e seu credor devem ser capazes de preservar a locação. Como resultado, os proprietários quase nunca podem rescindir os arrendamentos de terrenos, por mais que desejem fazê-lo.

Um caso recente de Nova York marcou uma variação dramática desse princípio. Começou quando o inquilino deixou de pagar o aluguel. O proprietário do imóvel deu ao inquilino e seu credor vários avisos desse inadimplemento, mas ainda assim ninguém pagou o aluguel.

Como próximo passo, o proprietário do imóvel decidiu não prosseguir com o procedimento de rescisão do contrato de arrendamento, que exigiria notificação ao credor. Em vez disso, o proprietário do imóvel iniciou uma ação por falta de pagamento de aluguel sob um estatuto de Nova York que permite tais procedimentos. O proprietário do imóvel não notificou o credor do inquilino deste processo, porque nem o arrendamento nem a lei exigia tal notificação. Quando o inquilino ainda não pagou o aluguel, o proprietário do imóvel acabou rescindindo o contrato como o evento final no processo de inadimplência.

O contrato dizia que, em qualquer rescisão do contrato, o proprietário do imóvel tinha que oferecer ao credor do inquilino um novo contrato para substituir o contrato rescindido. Aparentemente, o credor não aceitou a oferta do proprietário do imóvel, de modo que o contrato foi encerrado pelo processo de falta de pagamento e o credor não pôde reivindicar um contrato de substituição.

Como uma medida Hail Mary para resgatar sua garantia, o credor tentou se basear em uma lei bizarra de Nova York que permite que um inquilino e seu credor tragam um contrato rescindido de volta à vida pagando tudo o que era devido sob o contrato. O inquilino tem um ano para realizar o “resgate” do seu arrendamento. Se o inquilino não resgatar seu aluguel dentro desse prazo, o credor do inquilino tem o direito de fazê-lo – mas na maioria dos casos apenas no dia seguinte ao término do prazo de resgate do inquilino e somente até as 2h desse dia.

Esta lei de Nova York também diz que o inquilino pode renunciar a seus direitos de resgate. Praticamente todos os arrendamentos de Nova York incluem tal renúncia, mas o credor neste litígio em particular tentou argumentar que a renúncia do inquilino não se aplicava ao credor. O tribunal discordou. A certa altura, o credor anunciou que havia mudado de ideia e não queria exercer nenhum direito de resgate, mas isso não impediu o tribunal de decidir contra o credor na questão. Esse foi o fim da garantia do credor.

Qualquer credor contra um arrendamento de terreno pode aprender algumas lições importantes deste caso.

Em primeiro lugar, qualquer arrendamento deve exigir que o proprietário do imóvel notifique qualquer credor sobre qualquer falta de pagamento ou outro processo que busque rescindir o arrendamento. Não é suficiente exigir que o proprietário do imóvel notifique o credor do exercício pelo proprietário do direito contratual de rescindir o contrato de arrendamento.

Em segundo lugar, se o arrendamento dá ao credor o direito de sanar as inadimplências do inquilino, o credor deve exercer esses direitos e não deixar o proprietário do imóvel iniciar qualquer caminho para a execução do arrendamento.

Terceiro, disposições complexas e cuidadosamente elaboradas em um contrato de arrendamento (ou qualquer outro documento) às vezes não cobrem todos os casos que deveriam cobrir. Aqui, o proprietário do imóvel conseguiu encontrar uma maneira de contornar o processo de rescisão contratual embutido no contrato de arrendamento e obter uma rescisão de uma forma que não envolvesse o credor.

Se o credor tivesse agido de forma mais agressiva e prestado mais atenção, talvez pudesse ter preservado sua garantia.

O caso referenciado é Wells Fargo Bank, NA v. Joseph E. Marx Co. Inc., Suprema Corte do Estado de Nova York 159999/2019.