A última vez que o mercado imobiliário sofreu um grande colapso em 2006, levou toda a economia dos EUA com ele. Mas a história nunca segue exatamente o mesmo roteiro duas vezes.
O enfraquecimento do mercado imobiliário, sem dúvida, vai prejudicar a economia. A construção de residências unifamiliares caiu para uma taxa de ritmo anual de 1 milhão em maio, de uma alta de 15 anos de 1.31 milhão em dezembro. As licenças para construir mais casas também caíram.
Provavelmente vai piorar também.
Os preços das casas já haviam atingido um recorde quando o Federal Reserve em março começou a aumentar as taxas de juros para combater a alta inflação. A ação agressiva do banco central empurrou a hipoteca fixa de 30 anos para mais de 6%, de apenas 2.75% no ano passado.
A combinação de hipotecas mais caras e preços ultra-elevados tornou difícil para a maioria dos compradores comprar uma casa. A acessibilidade caiu para o nível mais baixo em 16 anos, disse a Associação Nacional de Corretores de Imóveis.
Como vai a habitação, vai a economia dos EUA, de acordo com um velho ditado. A desaceleração resultante na construção deve subtrair uma grande parte do crescimento do produto interno bruto no segundo trimestre. E menos vendas significa menos novos proprietários gastando dinheiro para mobiliar suas casas.
No entanto, o mercado imobiliário é muito diferente agora do que era em 2006 e, por si só, é improvável que leve a economia a uma vala. Os EUA podem muito bem mergulhar em recessão no próximo ano ou dois, dizem os economistas, mas a habitação não será a principal causa.
"Esperamos que as vendas caiam ainda mais nos próximos meses, mas não esperamos uma repetição do colapso dos anos 2000", disse Alex Pelle, economista americano da Mizuho Securities.
Pequeno sinal de uma bolha
O mercado imobiliário hoje tem muito pouca semelhança com os anos 2000.
Por um lado, o comprador típico tem uma pontuação de crédito alta e é menos provável de inadimplência. Apenas cerca de 2% de todas as novas hipotecas são concedidas aos chamados compradores subprime, ou àqueles com pontuação de crédito mais fraca.
Por outro lado, cerca de 15% dos tomadores de empréstimos tinham crédito subprime no auge da bolha imobiliária quase duas décadas atrás, mostra uma pesquisa da empresa de Wall Street Jefferies.
Muitos desses mutuários perderam suas casas na recessão de 2007-2009 e os valores imobiliários despencaram, roubando milhões de americanos da riqueza em papel e fazendo-os se sentirem mais pobres. Uma venda maciça no mercado de ações aumentou seus problemas.
O “efeito riqueza” negativo ajudou a contribuir para um declínio acentuado nos gastos do consumidor que aprofundou a recessão. Os consumidores respondem por quase 70% de tudo o que acontece na economia.
A atual desaceleração no mercado imobiliário, no entanto, provavelmente não levará a preços mais baixos e preços mais baixos das casas.
Para começar, os EUA sofrem com a falta de moradia há anos, mesmo com o número de novas famílias sendo formadas elevando a demanda a novos patamares. A pandemia também aumentou drasticamente o número de pessoas que trabalham em casa e o clamor por mais moradias.
A demanda por moradia é forte em parte “por causa do aumento do trabalho remoto e das mudanças nos estilos de vida”, disse o economista-chefe Bill Adams, do Comerica Bank.
Builder têm tentado atender a maior parte dessa demanda. A construção de novas casas e unidades de aluguel subiu para um ritmo anual de 1.8 milhão em abril - uma alta de 16 anos - antes que as taxas de hipoteca realmente surgissem. Mas isso ainda está abaixo do recorde de 2.2 milhões no início de 2006, quando a população era de 11%. menor.
Também não vai melhorar muito em breve. A construção caiu acentuadamente em maio e deve continuar desacelerando, reduzindo ainda mais a oferta de casas à venda e mantendo a pressão de alta sobre os preços.
Forros de prata
Os preços altos das casas não são totalmente uma coisa ruim, especialmente para aqueles que já possuem suas próprias casas. Valores residenciais estáveis podem isolar parcialmente a economia da recessão.
Como assim? Os proprietários de casas provavelmente se sentirão melhor financeiramente do que em 2006, porque seu principal ninho de ovos ainda está se valorizando.
Além disso, milhões de proprietários de imóveis aproveitaram as taxas de juros recordes durante a pandemia para refinanciar e economizar um pacote. A maioria deles também optou por hipotecas fixas, deixando-os imunes ao aumento das taxas.
Esse não era o caso em meados dos anos 2000, quando metade de todas as hipotecas eram ajustáveis. As taxas de juros crescentes forçam milhões de proprietários de casas a pagar altas despesas mensais com hipotecas e muitos que não podiam arcar com isso ficaram inadimplentes.
Agora, apenas cerca de 10% de todas as hipotecas são ajustáveis. Além disso, a porcentagem de renda que os proprietários de casas têm que se dedicar às suas hipotecas está em um nível recorde.
“As ligações entre habitação e consumo provavelmente serão mais fracas do que no passado”, disse Aneta Markowska, economista-chefe da Jefferies.
O que poderia prejudicar ainda mais o mercado imobiliário é um grande aumento no desemprego que faz com que mais pessoas deixem de pagar.
No entanto, com a taxa de desemprego em apenas 3.6% e uma escassez de mão de obra que deve persistir por anos, alguns economistas questionam se as empresas recorrerão a demissões em massa se os EUA entrarem em recessão.
Enquanto isso, o mercado imobiliário ainda está se mantendo relativamente bem, apesar das altas taxas de juros e dos preços altos. As vendas e os gastos em novas construções estão pairando perto dos níveis pré-pandemia, sugerindo que o fundo não cairá como aconteceu em 2006.
Claro, alguns especialistas disseram a mesma coisa 15 anos atrás. "Pesquisadores dizem que a recente crise imobiliária não significa necessariamente o fim do crescimento econômico", disse um artigo no The Christian Science Monitor na época.
O que se seguiu foi a pior recessão em décadas.
Fonte: https://www.marketwatch.com/story/the-us-housing-market-is-teetering-on-recession-will-the-economy-soon-follow-11655922549?siteid=yhoof2&yptr=yahoo