Você não precisa de um Ph.D. em economia da Universidade de Chicago para entender que Taxas de hipoteca de 7% são uma ameaça para o mercado imobiliário dos EUA.
Já estamos vendo. Na terça-feira, soubemos que os pedidos de compra de hipotecas caíram 13% na semana passada. Isso é muito mais acentuado do que o declínio de 1.1% que vimos na semana anterior. A diferença? O declínio de 13% no pedido de compra de hipoteca na semana passada coincidiu com a primeira leitura semanal da taxa de hipoteca de 7% desde 2002.
Claro, historicamente falando, não há nada de anormal nas taxas de hipoteca de 6% ou 7%. Mas a taxa numérica ignora o impacto da o choque das taxas de hipoteca em curso: essas taxas, juntamente com os preços das casas espumosos, colocam novos pagamentos mensais nos limites superiores da história. Ao contabilizar a renda, é mais caro comprar agora do que no auge da bolha imobiliária dos anos 00.
Esta maior crise de acessibilidade já tem economistas e analistas imobiliários rebaixando suas perspectivas de preços de imóveis nos EUA. Não procure mais do que Moody Analytics.
Em agosto, A Moody's Analytics esperava que os preços das casas nos EUA caíssem entre 0% e 5%. Em setembro, Moody's Analytics rebaixou sua perspectiva para um declínio nacional de 5% a 10%. Mas na quarta-feira, mais uma vez, reduziu essa previsão. No futuro, a Moody's Analytics agora espera uma queda de 10% nos preços das residências nos EUA, do pico ao vale.
“A acessibilidade evaporou e com ela a demanda por moradias”, diz Mark Zandi, economista-chefe da Moody's Analytics, Fortune. “Os preços parecem muito menos rígidos [agora] do que historicamente. Isso remonta ao fato de que eles subiram tão rapidamente [durante a pandemia] e os vendedores estão dispostos a reduzir seu preço aqui rapidamente para tentar fechar um acordo.”
Aqui está a coisa: a previsão de linha de base da Moody's Analytics não pressupõe recessão. Se uma recessão se manifestar, a Moody's Analytics agora espera uma queda nos preços das casas nos EUA entre 15% e 20%. Isso não está muito longe de a queda de 27% nos preços das casas nos EUA observada entre 2006 e 2012.
Veja este gráfico interativo em Fortune.com
Quando um grupo como o Moody's Analytics diz o “mercado imobiliário dos EUA” ou “preços das casas nos EUA”, eles estão falando sobre uma visão agregada do país. Regionalmente, os resultados sempre variam. Aos olhos da Moody's Analytics, isso será particularmente verdade no futuro.
In mercados imobiliários “significativamente sobrevalorizados”, a Moody's Analytics agora prevê que os preços das casas cairão entre 15% e 20%. Se ocorrer uma recessão, a Moody's Analytics espera que o declínio dos preços das casas nos EUA aumente para entre 25% e 30% em mercados imobiliários “significativamente supervalorizados”.
Esses chamados mercados “significativamente supervalorizados” não estão isolados em apenas algumas partes do país – eles estão por toda parte.
A cada trimestre, a Moody's Analytics avalia se os fundamentos locais, incluindo os níveis de renda locais, podem sustentar os preços das casas locais.* Se um mercado imobiliário regional estiver "supervalorizado" em mais de 25%, a Moody's Analytics o considerará "significativamente supervalorizado". Até o segundo trimestre do ano, 210 mercados imobiliários, incluindo Boise (“supervalorizado” em 77%) e Las Vegas (“supervalorizado” em 60%), caíram nesse campo “significativamente supervalorizado”.
Veja este gráfico interativo em Fortune.com
Quando um mercado imobiliário entra em recessão— um período de queda nas vendas de casas e nos níveis de construção de casas — geralmente é mercados imobiliários espumantes ou borbulhantes que estão em maior risco de queda dos preços das casas.
Isso explica por que esta crise imobiliária em curso desencadeou tão rapidamente um correção de preço de casa: As coisas ficaram muito espumosas durante o boom habitacional pandêmico. A prova? No segundo trimestre de 2019, a Moody's Analytics considerou apenas três mercados imobiliários regionais como "significativamente supervalorizados".
Veja este gráfico interativo em Fortune.com
Empresas como a Moody's Analytics não estão ficando mais pessimistas simplesmente porque as taxas de hipoteca atingiram 7%. Em vez disso, eles estão revisando suas perspectivas porque os mercados financeiros estão sinalizando que as taxas de hipoteca de 6% ou 7% podem durar mais do que o esperado. Enquanto as taxas de hipoteca permanecerem tão altas, Zandi diz que aplicará uma imensa pressão para baixo sobre esses preços de casas espumosos.
Nos próximos seis meses, Zandi espera que as taxas de hipoteca fiquem em torno de 6.5%. Isso é acima de sua perspectiva anterior de 5.5%.
O que está acontecendo no mercado hipotecário? Bem, muito.
Embora o Federal Reserve não defina diretamente as taxas de longo prazo, como as taxas de hipotecas, as expectativas de onde o Fed provavelmente definirá as taxas de curto prazo futuras (ou seja, a taxa de fundos federais) afetam a forma como os mercados financeiros precificam as taxas de hipoteca. Nos últimos meses, os mercados financeiros concluíram que é improvável que o Fed recue em sua luta contra a inflação no curto prazo. Isso, é claro, significa taxas de curto prazo mais altas por mais tempo. Cue pressão ascendente sobre as taxas de longo prazo, como as taxas de hipoteca.
Mas isso só explica parte do salto nas taxas de hipoteca. Há mais em jogo.
Nos últimos meses, vimos o que Zandi chama de “diferença extraordinariamente grande entre as taxas de hipoteca e do Tesouro”. Historicamente falando, o rendimento do Tesouro de 10 anos e as taxas de hipoteca se movem em sincronia. Isso está quebrado agora – com as taxas de hipoteca negociando quatro desvios padrão acima do que os rendimentos do Tesouro historicamente implicariam. Zandi diz que tudo se resume ao risco de pré-pagamento. Os investidores acreditam que os mutuários de hipotecas de 2022 refinanciarão com taxas mais baixas no futuro. Para ajustar o chamado risco de pré-pagamento, os mercados financeiros pressionaram para cima as taxas de hipoteca.
Veja este gráfico interativo em Fortune.com
Vamos ser claros: Esta correção do preço da casa começou meses atrás. Em partes do país, a correção já é bastante íngreme.
Quais mercados imobiliários estão mudando mais rapidamente? Estamos vendo a maior correção em mercados borbulhantes como Austin (onde os valores das casas caíram 7.4% entre maio e agosto), Boise (queda de 5.3%) e Phoenix (queda de 4.4%). Todos esses mercados viram uma enxurrada de atividades de investidores e compradores de WFH durante a pandemia. Esses lugares também viram os preços de suas casas irem muito além que rendas locais historicamente apoiariam.
*”A medida de avaliação de imóveis da Moody's Analytics é a diferença percentual entre os preços reais dos imóveis e os preços dos imóveis historicamente consistentes com os salários per capita e os custos de construção. O preço de uma casa é, em última análise, determinado pelo valor do terreno em que reside, que está vinculado ao custo de oportunidade do terreno, medido por salários e vencimentos, e o custo para construir a casa. Em todo o país, aproximadamente metade do valor de uma casa é o terreno e a outra metade a estrutura, mas isso varia consideravelmente em todo o país. Em San Francisco, por exemplo, a terra é de longe a maior parte do valor da casa, enquanto em Des Moines, Iowa, é o oposto. Nossa medida de avaliação de imóveis é responsável por essas diferenças”, escreve o economista-chefe da Moody's Analytics, Mark Zandi.
Esta história foi originalmente apresentada em Fortune.com
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html