Com o presidente do Federal Reserve, Jerome Powell, pronto para fazer um importante discurso na sexta-feira, os investidores podem finalmente começar a acreditar em sua palavra: o banco central manterá uma postura agressiva para controlar a inflação mais alta em quatro décadas. Isso significa que os mercados financeiros permanecerão voláteis, apesar da recente recuperação do mercado de ações.
Há muitas razões para considerar os fundos de investimento imobiliário, ou REITs, como paraísos relativamente seguros para fornecer renda estável quando a inflação permanece alta e antes de uma provável desaceleração econômica.
Abaixo está uma tela de REITs de capital que devem produzir bastante fluxo de caixa para permitir aumentos de dividendos em 2023.
No Precisa saber coluna em 24 de agosto, Steve Goldstein resumiu as previsões de um novo “superciclo na inflação e nas taxas de juros” de Dario Perkins, diretor administrativo de macroeconomia global da TS Lombard.
Perkins espera que as taxas de juros de longo prazo continuem subindo e sugere que a década de 2020 exigirá que os investidores adotem “uma abordagem mais criteriosa na alocação de ativos”.
Afastando-se dos prestadores de serviços que dominaram o mercado em alta até 2021, ele acredita que o que funcionará melhor é a alocação em ativos tangíveis, incluindo imóveis.
Decompondo o setor de REIT
Os fundos de investimento imobiliário vêm em muitas variedades, mas o elemento-chave é que eles passam a maior parte dos lucros para os acionistas para manter a estrutura REIT com vantagens fiscais.
Existem duas grandes categorias de REITs: REITs de hipotecas, que emprestam dinheiro a mutuários comerciais ou residenciais e/ou investem em títulos lastreados em hipotecas, e REITs de ações, que possuem propriedades comerciais ou residenciais e as arrendam.
Os REITs são cíclicos, com avaliações pressionadas à medida que as taxas de juros aumentam. Esse efeito pode ser especialmente pronunciado para REITs de hipotecas, porque o negócio de empréstimos hipotecários diminui à medida que as taxas de juros aumentam.
Até agora este ano, até 24 de agosto, o setor imobiliário do S&P 500 caiu 15%, enquanto o S&P 500 completo
SPX
caiu 12%, ambos com dividendos reinvestidos.
Ter uma visão de muito mais longo prazo pode surpreendê-lo. Os índices S&P Dow Jones separaram o setor imobiliário do setor financeiro em 2016. Mas se restringirmos ao grupo industrial S&P 500 REIT para uma medida de desempenho de longo prazo, o retorno anual médio de 20 anos foi de 9.9%, um pouco à frente do retorno médio de 500 anos do S&P 20 de 9.8%.
REITs por categoria
Diferentes tipos de REITs passam por diferentes ciclos econômicos. Por exemplo, os REITs de hotéis e seus inquilinos sofreram terrivelmente nos estágios iniciais da pandemia de coronavírus, começando com o desligamento virtual do setor de viagens durante o primeiro semestre de 2020.
Muitos REITs estão focados no espaço de armazenamento e logística, que se beneficiou de aumentos anuais de aluguel de dois dígitos nos últimos anos, de acordo com Vikram Malhotra, diretor administrativo de imóveis da Mizuho.
Mas a Amazon.com Inc.
AMZN
disse em seu press release financeiro do primeiro trimestre em abril que, depois de dobrar o tamanho de sua rede de atendimento em apenas dois anos, ela “não estava mais buscando capacidade física ou de pessoal” e estava “diretamente focada em melhorar a produtividade e a eficiência de custos” em sua infraestrutura de entrega.
Durante uma entrevista, Malhotra disse que, após o anúncio da Amazon, ele e seus colegas “observaram e ouviram no mercado que a Amazon estava colocando armazéns no mercado de sublocação”.
“Então, o maior player do comércio eletrônico disse ao mercado que tinha muito e estava racionalizando, e isso fez com que os estoques de logística caíssem”, disse ele.
Prologis Inc.
PLD
é o maior REIT americano de capital aberto no setor de armazéns e logística. A empresa listou a Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis e Walmart Inc.
WMT
como seus cinco maiores clientes no final de 2021, com a Amazon alugando 24 milhões de pés quadrados, ou 7% de seu total.
As ações da Prologis caíram 21% em 2022 até 24 de agosto, com os dividendos reinvestidos. O dividend yield da ação é de cerca de 2.5%. A Prologis está prestes a adquirir a Duke Realty Corp.
DRE
NFT`s um acordo de ações avaliado em US $ 26 bilhões quando foi anunciado em junho.
Mizuho tem uma classificação neutra no Prologis, que Malhotra disse estar “fora de consenso”. Com certeza é - entre 17 analistas consultados pela FactSet, 13 classificam as ações como uma "compra" ou equivalente. O resto são avaliações neutras.
Ele continuou dizendo que a Mizuho está monitorando operadores de logística terceirizados, como a XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx e United Parcel Service Inc.
UPS
para sinais de desaceleração da demanda se a economia desacelerar significativamente.
Com tudo isso dito, pode haver um lado positivo para os REITs de armazém/logística: Malhotra espera que o crescimento do aluguel no espaço diminua para “um dígito médio a alto” da faixa atual acima de 10%. O Ministério do Trabalho disse que o Índice de Preços ao Consumidor em julho mostrou um aumento de 8.5% de um ano antes. Isso foi melhorado de 9.1% no mês anterior. Pode não ser muito difícil esperar que os operadores de depósitos REIT consigam manter seus aluguéis aumentando para igualar ou superar o ritmo da inflação.
É aqui que sua própria opinião entra em jogo, com base em sua própria pesquisa. A tendência contínua de compras on-line e a demanda por entrega rápida permitirão que a Prologis e seus concorrentes superem o desempenho nos próximos cinco a 10 anos? O retorno total de cinco anos da Prologis até 24 de agosto foi de 138% (comparado com 85% para o S&P 500), mesmo com a grande retração deste ano.
Triagem dos REITs de capital
Para dar uma olhada ampla nos fundos de investimento imobiliário listados nos EUA, começamos com os 185 incluídos no Índice Russell 3000
RUA.
Esse índice representa cerca de 98% das ações dos EUA, segundo a FactSet.
Em seguida, analisamos as concentrações de investimento de cada REIT e removemos todos os REITs de hipotecas para reduzir a lista a 158 empresas. Cortamos ainda mais para 112 empresas para as quais estimativas de consenso estavam disponíveis entre pelo menos cinco analistas consultados pela FactSet para fundos ajustados de operações em 2023.
Uma maneira de medir a capacidade de pagamento de dividendos de uma empresa é observar seu fluxo de caixa livre estimado - fluxo de caixa restante após os gastos de capital esperados. Para REITs, os fundos de operações (FFO) — uma medida não GAAP — são comumente usados. O FFO adiciona amortização e depreciação (itens não caixa) de volta ao lucro, excluindo ganhos na venda de imóveis. Os fundos ajustados das operações (AFFO) vão além, compensando os gastos de capital esperados para manter a qualidade dos investimentos imobiliários.
Se dividirmos o AFFO estimado de uma empresa pelo preço atual da ação, teremos um rendimento de AFFO estimado. Isso pode ser comparado com o rendimento de dividendos atual para ver se há “espaço livre” para novos aumentos – esperamos bastante espaço.
Entre os 112 REITs restantes, 104 pagam dividendos e têm espaço estimado para 2023 de pelo menos 1.00% - esse é o nosso corte final.
Colocamos os 104 REITs em oito grandes categorias. Isso nem sempre é fácil, porque um REIT pode ser altamente diversificado. Assim, as categorias são uma tentativa de colocar cada REIT em um grupo de acordo com sua maior concentração de negócios. Em seguida, consolidamos um pouco mais em nove categorias amplas e as classificamos pelo rendimento AFFO esperado para 2023.
Por exemplo, as empresas de armazenagem/logística estão na categoria “industrial”. Vamos começar com aquele.
REITs industriais
Aqui estão os 10 REITs industriais que passaram na tela, com os maiores rendimentos de AFFO esperados para 2023:
| Empresa | Relógio | Rendimento AFFO estimado em 2023 | Rendimento de dividendo atual | “Espaço livre” estimado | Valor de mercado. ($ mil) |
| Confiança de Propriedades de Logística Industrial | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Veado Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| Potlatch Deltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Classe A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | FRIO | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Fonte: FactSet |
Clique nos tickers para saber mais sobre cada empresa, incluindo perfis de negócios. Então ler O guia detalhado de Tomi Kilgore para a riqueza de informações disponíveis gratuitamente nas páginas de cotação do MarketWatch.
Assistência médica
Aqui estão todos os nove REITs que alugam propriedades de assistência médica e passaram na tela. Este grupo exclui empresas focadas em habitação sénior:
| Empresa | Relógio | Rendimento AFFO estimado em 2023 | Rendimento de dividendo atual | “Espaço livre” estimado | Valor de mercado. ($ mil) |
| Propriedades médicas Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Médica REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Propriedades Industriais Inovadoras Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Comunidade de saúde Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Propriedades Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Classe A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | BEM | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Fonte: FactSet |
Residencial
Esta categoria inclui REITs que possuem propriedades residenciais unifamiliares ou multifamiliares, bem como comunidades habitacionais manufaturadas e habitações para idosos. Aqui estão os 10 REITs residenciais que passaram na tela:
| Empresa | Relógio | Rendimento AFFO estimado em 2023 | Rendimento de dividendo atual | “Espaço livre” estimado | Valor de mercado. ($ mil) |
| Nacional de saúde investidores Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Propriedades Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Propriedades Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residencial Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartamento Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Venta Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independência Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Espaço central | RSE | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Fundo de Investimento Imobiliário de Washington | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Fonte: FactSet |
Hotéis e propriedades de lazer
Aqui estão os oito REITs que alugam hotéis e/ou propriedades de lazer e passaram na tela:
| Empresa | Relógio | Rendimento AFFO estimado em 2023 | Rendimento de dividendo atual | “Espaço livre” estimado | Valor de mercado. ($ mil) |
| Propriedades EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ Hospedagem Trust | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Pebblebrook Hotel Trust | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitalidade REIT Inc. | APLE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Propriedades de jogos e lazer Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Fonte: FactSet |
Escritórios
Aqui estão os 10 REITs que mantêm prédios de escritórios que passaram pela tela:
| Empresa | Relógio | Rendimento AFFO estimado em 2023 | Rendimento de dividendo atual | “Espaço livre” estimado | Valor de mercado. ($ mil) |
| Brandywine Realty Trust | extensão BD | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacífico Propriedades Inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Verde Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Propriedades de Highwoods Inc. | Hiw | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Grupo Paramount Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Fundo de Propriedades de Escritório Corporativo | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Eastern governo propriedades Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Prefeitura REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Fonte: FactSet |
Distribuir
Aqui estão os 10 REITs que alugam principalmente propriedades de varejo que passaram na tela:
| Empresa | Relógio | Rendimento AFFO estimado em 2023 | Rendimento de dividendo atual | “Espaço livre” estimado | Valor de mercado. ($ mil) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Espírito Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| REIT Whitestone | ESC | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Loja Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT Imóveis | PTR | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kite Realty Group Confiança | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | gty | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acádia Realty Trust | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Fonte: FactSet |
Comunicações
Aqui estão todas as cinco empresas que passaram pela tela que alugam propriedades de infraestrutura de comunicações ou, no caso da Outfront Media Inc.
OUT,
outdoors:
| Empresa | Relógio | Rendimento AFFO estimado em 2023 | Rendimento de dividendo atual | “Espaço livre” estimado | Valor de mercado. ($ mil) |
| Grupo Uniti Inc. | UNIDADE | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Coroa Castelo Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| Torre Americana Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Classe A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Fonte: FactSet |
Centros de dados
Esses três REITs de data center passaram pela tela:
| Empresa | Relógio | Rendimento AFFO estimado em 2023 | Rendimento de dividendo atual | “Espaço livre” estimado | Valor de mercado. ($ mil) |
| Montanha de Ferro Inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Fonte: FactSet |
Auto armazenamento
Para nossa última categoria, cinco REITs de auto-armazenamento passaram pela tela:
| Empresa | Relógio | Rendimento AFFO estimado em 2023 | Rendimento de dividendo atual | “Espaço livre” estimado | Valor de mercado. ($ mil) |
| Confiança Nacional de Afiliados de Armazenamento | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Vida armazenamento Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Armazenamento público | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Armazenamento de espaço extra Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Fonte: FactSet |
Se você está interessado no espaço REIT, precisa fazer sua própria pesquisa e manter em mente seus objetivos de investimento – crescimento, receita ou ambos – e se preparar para permanecer comprometido a longo prazo, o que significa vários anos.
Entre os REITs listados nas tabelas acima, a Malhotra possui ratings de “compra” na Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
BEM,
Propriedades médicas Trust Inc.
MPW,
Grupo Paramount Inc.
PGRE
e Duke Realty (que agora negocia em linha com a Prologis, antecipando a conclusão da fusão).
Quando perguntado sobre o que os REITs com classificação de compra têm em comum, Malhotra disse: “São empresas, como indivíduos, para as quais acreditamos que o poder de precificação persistirá”.
Disse ainda que todos beneficiam das tendências temáticas, incluindo, para os REITs de saúde, o envelhecimento da população.
Ouça Ray Dalio no MarketWatch's Melhores Novas Ideias no Festival do Dinheiro nos dias 21 e 22 de setembro em Nova York. O pioneiro dos fundos de hedge tem opiniões fortes sobre os rumos da economia.
Fonte: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Essas ações de dividendos podem protegê-lo, pois o Federal Reserve desacelera a economia
Com o presidente do Federal Reserve, Jerome Powell, pronto para fazer um importante discurso na sexta-feira, os investidores podem finalmente começar a acreditar em sua palavra: o banco central manterá uma postura agressiva para controlar a inflação mais alta em quatro décadas. Isso significa que os mercados financeiros permanecerão voláteis, apesar da recente recuperação do mercado de ações.
Há muitas razões para considerar os fundos de investimento imobiliário, ou REITs, como paraísos relativamente seguros para fornecer renda estável quando a inflação permanece alta e antes de uma provável desaceleração econômica.
Abaixo está uma tela de REITs de capital que devem produzir bastante fluxo de caixa para permitir aumentos de dividendos em 2023.
No Precisa saber coluna em 24 de agosto, Steve Goldstein resumiu as previsões de um novo “superciclo na inflação e nas taxas de juros” de Dario Perkins, diretor administrativo de macroeconomia global da TS Lombard.
Perkins espera que as taxas de juros de longo prazo continuem subindo e sugere que a década de 2020 exigirá que os investidores adotem “uma abordagem mais criteriosa na alocação de ativos”.
Afastando-se dos prestadores de serviços que dominaram o mercado em alta até 2021, ele acredita que o que funcionará melhor é a alocação em ativos tangíveis, incluindo imóveis.
Decompondo o setor de REIT
Os fundos de investimento imobiliário vêm em muitas variedades, mas o elemento-chave é que eles passam a maior parte dos lucros para os acionistas para manter a estrutura REIT com vantagens fiscais.
Existem duas grandes categorias de REITs: REITs de hipotecas, que emprestam dinheiro a mutuários comerciais ou residenciais e/ou investem em títulos lastreados em hipotecas, e REITs de ações, que possuem propriedades comerciais ou residenciais e as arrendam.
Os REITs são cíclicos, com avaliações pressionadas à medida que as taxas de juros aumentam. Esse efeito pode ser especialmente pronunciado para REITs de hipotecas, porque o negócio de empréstimos hipotecários diminui à medida que as taxas de juros aumentam.
Até agora este ano, até 24 de agosto, o setor imobiliário do S&P 500 caiu 15%, enquanto o S&P 500 completo
SPX
caiu 12%, ambos com dividendos reinvestidos.
Ter uma visão de muito mais longo prazo pode surpreendê-lo. Os índices S&P Dow Jones separaram o setor imobiliário do setor financeiro em 2016. Mas se restringirmos ao grupo industrial S&P 500 REIT para uma medida de desempenho de longo prazo, o retorno anual médio de 20 anos foi de 9.9%, um pouco à frente do retorno médio de 500 anos do S&P 20 de 9.8%.
REITs por categoria
Diferentes tipos de REITs passam por diferentes ciclos econômicos. Por exemplo, os REITs de hotéis e seus inquilinos sofreram terrivelmente nos estágios iniciais da pandemia de coronavírus, começando com o desligamento virtual do setor de viagens durante o primeiro semestre de 2020.
Muitos REITs estão focados no espaço de armazenamento e logística, que se beneficiou de aumentos anuais de aluguel de dois dígitos nos últimos anos, de acordo com Vikram Malhotra, diretor administrativo de imóveis da Mizuho.
Mas a Amazon.com Inc.
AMZN
disse em seu press release financeiro do primeiro trimestre em abril que, depois de dobrar o tamanho de sua rede de atendimento em apenas dois anos, ela “não estava mais buscando capacidade física ou de pessoal” e estava “diretamente focada em melhorar a produtividade e a eficiência de custos” em sua infraestrutura de entrega.
Durante uma entrevista, Malhotra disse que, após o anúncio da Amazon, ele e seus colegas “observaram e ouviram no mercado que a Amazon estava colocando armazéns no mercado de sublocação”.
“Então, o maior player do comércio eletrônico disse ao mercado que tinha muito e estava racionalizando, e isso fez com que os estoques de logística caíssem”, disse ele.
Prologis Inc.
PLD
é o maior REIT americano de capital aberto no setor de armazéns e logística. A empresa listou a Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis e Walmart Inc.
WMT
como seus cinco maiores clientes no final de 2021, com a Amazon alugando 24 milhões de pés quadrados, ou 7% de seu total.
As ações da Prologis caíram 21% em 2022 até 24 de agosto, com os dividendos reinvestidos. O dividend yield da ação é de cerca de 2.5%. A Prologis está prestes a adquirir a Duke Realty Corp.
DRE
NFT`s um acordo de ações avaliado em US $ 26 bilhões quando foi anunciado em junho.
Mizuho tem uma classificação neutra no Prologis, que Malhotra disse estar “fora de consenso”. Com certeza é - entre 17 analistas consultados pela FactSet, 13 classificam as ações como uma "compra" ou equivalente. O resto são avaliações neutras.
Ele continuou dizendo que a Mizuho está monitorando operadores de logística terceirizados, como a XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx e United Parcel Service Inc.
UPS
para sinais de desaceleração da demanda se a economia desacelerar significativamente.
Com tudo isso dito, pode haver um lado positivo para os REITs de armazém/logística: Malhotra espera que o crescimento do aluguel no espaço diminua para “um dígito médio a alto” da faixa atual acima de 10%. O Ministério do Trabalho disse que o Índice de Preços ao Consumidor em julho mostrou um aumento de 8.5% de um ano antes. Isso foi melhorado de 9.1% no mês anterior. Pode não ser muito difícil esperar que os operadores de depósitos REIT consigam manter seus aluguéis aumentando para igualar ou superar o ritmo da inflação.
É aqui que sua própria opinião entra em jogo, com base em sua própria pesquisa. A tendência contínua de compras on-line e a demanda por entrega rápida permitirão que a Prologis e seus concorrentes superem o desempenho nos próximos cinco a 10 anos? O retorno total de cinco anos da Prologis até 24 de agosto foi de 138% (comparado com 85% para o S&P 500), mesmo com a grande retração deste ano.
Triagem dos REITs de capital
Para dar uma olhada ampla nos fundos de investimento imobiliário listados nos EUA, começamos com os 185 incluídos no Índice Russell 3000
RUA.
Esse índice representa cerca de 98% das ações dos EUA, segundo a FactSet.
Em seguida, analisamos as concentrações de investimento de cada REIT e removemos todos os REITs de hipotecas para reduzir a lista a 158 empresas. Cortamos ainda mais para 112 empresas para as quais estimativas de consenso estavam disponíveis entre pelo menos cinco analistas consultados pela FactSet para fundos ajustados de operações em 2023.
Uma maneira de medir a capacidade de pagamento de dividendos de uma empresa é observar seu fluxo de caixa livre estimado - fluxo de caixa restante após os gastos de capital esperados. Para REITs, os fundos de operações (FFO) — uma medida não GAAP — são comumente usados. O FFO adiciona amortização e depreciação (itens não caixa) de volta ao lucro, excluindo ganhos na venda de imóveis. Os fundos ajustados das operações (AFFO) vão além, compensando os gastos de capital esperados para manter a qualidade dos investimentos imobiliários.
Se dividirmos o AFFO estimado de uma empresa pelo preço atual da ação, teremos um rendimento de AFFO estimado. Isso pode ser comparado com o rendimento de dividendos atual para ver se há “espaço livre” para novos aumentos – esperamos bastante espaço.
Entre os 112 REITs restantes, 104 pagam dividendos e têm espaço estimado para 2023 de pelo menos 1.00% - esse é o nosso corte final.
Colocamos os 104 REITs em oito grandes categorias. Isso nem sempre é fácil, porque um REIT pode ser altamente diversificado. Assim, as categorias são uma tentativa de colocar cada REIT em um grupo de acordo com sua maior concentração de negócios. Em seguida, consolidamos um pouco mais em nove categorias amplas e as classificamos pelo rendimento AFFO esperado para 2023.
Por exemplo, as empresas de armazenagem/logística estão na categoria “industrial”. Vamos começar com aquele.
REITs industriais
Aqui estão os 10 REITs industriais que passaram na tela, com os maiores rendimentos de AFFO esperados para 2023:
Clique nos tickers para saber mais sobre cada empresa, incluindo perfis de negócios. Então ler O guia detalhado de Tomi Kilgore para a riqueza de informações disponíveis gratuitamente nas páginas de cotação do MarketWatch.
Assistência médica
Aqui estão todos os nove REITs que alugam propriedades de assistência médica e passaram na tela. Este grupo exclui empresas focadas em habitação sénior:
Residencial
Esta categoria inclui REITs que possuem propriedades residenciais unifamiliares ou multifamiliares, bem como comunidades habitacionais manufaturadas e habitações para idosos. Aqui estão os 10 REITs residenciais que passaram na tela:
Hotéis e propriedades de lazer
Aqui estão os oito REITs que alugam hotéis e/ou propriedades de lazer e passaram na tela:
Escritórios
Aqui estão os 10 REITs que mantêm prédios de escritórios que passaram pela tela:
Distribuir
Aqui estão os 10 REITs que alugam principalmente propriedades de varejo que passaram na tela:
Comunicações
Aqui estão todas as cinco empresas que passaram pela tela que alugam propriedades de infraestrutura de comunicações ou, no caso da Outfront Media Inc.
OUT,
outdoors:
Centros de dados
Esses três REITs de data center passaram pela tela:
Auto armazenamento
Para nossa última categoria, cinco REITs de auto-armazenamento passaram pela tela:
Se você está interessado no espaço REIT, precisa fazer sua própria pesquisa e manter em mente seus objetivos de investimento – crescimento, receita ou ambos – e se preparar para permanecer comprometido a longo prazo, o que significa vários anos.
Entre os REITs listados nas tabelas acima, a Malhotra possui ratings de “compra” na Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
BEM,
Propriedades médicas Trust Inc.
MPW,
Grupo Paramount Inc.
PGRE
e Duke Realty (que agora negocia em linha com a Prologis, antecipando a conclusão da fusão).
Quando perguntado sobre o que os REITs com classificação de compra têm em comum, Malhotra disse: “São empresas, como indivíduos, para as quais acreditamos que o poder de precificação persistirá”.
Disse ainda que todos beneficiam das tendências temáticas, incluindo, para os REITs de saúde, o envelhecimento da população.
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Fonte: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo