Este pagador de 9.9% é o comércio de dividendos mais negligenciado de 2022

A maioria das pessoas não sabe, mas o setor imobiliário derrubou as ações no longo prazo e está prestes a obter uma vitória novamente em 2023.

E nós, investidores em dividendos, estamos bem alinhados para lucrar, graças a um fundo que gera um rendimento de 9.9% de sucesso, que é o perfeita jogue aqui. Vou deixar cair o nome e ticker em um segundo.

Primeiro, você leu certo: imóveis parece superar as ações a longo prazo - e por uma quantidade não pequena, também! É claro como pode ser nesta comparação entre o SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), o fundo de índice para fundos de investimento imobiliário de capital aberto (REITs) e o S&P 500 nos últimos 20 anos.

Tenha em mente que este período incluiu o crash do COVID-19 e a crise das hipotecas subprime, que, é claro, destruiu o mercado imobiliário. Sem problemas. REITs – empresas de capital aberto que possuem tudo, de armazéns a prédios de apartamentos – voltaram à superfície!

A chave para o apelo dos REITs é que eles são investimentos de “passagem”: eles coletam cheques de aluguel dos inquilinos, roubam o suficiente para manter as luzes acesas e os prédios limpos, então nos entregam o resto como dividendos. O resultado é um fluxo de renda maior do que as ações regulares pagam: o REIT típico rende 3.2%, dobrando os miseráveis ​​500% do S&P 1.5.

Mas mesmo que a RWR tenha esmagado os estoques, nós não quero seguir a rota passiva do ETF aqui. Por um lado, o rendimento de 3.2% da RWR está longe de ser grande o suficiente para fazer nossos corações dispararem. E segundo, com os REITs (como quase tudo hoje em dia), ter um gerente inteligente e responsivo é fundamental.

A prova está no retorno da RWR nos últimos três anos voláteis, comparado ao fundo fechado (CEF) vamos falar hoje, o Fundo Global de Renda Imobiliária CBRE (IGR). O IGR gera aquele pagamento maciço de 9.9% que mencionei há um segundo (e paga mensalmente, nada menos)!

A principal razão para isso se resume aos gerentes de portfólio especializados da IGR, que navegaram habilmente pelos mercados locais que conhecem melhor. Isso é fundamental no setor imobiliário, que todos sabemos que é apenas uma coleção de pequenos mercados que estão se comportando de maneira diferente a qualquer momento.

E quando o assunto é imobiliário, a gestora do fundo, a CBRE, não tem falta de conhecimento: além do IGR e dos fundos de investimento privado, administra imóveis, opera uma corretora e investe seu próprio dinheiro em imóveis. A empresa possui 80,000 funcionários em mais de 100 países, dando-lhe uma perspectiva global e relacionamentos em países estrangeiros que nenhum ETF executado por algoritmo pode igualar.

A CBRE alavancou esse conhecimento para inclinar de forma inteligente o portfólio da IGR fortemente para os EUA (68%), um movimento prudente à medida que a economia dos EUA continua a crescer a um ritmo saudável, com a inflação parecendo estar começando a crescer e os gastos do consumidor (sem mencionar o emprego ) mantendo-se bem.

Mas comprar um fundo imobiliário bem administrado não é apenas adquirir o poder de pesquisa da administração e o acesso à informação – é também uma questão de diversificação, que é particularmente importante no setor imobiliário.

A IGR, por exemplo, investe em mais de 80 REITs, que possuem centenas e às vezes milhares de propriedades cada. E como muitos outros fundos REIT que fazem o mesmo, ele não percebe quando um inquilino vagabundo deixa de pagar aluguel, porque existem milhares de outros que o fazem.

No momento, por exemplo, as principais participações da IGR incluem REITs que possuem uma ampla gama de propriedades. Castelo da Coroa Internacional (CCI), por exemplo, possui mais de 40,000 torres de celular em todo o mundo, além de 115,000 “pequenas células” que aumentam a capacidade de rede local em cidades maiores; Prologis
PLD
(PLD) possui 4,732 armazéns em todo o mundo; e REIT residencial Casas de convite (INVH), aluga mais de 85,000 casas unifamiliares.

Então, já temos uma tonelada de diversificação aqui, e isso é apenas de três das holdings da IGR!

Outra razão muitas vezes negligenciada para considerar os fundos REIT é que tanto esses fundos quanto os próprios REITs têm acesso a alavancagem mais barata do que você e eu. No momento, por exemplo, o aumento das taxas de hipoteca é um grande problema para investidores individuais que possuem imóveis para aluguel, mas não então para REITs:

Pagamentos de hipotecas vão pelo telhado

Com as taxas de juros atingindo 5% no início deste ano e permanecendo nesse nível, os empréstimos à habitação dispararam. Mas as taxas de juros para REITs são muito mais baixas, com muitos atualmente tendo custos de empréstimos nos livros abaixo de 3%.

Os REITs desfrutam de taxas mais baixas porque são gerenciados profissionalmente e diversificados em muitas propriedades, portanto, apresentam um risco menor do que o investidor de propriedade individual típico. Essa é uma das razões pelas quais os REITs realmente têm um histórico bastante consistente de apresentar retornos positivos durante os períodos de aumento das taxas de juros.

Este gráfico é baseado em um estudo da NAREIT, uma empresa de pesquisa e dados de REIT, e mostra claramente que os REITs normalmente obtêm lucros durante períodos de taxas de juros mais altas. Isso ocorre porque seus custos de empréstimos mais baixos os isolam um pouco da tendência. Além disso, os períodos de alta normalmente vêm com uma economia forte (como é o caso hoje). Isso significa maior demanda por propriedades de REITs, o que permite que REITs aumentem o aluguel. Esses aumentos superam em muito qualquer aumento nos custos de empréstimos devido a taxas mais altas.

Compre IGR como Builds de “Momentum de Desconto”

Por fim, vamos falar sobre o desconto do IGR sobre o NAV, ou seja, a diferença entre seu preço de mercado e o valor por ação de sua carteira (essa medida é exclusiva das CEFs). No momento, esse desconto é pequeno, o que significa que o IGR é mais ou menos valorizado.

A tendência aqui é clara: o desconto do IGR está indo para o território premium - a questão é até onde. Quando isso acontecer, isso colocará mais impulso no preço das ações da IGR. E, claro, você receberá esse pagamento saudável de 9.9% (pago mensalmente) o tempo todo.

Michael Foster é o analista de pesquisa líder da Perspectiva contrária. Para obter mais idéias de ótimas receitas, clique aqui para ver nosso último relatório "Renda indestrutível: 5 fundos de negócio com dividendos seguros de 8.4%."

Divulgação: nenhuma