Este fundo não amado desafia a inflação, rende 7.4%

Por mais difícil que tenha sido essa liquidação para todos nós, ela deixou alguns dividendos atraentes (e descontados) no conselho, especialmente em fundos fechados de alto rendimento (CEFs).

Eu sei que é difícil comprar em um mercado como esse, mas os dividendos sobre os quais falaremos hoje beneficiar da inflação crescente, registrando fluxos de caixa cada vez mais altos à medida que o IPC dispara cada vez mais alto também.

Essas são as empresas em que queremos estar agora, tanto para coletar seus altos dividendos com o incêndio de pneus de hoje quanto para lucrar quando o mercado (inevitavelmente) se acalmar e os investidores finalmente perceberem os robustos fluxos de caixa dessas ações.

REITs são subestimados o tempo todo - especialmente agora

Estou me referindo aos fundos de investimento imobiliário (REITs). Esses “proprietários” são de longe minha maneira preferida de investir em imóveis - muito melhor do que comprar uma casa e alugá-la (a menos que você goste de substituir eletrodomésticos quebrados e desentupir banheiros).

Vamos começar com os cheques de aluguel que todos os proprietários (incluindo REITs) estão coletando hoje, porque estão em alta, devido a muitas tendências que não parecem que vão diminuir em breve. A primeira é o aumento das taxas de juros, que, quando combinadas com os preços ainda altos das casas, estão empurrando muitos americanos para o mercado de aluguel. Isso, por sua vez, está fazendo os aluguéis dispararem.

Dados de várias fontes apontam para o mesmo fato: enquanto os dados do governo (através do custo geral da habitação – veja o gráfico acima) indicam que o aluguel está subindo mais rápido do que no passado, as empresas privadas estão mostrando uma reviravolta mais dramática , com Zillow e Apartment List (as linhas amarela e azul escura abaixo) mostrando aumentos de dois dígitos em relação a um ano atrás.

Não importa como você o corte, o aluguel está subindo, e o Federal Reserve está fazendo o que pode para conter a tendência – embora alguns digam que, ao aumentar os custos dos empréstimos para todos, está apenas piorando as coisas. Mas, de qualquer forma, isso equivale a lucros nitidamente crescentes para os proprietários.

REITs permitem que você evite o caro mercado imobiliário

Há apenas um problema para os possíveis proprietários: se eles não possuem imóveis alugados agora, eles terão que pagar preços elevados para comprar uma casa para alugar. Portanto, a melhor jogada é comprar um REIT que já aluga imóveis para outros. E em vez de comprar a um preço elevado, graças à liquidação do mercado, podemos comprar essas empresas a um preço desconto preço em vez disso.

Por exemplo, Casas de convite
INVH
(INVH) possui milhares de residências unifamiliares em todo o país, com um portfólio no valor de mais de US$ 20 bilhões. Isso lhe dá muita diversificação, que os proprietários individuais, normalmente limitados a um ou um punhado de propriedades em um ou no máximo dois mercados, não têm. A Invitation tem ainda a vantagem de ter a sua carteira gerida profissionalmente por uma equipa de profissionais imobiliários.

Essa diversificação e perspicácia de gestão aumentaram drasticamente os fundos das operações do REIT (FFO, que é uma medida melhor do desempenho do REIT do que o lucro por ação).

No entanto, o alto e crescente fluxo de caixa da empresa está sendo punido por um mercado alimentado pelo medo, fazendo com que o preço das ações do REIT caia quase 25% este ano.

Veja como o preço das ações da Invitation caiu quase tanto quanto o do ETF de referência REIT, o SPDR Dow Jones Real Estate ETF (RWR
RWR
)? Isso não é coincidência: a venda de convites foi o resultado da venda indiscriminada de REITs em todos os lugares, o que significa que não é a única barganha que existe atualmente.

Por uma questão de diversificação, comprar um fundo de REITs por convite faz sentido, porque você está obtendo exposição a REITs em vários setores, bem como as diferentes equipes de gerenciamento que cuidam dessas propriedades.

RWR é uma opção, mas não é algo que nós, investidores da CEF, consideraríamos, principalmente porque seu rendimento de 3.4% é muito baixo para nossos padrões.

Uma jogada inteligente da CEF sobre aluguéis crescentes (que rende 7.4% hoje)

Em vez de um ETF, nós muito preferem CEFs como o Cohen & Steers Quality Income Realty Fund (RQI), que rende um rico 7.4% enquanto escrevo isso. A RQI é uma das principais detentoras da Invitation Homes (é uma das 10 principais participações do fundo), além de possuir uma série de outros tipos de REITs, como operadores de data center e proprietários de self-storage, que também estão produzindo FFO crescente. Essa diversificação, mais os gerentes humanos afiados do REIT (Cohen & Steers é um nome líder no espaço do CEF, o que o ajuda a atrair os melhores talentos) o ajudou a vencer o RWR na última década.

Tenha em mente, também, que devido ao alto rendimento do RQI, a maior parte do retorno que você vê acima foi em dividendos.

O desempenho superior da RQI foi recompensado com um grande prêmio para o valor patrimonial líquido (NAV, ou o valor dos REITs em seu portfólio) no passado (em um ponto, seu prêmio foi superior a 15%). Mas atualmente é negociado com um desconto de 4%, embora tenha sido negociado com um prêmio apenas alguns anos atrás.

Isso significa que podemos comprar RQI com desconto hoje, esperar que ele volte ao prêmio que normalmente tem quando o mercado parar de entrar em pânico e depois vender com um lucro potencial. Enquanto isso, você pode embolsar seu dividendo, que possui um rendimento anualizado de 7.4% e é pago mensalmente.

Michael Foster é o analista de pesquisa líder da Perspectiva contrária. Para obter mais idéias de ótimas receitas, clique aqui para ver nosso último relatório "Renda indestrutível: 5 fundos de negócio com dividendos seguros de 8.4%."

Divulgação: nenhuma