Este fundo não amado está jorrando dividendos (podemos comprar pelos preços de 2020)

Há um grupo de pagadores de dividendos por aí cujos negócios estão indo melhor do que antes da bagunça do COVID, mas suas ações estão ainda ridiculamente barato hoje.

O melhor de tudo é que nós, pessoas que buscam renda contrária, podemos obter essas ações com um desconto ainda maior do que as pessoas comuns – enquanto coletamos um dividendo saudável de 6.6%.

O truque? Compre-os através de um fundo fechado (CEF) como o que discutiremos a seguir.

Mas não vamos nos antecipar. Os investimentos que vamos comprar por meio dessa CEF são os fundos de investimento imobiliário (REITs), que possuem e alugam diversos tipos de imóveis, de shopping centers a galpões e torres de telefonia.

A beleza dos REITs do ponto de vista dos dividendos é que eles são essencialmente entidades de “repasse”, coletando aluguéis (que estão subindo rapidamente nos dias de hoje) de seus inquilinos e os entregando a nós como dividendos. De fato, os REITs têm um poderoso incentivo para fazê-lo: eles não pagam imposto corporativo contanto que eles distribuam 90% de seus ganhos para nós como dividendos.

Dê uma olhada nestes dados do NARAR
EIT, a Associação Nacional de Fundos de Investimento Imobiliário. É uma evidência bastante convincente de que os REITs estão mais uma vez em alta – algo que gosto de chamar de “boom imobiliário silencioso”.

Quase todos os tipos de REITs estão relatando mais fundos de operações (FFO, a principal métrica de fluxo de caixa REIT) do que eram antes da pandemia:

Se você é um seguidor de REITs (e como investidor de dividendos, aposto que é), sabe que eles foram particularmente atingidos durante a pandemia, especialmente REITs de escritório, pois parecia que a mudança para trabalhar em casa tornaria seus modelos de negócios obsoletos.

Exceto que não foi assim que as coisas realmente aconteceram, como podemos ver no gráfico acima. Mas o mercado está ignorando isso. É aí que entra nossa oportunidade de compra.

Não, graças ao mercado em baixa de 2022, muitos dos ganhos da recuperação do REIT de 2020/'21 foram eliminados, e o setor subiu míseros 4% em uma base de retorno total em relação ao pico do mercado de fevereiro de 2020, apenas antes do início dos bloqueios.

Uma vez que a receita de aluguel que os REITs estão obtendo aumentou acentuadamente e o preço dos REITs reais está estável, o preço que estamos pagando pela receita de aluguel do REIT agora está baixo. Isso apesar do fato de que as causas da atual queda do mercado (o Federal Reserve, inflação) não são tão ruins para os REITs. As pessoas ainda precisam de imóveis, não importa onde estejam as taxas de juros, e a inflação está fazendo com que os aluguéis subam, beneficiando ainda mais os REITs.

Um jogo sólido da CEF por um “desconto duplo”, 6.6% de renda, de REITs

Como investidores do CEF, podemos obter os melhores REITs por preços ainda mais baratos do que o preço de mercado quando compramos através de um fundo o Cohen & Steers Quality Realty Fund (RQI).

Observe a palavra “qualidade” no nome – e isso não é marketing. O portfólio da RQI se concentra especificamente em REITs que viram o fluxo de caixa livre crescente, como Torre Americana (AMT), Prologis
PLD
(PLD) e Armazenamento público
PSA
(PSA).

Essas são todas as empresas que forneceram retornos totais fortes por anos e em todas as condições do mercado. Dê uma olhada no desempenho de suas cinco maiores participações nos últimos cinco anos.

Rendimentos e ganhos crescentes para investidores RQI

Esse portfólio de empresas imobiliárias que aumentam o caixa é o motivo pelo qual a RQI registrou um retorno total anualizado médio de 11.4% na última década, mais que o dobro do mercado de REIT mais amplo.

Esse fundo de alto desempenho, alta qualidade e alto rendimento é negociado com o prêmio que merece? Dificilmente. Graças aos temores do mercado, ele caiu para um desconto de 3.3%, nos dando algumas boas economias de “bônus” além das ofertas que estamos recebendo no mercado REIT já barato.

Michael Foster é o analista de pesquisa líder da Perspectiva contrária. Para obter mais idéias de ótimas receitas, clique aqui para ver nosso último relatório "Renda indestrutível: 5 fundos de negócio com dividendos seguros de 8.4%."

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