Descontraia o LIHTC, crie benefícios fiscais para construtores e famílias

Não há dúvida de que, ao longo de seus 36 anos de vida, o Crédito Fiscal de Habitação de Baixa Renda (LIHTC) abrigou muitas pessoas. Mas quantos? Como meu último post mostrou, existem muitas incógnitas conhecidas sobre como e quão bem o LIHTC funcionou ao longo desses anos. Por exemplo, um número comum oferecido como resposta à pergunta “quantas unidades o LIHTC criou ao longo de seus 36 anos?” a resposta costuma ser algo como 29 milhões. De onde vem essa figura? Coluna V em o “banco de dados” do LIHTC uma coluna na planilha do Excel que possui 3,000 espaços em branco e 1,500 células com “0” como resposta. É um desafio reformar um gasto federal quando nenhuma avaliação profunda é possível por falta de bons dados. No entanto, gostaria de encerrar a parte LIHTC da retrospectiva da crítica de Paul Ryan com algumas ideias para reforma.

Concluí que o Programa de Crédito Fiscal para Habitação de Baixa Renda não é realmente um programa. Isso é gigante, um complexo de complexidades que despeja bilhões de dólares em dinheiro para projetos de desenvolvimento que alimenta uma economia de “moradias acessíveis” que não abordou o problema central da inflação – muito dinheiro perseguindo poucas unidades habitacionais – nem trouxe o país mais perto de uma solução ou o fim da persistente “crise” habitacional. O LIHTC é construído sobre bilhões de dólares de impostos diferidos, mas não tem uma única pessoa ou departamento responsável por distribuir todo esse dinheiro, garantindo que seja usado de forma eficaz ou avaliando se está atingindo seu objetivo declarado, a produção e preservação de aluguéis acessíveis. habitação Então, como poderia o conceito, criando um incentivo para construir moradias que atendam as pessoas com menos dinheiro, ser resgatado do sistema atual?

Use o sistema de declaração de impostos existente

Impostos mais baixos para aluguéis mais baixos

Imagine se o LIHTC não existisse e alguém em uma sala cheia de pessoas tentando resolver o problema da inflação imobiliária levantasse a mão animadamente dizendo: “Oooo, oooo, ooo, entendi!” Todos param e olham, e alguém diz: “OK, Melvin, qual é a sua ideia?” Melvin se levanta e diz com orgulho: “Vamos resolver isso usando o código tributário!” As pessoas estariam rindo até molhar as calças ou reconheceriam que Melvin era um gênio do mal. O código tributário dos Estados Unidos é talvez uma das criações humanas mais complexas da história desde as pirâmides do Egito, mas muito menos edificante.

Mas quase todos nos Estados Unidos que pagaram impostos têm algum entendimento sobre “isenções”, uma reivindicação que reduz a renda tributável, “deduções”, uma reivindicação de despesas que reduz a receita e um “crédito”, uma quantia que normalmente é aplicada a reduzir a obrigação tributária total. Os americanos estão familiarizados com o conceito de que o governo incentiva e desencoraja o comportamento por meio de tributação ou que o código tributário tem esse efeito. A maneira mais simples de incentivar o investimento na construção de moradias, especialmente moradias para aluguel, seria reduzir os impostos para um incorporador que concorda em manter os aluguéis baixos em um novo prédio e um provedor de habitação para baixá-los ou mantê-los baixos em um prédio existente.

É bem simples. Se um incorporador está construindo 100 unidades de apartamentos e promete manter 25 dessas unidades acessíveis a famílias que ganham menos de 60% da Renda Mediana da Área (AMI), ela pode reivindicar o aluguel perdido como dedução, uma despesa, em seus registros fiscais. O governo poderia adicionar um bônus adicional à isenção dólar por dólar para encorajar as pessoas a usar a dedução. Se os bancos se envolvessem, os desenvolvedores poderiam tomar emprestado 15 anos de perdas ao fechar o financiamento do prédio, o governo poderia permitir o pagamento de juros sobre esse empréstimo também como uma dedução, permitindo que o desenvolvedor tenha acesso ao capital imediatamente.

Esse conceito também pode ser facilmente aplicado a edifícios existentes, permitindo a mesma dedução para um fornecedor de habitação que reduza os aluguéis em seu prédio ou mantenha constantes os aluguéis já reduzidos. Um adoçante aqui também permitiria que os juros fossem cobertos se fossem emprestados contra futuras perdas de aluguel se o empréstimo incluísse melhorias no prédio que não poderiam ser recuperadas em aluguéis mais altos. Isso pode incentivar melhorias em vez de usar manutenção diferida para subsidiar aluguéis mais competitivos, uma prática que eventualmente alcança os proprietários quando uma grande despesa de manutenção ou venda resulta na necessidade de aumentar os aluguéis.

O problema com essa solução é que a renda média muda, assim como os mercados imobiliários. A cada ano, essas mudanças teriam que ser aplicadas a todos os participantes do programa. Se a renda aumentasse, os aluguéis das unidades incluídas poderiam ser aumentados, independentemente de a renda dessas famílias ter aumentado ou não, a menos que o programa concebesse a exigência de perdas em unidades específicas, em vez da aplicação ampla do AMI. Mesmo que o atual LIHTC faça um péssimo trabalho de rastrear bilhões de dólares alocados aos estados, rastrear milhões de unidades e se os contribuintes estavam relatando com precisão seria mais uma coisa que o Internal Revenue Service teria que rastrear.

O crédito fiscal de carga de custo

Eu postei antes sobre os quase uso escandaloso de “carga de custo” por jurisdições e governos para falar sobre a “demanda” por habitação acessível. Em suma, a carga de custos é estabelecida usando dados de pesquisa de famílias responsivas e autorrelatadas sobre sua renda e aluguel. Esta pesquisa está em andamento e não está claro o quão confiável ela é. Uma coisa certa é que os resultados são imprecisos assim que os resultados são tabulados; as pessoas se mudam, rendas e aluguéis mudam e as condições econômicas gerais estão em constante mudança. Na melhor das hipóteses, os dados de carga de custo são um esboço do que aconteceu com algumas pessoas em algum lugar com seus custos de moradia. Não é a base para investimentos maciços de capital.

Mas vamos chamar a atenção para o blefe da carga de custos e permitir que qualquer pessoa que ganhe 60% ou menos da AMI reivindique uma dedução por sua carga de custos. Se um locatário ganha 50% do AMI, digamos $ 36,000 por ano, ele deve pagar $ 1000 de aluguel por mês, 30% de sua renda mensal bruta. Se ela pagar mais, digamos $ 1,200, ela pode reivindicar esses $ 200 como despesa e, em seguida, deduzir a despesa cumulativa em impostos que ela declara no ano seguinte. Uma abordagem melhor pode ser um imposto retido na fonte negativo. Deixe o locatário sobrecarregado com os custos registrar uma reclamação pelo aluguel de março e, em seguida, receber o dinheiro em seus cheques de pagamento no mês seguinte. Voilá! A carga de custos na América acabou efetivamente.

A beleza dessa abordagem é que ela acaba com todos os advogados, contadores e burocratas que administram o sistema LITHC atual e evita desenvolvedores e provedores de habitação. Isso levaria a sério a ideia de famílias pagando muito aluguel e colocaria o dinheiro do governo onde sempre estão as bocas dos políticos, tagarelando sobre a solução do problema ou crise habitacional, mas fazendo mais regras que sufocam a oferta, aumentam os preços e, em seguida, criam mais demanda política por dinheiro ser arrancado da economia para subsidiar a inflação regulatória.

No entanto, existem problemas com esta abordagem. As pessoas fazem escolhas, inclusive pagar mais de 30% de sua renda em aluguel. Como venho dizendo há mais de uma década, o padrão normativo de 30% é uma forma horrível de tentar medir quantitativamente um problema qualitativo, a relação das pessoas com o preço. Algumas pessoas pagam mais e ficam bem, outras pagam menos e ainda estão lutando. Esse tipo de programa certamente seria inflacionário, removendo o incentivo para comprar ofertas, já que todos abaixo de um certo nível de renda teriam um subsídio garantido onde quer que vivessem. A imposição de limites para subsídios e aluguéis pode ajudar, mas uma burocracia teria que ser levantada para fazer isso, e mais e mais regras (ver problemas com a Seção 8) seguiria.

Conecte os créditos fiscais ao desempenho local na desregulamentação

Sim, eu disse: Desregulamentação. O termo da era Reagan é anátema para os de esquerda e esquecido pela maioria dos republicanos quando se trata de programas habitacionais em nível federal. eu postei sobre Plano inicial de habitação de Montana com base no reconhecimento de que empurrar mais e mais subsídios habitacionais para os governos locais não apenas mantém as regras e regulamentos de redução da oferta em vigor, mas também incentiva mais. A resposta aqui é impor disciplina aos governos estaduais e locais; se você aumentar o tamanho e o impacto de seus códigos de habitação e uso da terra, receberá menos subsídios.

O desafio dessa abordagem é que todos os 535 membros do Congresso alimentam suas carreiras políticas com uma dieta de dólares federais para as necessidades de seus estados. Não há nada inerentemente errado com isso, mas recorrer a autoridades e eleitores de seu próprio estado para ameaçar perder o financiamento de programas existentes não é uma boa estratégia política. E o vício de criar mais regras que limitem o desenvolvimento habitacional do que subsidiar a inflação é tão forte que a redução dos fundos do sistema de crédito tributário provavelmente faria com que os viciados procurassem outras fontes locais, como impostos, taxas e multas mais altos em novos empreendimentos.

Foco nos fundamentos

No final, o problema da inflação imobiliária é o problema habitacional mais fácil de resolver. Quando a demanda por moradias aumentar por causa de novos empregos e crescimento, os governos locais devem sair do caminho e permitir o máximo de produção possível, reduzindo as barreiras regulatórias e incentivando a produção. Mais produção significa mais competição, condição que beneficia os consumidores. Os subsídios devem ser pagos em dinheiro às famílias que ainda lutam para pagar o aluguel, e as novas construções devem ser limitadas a pessoas que não podem ganhar dinheiro suficiente para pagar o aluguel integral e que têm outros problemas que se beneficiam da habitação com outros serviços. Talvez simplificar os incentivos fiscais para aluguéis reduzidos em habitações novas e existentes seja a ponte para nos levar a essa solução ainda mais básica e eficiente.