Quer saber para onde estão indo os preços das casas em 2023? Observar as taxas de hipoteca

Muitas previsões esperam que 2023 seja um ano negativo para a habitação, mas a direção final do mercado será informada pelos custos das hipotecas. Em 2022, as taxas de hipoteca dobraram entre o início do ano e o final de outubro, passando de 3.5% para mais de 7%. Isso aumentou dramaticamente o custo efetivo da casa própria para muitos americanos.

Isso ocorre porque a maioria dos compradores financia a compra de uma casa com uma hipoteca e, portanto, o custo da hipoteca determina a casa que o comprador pode pagar. Se os custos da hipoteca dobrarem, então a casa que um comprador pode pagar confortavelmente pode cair aproximadamente pela metade, tudo o mais igual.

Custos de hipoteca de 30 anos nos EUA, 2022

Desde que ultrapassou 7% em outubro, os custos de hipotecas de 30 anos caíram ligeiramente para perto de 6%. Isso reflete em grande parte os movimentos nas taxas de juros de longo prazo de forma mais ampla, que também subiram acentuadamente em 2022, mas recuaram dos níveis mais altos alcançados no outono.

Preço da habitação

Ainda assim, mesmo que os custos das hipotecas tenham caído dos níveis de pico, o Federal Reserve Bank of Atlanta estima que a acessibilidade da habitação está atingindo níveis baixos que não víamos há décadas. Isso é em parte um reflexo dos custos mais altos das hipotecas, mas, além disso, a acessibilidade das moradias estava diminuindo em 2021, mesmo antes das taxas de juros subirem, já que os preços das casas subiram mais rápido do que as receitas durante a pandemia e suas consequências, pressionando compradores em potencial.

A Reserva Federal dos EUA (Fed) define as taxas de juros de curto prazo, que podem, por sua vez, influenciar o custo de empréstimos de longo prazo. O Fed planeja continuar a aumentar as taxas em 2023. Embora os planos atuais do Fed sejam amplamente precificados no mercado de hipotecas, que adota uma visão de longo prazo, isso sugere que os custos das hipotecas podem permanecer elevados por algum tempo. Na verdade, o presidente do Fed, Jerome Powell, disse que via o mercado imobiliário dos EUA como “muito superaquecido” novembro passado. Os preços das casas não caíram muito desde essa declaração.

Tendências regionais

Também é importante lembrar que a habitação nos EUA é um mercado regional. As medidas de acessibilidade sugerem que os preços das casas na costa oeste podem ser relativamente menos acessíveis, enquanto em outras partes do país, especialmente no Centro-Oeste, a acessibilidade é um problema menor. Isso pode afetar as tendências de preços e, atualmente, a costa oeste dos EUA parece estar vendo preços de casas relativamente mais fracos em muitos mercados. A sazonalidade também complica o quadro, com os meses de inverno tipicamente um período mais lento para o mercado imobiliário em comparação com o verão, tornando os dados um pouco mais difíceis de interpretar.

O que esperar

Com o aumento acentuado nos custos das hipotecas recentemente e a acessibilidade reduzida, é provável que os preços das casas diminuam. Isso é o que muitos estão prevendo e o que as tendências atuais sugerem que está acontecendo.

No entanto, até agora, em muitas regiões, os preços das casas recuperaram apenas alguns dos jogos recentes de 2022 e ainda não caíram em termos absolutos ano a ano. 2023 pode mudar isso se a atual lentidão no mercado imobiliário continuar.

No entanto, a chance de uma recessão também é importante, se as pessoas perderem seus empregos, o que pode, por sua vez, impactar o mercado imobiliário. Há algumas notícias positivas aí, porque até agora o mercado de trabalho permaneceu mais robusto do que a maioria esperava. No entanto, o cenário para as tendências dos preços da habitação em 2023 parece relativamente negativo.