Wells Fargo está saindo do mercado de hipotecas

Principais takeaways

• Wells Fargo, o terceiro maior credor hipotecário do país, está se afastando do mercado hipotecário.
• Embora não saiam totalmente, eles se concentrarão em fornecer hipotecas apenas para seus clientes existentes e para comunidades minoritárias.
• É uma grande mudança que fará com que Wells Fargo assuma a liderança de concorrentes como Bank of America e JPMorgan Chase, com foco em banco de investimento e empréstimos não garantidos, como cartões de crédito.

Um dos três maiores credores hipotecários (e que já ocupou o primeiro lugar) nos Estados Unidos, Wells Fargo, está se afastando do mercado hipotecário. Eles não estão saindo totalmente disso, mas estão fazendo mudanças drásticas em sua estratégia, em uma das maiores mudanças que vimos nos últimos anos.

O objetivo da Wells Fargo costumava ser entrar (e na escritura da casa) o maior número possível de casas nos Estados Unidos. Agora eles estão procurando alinhar seus principais negócios com seus maiores concorrentes, como o Bank of America e o JPMorgan Chase, que cortaram suas ofertas de hipotecas após a crise financeira de 2008.

É a mais recente mudança na sorte cambiante de Wall Street, que continuou a passar por disrupções e mudanças após 2008. Isso ocorreu em parte devido aos novos regulamentos e às lições corporativas aprendidas com o crash, mas também à pressão dos disruptores do setor.

Para proprietários e futuros proprietários, uma grande saída do mercado como essa certamente terá consequências. Então, quais são eles e como isso provavelmente afetará o setor de hipotecas?

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Que mudanças o Wells Fargo está fazendo?

A estratégia da Wells Fargo costumava ser focada em volume puro. Conseguir o maior número possível de clientes hipotecários, em todos os segmentos do mercado. Agora, o CEO Charlie Scharf vai se concentrar em emprestar para seus clientes existentes, bem como melhorar sua oferta de serviços para minorias.

Um dos principais impulsionadores da mudança foi a política de taxas de juros do Fed. Embora tenha visto a margem líquida de juros aumentar substancialmente, a demanda por hipotecas caiu no chão. As hipotecas fixas de 30 anos passaram de taxas de juros abaixo de 3% para cerca de 7%.

Isso significa que a hipoteca mensal média aumentou centenas de dólares por mês, colocando as casas dos sonhos fora do alcance de muitos compradores em potencial.

O Wells Fargo está obviamente preocupado com as ramificações de longo prazo dessa mudança na política de taxas de juros.

A empresa teve que lidar com sua cota de problemas, mesmo após a crise financeira de 2008. Isso mudou fundamentalmente a maneira como os empréstimos operam nos EUA e, como um dos maiores credores imobiliários do país, eles sentiram toda a força das mudanças na regulamentação.

Para piorar a situação, o Wells Fargo foi investigado por um escândalo de vendas cruzadas em 2016, que acabou resultando em um acordo de US$ 3 bilhões. Com essa história recente, o banco tornou-se muito mais avesso ao risco e, de acordo com o chefe de crédito ao consumidor, Kleber Santos, eles estão “muito cientes do trabalho que precisamos fazer para restaurar a confiança do público”.

Infelizmente para os funcionários do banco, isso significa demissões. Embora nenhum número oficial tenha sido divulgado, executivos seniores deixaram claro que haverá uma redução significativa em seu departamento de operações hipotecárias.

Internamente, a escrita está na parede há algum tempo, com o pipeline de hipotecas no banco para baixo até 90% no final de 2022.

Wells Fargo se alinhando com os principais concorrentes

Com o mercado de hipotecas se tornando um mercado muito mais desafiador depois de 2008, muitos dos maiores concorrentes da Wells Fargo já deram um passo para trás no negócio de empréstimos imobiliários.

Empresas como JPMorgan Chase e Bank of America colocaram um foco muito maior em seus negócios de banco de investimento, bem como em empréstimos não garantidos, como cartões de crédito e empréstimos pessoais.

O lado do banco de investimento do negócio pode ser imensamente lucrativo, enquanto os empréstimos não garantidos vêm com uma exigência muito menor de devida diligência e somas muito menores (e, portanto, risco) envolvidas em cada transação individual.

O que isso significa para o mercado imobiliário?

Certamente não vai ajudar as coisas. O mercado imobiliário está sob pressão significativa desde o início de 2022, com a política de aperto das taxas do Fed derrubando o número de transações.

Os volumes caíram no chão, com novos compradores enfrentando a perspectiva de pagamentos muito mais altos, e os proprietários de casas existentes praticamente presos em seus atuais negócios de hipotecas.

É provável que o problema piore. A inflação ainda é incrivelmente alta para os padrões históricos, e o presidente do Fed, Jerome Powell, deixou claro que eles não vão parar até atingir a meta de 2-3%.

É provável que menos concorrência torne mais difícil para aqueles que procuram casas, bem como outros setores, como corretores de imóveis, que dependem de volumes para ganhar dinheiro.

Com isso dito, não é como se Wells Fargo fosse o único jogo na cidade. O maior credor hipotecário nos Estados Unidos continua sendo a Rocket Mortgage (anteriormente Quicken Loans), que escreveu US$ 340 bilhões valor de hipotecas em 2021. A United Wholesale Mortgage faturou $ 227 bilhões naquele mesmo ano e Wells Fargo ficou em terceiro lugar com $ 159 bilhões em novas hipotecas.

E quanto aos investidores?

O preço das ações da Wells Fargo tem estado praticamente estável nas notícias, sugerindo que os investidores não estão colocando muitas ações no mercado imobiliário no momento.

O estreitamento do foco tem sido um tema que estamos vendo, não apenas no setor financeiro, mas em muitos outros. Particularmente técnico. Faz sentido. Quando os mercados ficam um pouco instáveis, focar em serviços essenciais e lucrativos pode ser um plano sensato até que os bons tempos voltem.

É uma das razões pelas quais as ações de 'valor' parecem estar voltando. Nos anos anteriores a 2008, os maiores vencedores do mercado de ações foram os do setor financeiro. Lucros recordes estavam sendo obtidos em um setor que geralmente é precificado pelo fluxo de caixa atual, em vez de possíveis perspectivas de crescimento futuro, como vemos na tecnologia.

É claro que essa bolha estourou e, em seu rastro e uma era de crédito barato, vimos ações de crescimento (ou seja, tecnologia) se tornarem as queridinhas das carteiras de investimento.

Agora o pêndulo parece estar voltando. Com as taxas de juros subindo pela primeira vez em mais de uma década, as empresas de alto crescimento não parecem tão atraentes. Não apenas isso, mas o setor bancário tornou-se muito mais regulamentado, o que pode ajudar a garantir que não veremos uma repetição da crise de 2008.

Mas como investidor individual, como você lida com essas mudanças? Como você sabe quando é hora de vender suas ações de valor e comprar ações de crescimento? Ou vender essas ações de crescimento para comprar ações de impulso?

Honestamente, não é fácil.

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