O que significa uma recessão imobiliária para os investidores?

Principais takeaways

• De acordo com a Associação Nacional de Construtores de Casas (NAHB), o sentimento dos construtores caiu por oito meses consecutivos
• Altas taxas de juros e custos crescentes de construção deram início a uma “recessão imobiliária”
• No entanto, muitas empresas relacionadas à habitação ainda estão fortes, se a divulgação de resultados da Home Depot for alguma indicação

O aluguel está em alta.

Os preços das casas são impressionantes.

As taxas de hipoteca não podem decidir se estão para cima, para baixo ou para os lados.

A construção de novas casas está em declínio, pois o custo de construção de uma casa continua a subir, enquanto a capacidade de pagar por uma chegou ao fundo do poço.

Acrescente a isso os resultados da pesquisa que mostram uma queda na confiança dos construtores residenciais, e este não foi um ótimo mês para o mercado imobiliário. Pode-se até dizer que uma recessão imobiliária está no horizonte.

E, no entanto, de alguma forma, empresas relacionadas à construção, como a Home Depot, continuam a ver lucros e demanda crescentes.

Então, naturalmente, temos que perguntar: O que dá?

Notícias decepcionantes no mercado imobiliário

Na terça-feira, o Agência de Censo deixou algumas notícias decepcionantes.

A construção de novas moradias, ou casas recém-construídas, caiu 9.6% em julho. O número de novos projetos de construção totalizou apenas 1.4 milhão, ou 100,000 a menos do que o esperado, enquanto os pedidos de licença de construção caíram 1.8% em relação aos níveis de junho.

O número de projetos multifamiliares também diminuiu impressionantes 10% mês a mês. (Embora ainda 17.4% maior em relação aos números de um ano atrás.) No entanto, os pedidos de licença de unidades multifamiliares aumentaram 2.8%, sugerindo que as construtoras estão se preparando para capitalizar o mercado de aluguel quente.

Em resposta à notícia, os estoques de construção de casas caíram em toda a linha. O ETF SPDR S&P Homebuilders caiu 0.5%, enquanto o ETF iShares US Home Construction caiu 0.7%. Enquanto isso, DR Horton e PulteGroupPHM
ambos caíram cerca de 1%, enquanto o NVRNVR
e LennarLEN
ambos caíram 0.4%.

Inflação alta precifica compradores para fora

Esses declínios na construção coincidem com o declínio da demanda dos compradores de casas.

Durante a pandemia, as taxas de juros baixíssimas, o aumento da poupança e a era do trabalho em casa desencadearam um frenesi na compra de casas. À medida que os compradores aumentavam os preços, o mercado imobiliário crescia... e depois crescia um pouco mais.

A inflação atingiu, e o custo de tudo, desde o almoço até a madeira, atingiu o teto. Os preços das casas dispararam quando o preço médio de uma casa novinha em folha superou US$ 400,000 pela primeira vez na história dos EUA. Enquanto isso, o Fed aumentou as taxas de juros para lidar com o aumento da inflação, aumentando as taxas de hipoteca em 100% em um ano.

Essa combinação putrefata de preços altíssimos de imóveis, aumento das taxas de hipoteca e inflação sufocante ao consumidor forçaram todos, exceto os compradores mais ricos ou determinados, a deixarem uma nova casa. Agora, parece que todo o mercado imobiliário – não apenas potenciais compradores de classe média – está em hiato até que as condições melhorem.

Economista do NAHB: bem-vindo à “recessão imobiliária”

Os dados do Census Bureau chegaram apenas um dia depois que a National Association of Home Builders (NAHB) divulgou sua última Leituras do índice de sentimento e resultados de pesquisas.

A pesquisa NAHB mede as condições do mercado imobiliário pelas vendas atuais, expectativas de vendas e tráfego de compradores para os próximos seis meses. De acordo com o relatório de segunda-feira, julho marcou o oitavo mês consecutivo de declínio nos sentimentos dos construtores.

A leitura mais recente mostrou que o Índice de Sentimento caiu para 49 pela primeira vez desde maio de 2020. (Qualquer leitura abaixo de 50 indica condições “ruins”). As condições atuais de vendas caíram para 57, enquanto as expectativas de vendas caíram ainda mais, para 47. Mas foi o tráfego de compradores que selou o acordo, caindo para 32 em um “sinal preocupante de que os consumidores agora estão à margem devido aos custos de moradia mais altos”.

Em um comunicado, o presidente da NAHB, Jerry Konter, observou: “O crescimento contínuo dos custos de construção e as altas taxas de hipoteca continuam a enfraquecer o sentimento do mercado para os construtores de residências unifamiliares”.

O economista-chefe do NAHB, Robert Dietz, concordou e expôs, afirmando: “A política monetária mais rígida do Federal Reserve e os custos de construção persistentemente elevados trouxeram uma recessão imobiliária”.

Os construtores parecem concordar, com quase 70% dos entrevistados relatando taxas de juros mais altas como o fator número um que impulsiona a demanda para baixo. E, apesar do aumento dos custos, 19% relataram baixar os preços em média 5% para limitar os cancelamentos ou aumentar as vendas.

Especialistas do mercado imobiliário permanecem cautelosamente otimistas

Um desafio único dos atuais mercados imobiliários é nossa história econômica recente.

Embora as taxas de juros sejam mais altas do que em uma década, isso não é apenas por inflação em jogo. Nos últimos dez anos, as taxas de hipoteca permaneceram em (relativamente) baixas históricas, tornando a perspectiva de contrair um empréstimo mais atraente.

Mas, como os preços das moradias aumentaram durante a pandemia, o custo de uma hipoteca também disparou, aumentando o custo de se tornar um proprietário em duas frentes.

Dito isto, alguns especialistas permanecem cautelosamente esperançosos. Os preços da madeira caíram recentemente e parece que os aluguéis altos estão incentivando mais construtores a construir unidades multifamiliares. Algumas empresas estão prevendo que estamos nos aproximando de nosso pico de retração no mercado imobiliário.

Outros adotaram uma abordagem mais severa, como a Fitch Ratings. Esta empresa prevê que, no pior cenário, uma recessão imobiliária pode ver a atividade cair 30%, enquanto os preços das casas caem até 15%.

Robert Frick, economista da Navy Federal Credit Union, é menos pessimista. Sua opinião: “Uma vez que os estoques aumentem mais, devemos ver os aumentos de preços desacelerarem e podemos até ver quedas de preços em alguns mercados superaquecidos. Então o construtor de casas e a compra podem começar a melhorar.”

No entanto, nossa semana ainda não acabou. Quinta-feira, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) deve informar sobre as vendas de casas existentes no mês passado. As previsões atuais esperam uma queda de cerca de 6% para 5.1 milhões.

Ganhos da Home Depot contradizem dados do mercado imobiliário

O aumento das taxas de hipoteca, os preços inacessíveis das casas e a diminuição da atividade de construção são más notícias para a chamada recessão imobiliária. Mas a recente atividade de ganhos da Home Depot conta outra história.

No segundo trimestre, o gigante do varejo de melhoria da casa registrou lucros e vendas recordes mais uma vez, superando as expectativas dos analistas. A receita subiu 2% em relação aos números do ano passado, para US$ 6.5 bilhões, totalizando um lucro líquido de US$ 43.8 bilhões. (Isso se traduz em lucro por ação de US$ 5.2.) A empresa também reiterou sua perspectiva de lucro para o ano inteiro com expectativas de crescimento de um dígito médio.

O crédito de gestão continuou a ser forte em suprimentos para projetos de melhoria da casa para seu sucesso – mas isso não é tudo.

De acordo com o CEO e presidente Ted Decker, os números da Home Depot não viram “sinais materiais” de fraqueza no mercado imobiliário, apesar das recentes quedas. A administração relatou uma forte demanda em demografia de contratos de bricolage e profissionais, com o preço de compra de cada ingresso subindo cerca de 9% em relação ao ano anterior.

Embora certamente não conclusivo, o relatório de lucros da Home Depot mostrou tal força em meio a um mercado imobiliário enfraquecido poderia sugerir que a “recessão imobiliária” não será tão terrível quanto parece. Talvez, até mesmo, um pouco de esfriamento pudesse deixar espaço suficiente para que a moradia se tornasse acessível mais uma vez.

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