O que os investidores precisam saber à medida que as taxas de juros aumentam

Principais lições

• As taxas de hipoteca atuais estão em torno de 7.05%, perto das mais altas desde 2008.
• Espera-se que as taxas subam à medida que o Federal Reserve aumenta a taxa de fundos federais.
• Cada segmento de habitação enfrenta desafios diferentes resultantes das taxas de juros mais altas e da desaceleração das vendas de imóveis.

Os preços das casas estavam em alta, aumentando constantemente por algum tempo. Mas, com o Federal Reserve aumentando as taxas de juros para combater a inflação, os preços das casas estão começando a estagnar. Não só isso, mas os construtores de casas estão parando a produção.

Aqui é onde estão as taxas de hipoteca e aqui está o impacto que as taxas de juros mais altas têm no setor imobiliário como um todo.

Taxas de hipoteca atuais

Em 14 de outubro de 2022, a taxa de hipoteca para uma hipoteca fixa de 30 anos era de 7.05%, uma ligeira queda em relação à alta de 7.10% da semana anterior. O fixo de 15 anos é de 6.24% e o ARM de 5/1 é de 5.34%.

Novembro de 2008 foi a última vez que a taxa fixa foi superior a 6%. O Federal Reserve elevou a taxa de fundos federais várias vezes durante 2022 para desacelerar a inflação. Esses aumentos fizeram com que os bancos aumentassem os juros que cobram sobre hipotecas.

As taxas de hipoteca variam de banco para banco, mas você pode esperar pagar cerca de 7% de juros em uma hipoteca fixa de 30 anos no futuro próximo.

Para onde as taxas de juros estão indo

Espera-se que as taxas de juros das hipotecas permaneçam altas até outubro de 2022 e provavelmente subirão ainda mais. A próxima reunião do Federal Reserve será em novembro de 2022, mas não está claro se o conselho aumentará as taxas quando se reunir.

As projeções atuais antecipam um aumento da taxa dos fundos federais, atualmente fixada entre 3% e 3.25%. Pode atingir 4.4% até o final de 2022 e aumentar ainda mais em 2023, possivelmente chegando a 4.6%.

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O impacto das taxas mais altas nos preços das casas

Por muitos anos, o Federal Reserve manteve as taxas de juros historicamente baixas. Como resultado, você pode pedir dinheiro emprestado a uma taxa muito baixa. Esse dinheiro barato ajudou a alimentar o mercado imobiliário.

Também acrescentando combustível ao fogo foi a pandemia, que fez com que as pessoas fugissem de grandes áreas metropolitanas por medo e porque agora podiam trabalhar em casa.

Com os bloqueios, surgiram problemas na cadeia de suprimentos, tornando extremamente difícil para os construtores construir novas casas. Os preços dos imóveis dispararam quando você combina um estoque baixo de imóveis com alta demanda do consumidor e dinheiro barato para emprestar.

Em muitas partes do país, as pessoas estavam fazendo lances acima do preço pedido e dispensando as inspeções para chegar a um acordo de venda. Agora que o Fed está aumentando agressivamente as taxas de juros, compra de casas diminuiu drasticamente.

Taxas de juros mais altas desempenham um papel importante. No ano passado, um empréstimo fixo de 30 anos foi de 3.5%. Sobre o preço médio da casa de $ 440,300 com 20% de entrada, seu pagamento mensal de principal e juros seria de aproximadamente $ 1,582.

Usando os mesmos números, mas com a taxa de juros atual de 7.05%, o pagamento mensal é de cerca de US$ 2,355. Isso é mais do que uma diferença de US $ 770 por mês.

Os vendedores de casa são começando a baixar o preço pedido como casas ficar mais tempo no mercado. É razoável esperar que a desaceleração continue à medida que as taxas aumentam.

Como as taxas de juros mais altas influenciam as ações dos bancos

Taxas de juros mais altas beneficiam o setor bancário porque as instituições de crédito podem cobrar mais juros sobre o dinheiro que emprestam. No entanto, alguns produtos de empréstimo, como hipotecas de taxa fixa, provavelmente reduzirão a demanda porque menos pessoas podem pagar o pagamento mensal.

Em vez disso, os compradores de casas podem optar por hipotecas de taxa ajustável de curto prazo para pagamentos mais baixos e esperar que as taxas de juros sejam mais baixas em alguns anos do que são hoje.

Os credores ainda lucram com certas formas de empréstimos ao consumidor, mas esses lucros vêm mais lentamente agora em comparação com quando as taxas de juros estão baixas. No entanto, isso não significa que todas as formas de empréstimo se esgotem.

Empresas e indivíduos ainda precisam pedir dinheiro emprestado para financiar seus projetos e pagar suas necessidades. Alguns podem emprestar menos do que antes devido aos juros mais altos, mas ainda emprestam. Os bancos continuam a lucrar e os preços de suas ações se beneficiam como resultado.

Isso não quer dizer que as ações dos bancos estarão imunes às retrações do mercado ou mesmo a uma recessão. No entanto, eles devem resistir melhor à tempestade porque estão ganhando mais receita com empréstimos com taxas mais altas.

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Taxas de juros mais altas e construtores de casas

Ao contrário dos bancos, as construtoras sofrem durante os períodos de altas taxas de juros, a menos que também ofereçam financiamento hipotecário ou façam parceria com um credor.

Os construtores de casas pedem dinheiro emprestado para comprar os terrenos de que precisam para construir, comprar materiais de construção e pagar a mão de obra. Eles obtêm taxas de juros mais baixas em seus empréstimos à medida que os pagam integralmente, mais rapidamente. Isso melhora sua lucratividade, uma vez que o custo do empréstimo é mínimo.

Taxas de juros mais altas para empréstimos para construção afetam a lucratividade e as vendas de uma construtora. Os pedidos de pré-construção e as vendas caem, as vendas de unidades prontas diminuem e o pagamento mensal de uma casa pronta aumenta.

Em última análise, isso empurra o preço para fora do alcance dos compradores que poderiam pagar o pagamento antes do aumento da taxa de juros. Menos vendas de casas tornam mais difícil para a construtora pagar o empréstimo, fazendo com que a construtora retire dinheiro de outras áreas da operação.

Uma construtora com perdas e receita operacional reduzida provavelmente verá uma redução no valor de suas ações devido à queda no poder de compra dos consumidores. Os projetos são muitas vezes abandonados, e a construtora precisa se reestruturar para sobreviver até que as taxas de juros caiam novamente.

Isso está sendo visto em toda a indústria hoje. Alguns construtores de casas estão vendendo seu estoque de casas construídas para grupos de investimento, não para compradores, para que possam tirar o estoque dos livros e obter renda.

Os próximos meses para as construtoras parecem desafiadores, já que o Fed planeja continuar aumentando as taxas de juros. Isso vai desacelerar ainda mais o mercado imobiliário.

A longo prazo, no entanto, isso pode beneficiar muito os construtores de casas. Com estoques baixos, eles podem construir novas casas e cobrar um prêmio.

Taxas de juros e estoques de materiais de construção de varejo

Os estoques de materiais domésticos de varejo, como Home Depot e Lowe's, estão no meio termo em relação às suas perspectivas. Por um lado, eles podem esperar um aumento nas vendas, pois as pessoas optarão por atualizar e reformar sua casa atual em vez de comprar uma nova.

Por outro lado, a inflação ainda é alta, dificultando as despesas do dia a dia. Isso poderia colocar os projetos de remodelação em segundo plano.

Para os investidores, será importante observar os níveis de estoque e os relatórios de lucros desses varejistas. Isso dará informações sobre se as pessoas optam por atualizar suas casas ou se a inflação está muito alta.

ponto de partida

A indústria da habitação compõe uma grande parte da economia dos EUA. Com as taxas de juros subindo, você pode esperar que os preços das casas esfriem e caiam. O impacto que isso terá nas indústrias ligadas ao mercado imobiliário varia.

Alguns setores, como ações de bancos, devem lidar bem com a mudança no mercado imobiliário. Mas os construtores de casas podem enfrentar um inverno e uma primavera difíceis. Como investidor, sua melhor opção é diversificar para limitar o risco.

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