O que é investimento em garantia fiscal?

Principais lições

• O investimento em garantia fiscal permite que você compre um certificado de garantia fiscal emitido pelo governo local quando o proprietário de um imóvel não pagou impostos sobre a propriedade.
• Um certificado de garantia fiscal inclui impostos não pagos, juntamente com juros e taxas. O investidor compra essa dívida e é reembolsado com uma taxa de juros acordada quando o proprietário do imóvel deseja resgatar a dívida.
• Muitos REITs exigem investimentos mínimos de milhares de dólares, e a obtenção de uma hipoteca residencial vem com uma entrada significativa; certificados de garantia fiscal podem ser adquiridos por algumas centenas de dólares.

O investimento imobiliário tem sido um tema quente ultimamente, já que as taxas de juros continuam subindo, tornando os preços dos imóveis inacessíveis na maior parte do país nos últimos anos. Muitos investidores imobiliários esperançosos têm procurado outras maneiras de entrar no mercado.

Como os medos de um quebra do mercado imobiliário continuar a ganhar impulso, vale a pena mencionar que há outra maneira de investir em imóveis. Você já deve ter ouvido falar de investimento em garantia fiscal, que pode ser potencialmente lucrativo, já que cerca de US$ 21 bilhões em impostos prediais se tornam inadimplentes anualmente.

Veremos como você pode começar a investir em certificados de garantia fiscal e os riscos associados a esse estilo de investimento imobiliário.

O que é uma garantia fiscal?

Uma garantia fiscal é uma reivindicação legal colocada sobre a propriedade de um indivíduo pelo governo local ou municipal quando o proprietário não pagou uma dívida de imposto predial. Então, digamos que o proprietário de uma casa, prédio ou qualquer outro terreno não pague seus impostos de propriedade ao governo local dentro do prazo apropriado. Como resultado, o governo cria um certificado de garantia fiscal e coloca uma garantia sobre a propriedade. O certificado de garantia fiscal inclui o valor dos impostos não pagos devidos, juntamente com juros e outras possíveis penalidades. O proprietário do imóvel recebe então um prazo específico para pagar o saldo devedor antes do início do processo de encerramento. A garantia fiscal é um aviso do governo de que o proprietário do imóvel deve pagar seus impostos.

Atualmente, existem 28 estados com cerca de 2,500 jurisdições (cidades, municípios e condados) que permitem a venda de dívida fiscal pública. Nem todo estado permite a venda pública de IPTU inadimplentes, então verifique se esta é uma opção em seu estado.

Como funciona o investimento em garantia fiscal?

O investimento em garantia fiscal é um pouco diferente de qualquer outro tipo de investimento. Você deve comprar o certificado de garantia fiscal em leilão. Seu objetivo como investidor em ônus fiscais é encontrar leilões onde você possa comprar esses certificados. Você ganha dinheiro porque o governo dá ao proprietário um determinado período de tempo para resgatar este certificado, com uma taxa de juros definida que você ganhará. Você então espera que o proprietário faça o pagamento. Você recebe de volta seu investimento inicial – o dinheiro gasto no certificado de garantia fiscal, que inclui os impostos, juros e taxas – mais a taxa de juros definida.

Como você pode investir em uma garantia fiscal?

O processo de investir em uma garantia fiscal pode parecer intimidante no início. Aqui estão as etapas envolvidas se você quiser investir em uma garantia fiscal:

1. Encontre um estado e jurisdição que leiloe certificados de garantia fiscal. Você quer procurar por leilões (eles podem ser online ou pessoalmente).
2. Participe e tente ganhar um leilão de um certificado de garantia fiscal. Você deseja pesquisar com antecedência para garantir que haja ônus fiscais que valham a pena.
3. Ganhe um certificado de garantia fiscal. O certificado normalmente será vendido pelo valor em dinheiro que um investidor está disposto a pagar pelo certificado ou pela taxa de juros que eles aceitam. O certificado vai para quem estiver disposto a pagar o valor em dinheiro ou aceitar a menor taxa de juros.
4. Pague os impostos não pagos e outras taxas para obter o certificado de garantia fiscal. Você tem que cobrir os impostos e juros imediatamente para o certificado. Você está comprando essa dívida e as taxas associadas a ela.
5. Espere para ver se o proprietário irá resgatar o certificado de garantia fiscal. Se o proprietário não pagar a dívida, você deve prosseguir com o processo de encerramento.

Um certificado de garantia fiscal também pode levar a um maior retorno do investimento. O contribuinte tem um prazo específico para quitar a certidão de penhora de imposto. Se não quitar essa dívida, o investidor obtém a escritura do imóvel. Você pode se tornar o proprietário desta propriedade por uma fração do que custaria no mercado. Você poderia então dar a volta e vendê-lo, ou alugar a propriedade indefinidamente.

Sugerimos que você reserve um tempo para aprender sobre a propriedade e sua jurisdição para saber em que está investindo. Faça essa pesquisa com antecedência para saber o que você está se inscrevendo antes de participar de um leilão.

Prós e contras do investimento em garantia fiscal

Vamos dar uma olhada nos benefícios e os contratempos de investir em gravames fiscais:

Prós

Baixo custo de investimento. Você não tem que fazer um pagamento de hipoteca robusto para comprar um certificado de garantia fiscal. Você pode comprar ônus fiscais por algumas centenas de dólares.

Diversificação. Você pode diversificar comprando vários certificados em diferentes comunidades. Como você não está investindo muito dinheiro, pode pesquisar certificados de garantia fiscal em diferentes jurisdições.

Devoluções garantidas. Você sabe que tipo de retorno deve esperar do seu dinheiro à medida que a taxa de juros é definida. Por exemplo, a taxa de juros na Flórida varia de 0% a 18%. Você não precisa adivinhar quanto ganhará com seu investimento. Esse retorno também pode ser maior do que a maioria dos investimentos atualmente.

Desvantagens

O proprietário do imóvel não pode resgatar o penhor fiscal. Não há garantia de que o proprietário vai querer liquidar essa dívida. Você executaria a hipoteca da propriedade neste caso, o que lhe dará um pedaço de imóvel por centavos de dólar, mas o processo pode ser confuso e demorado.

Você pode ter que esperar muito tempo para ver seu dinheiro. O proprietário do imóvel é dado um período especificado para pagar sua garantia fiscal. Isso pode durar até três anos.

A propriedade pode ter outros problemas. Analise os detalhes para garantir que não haja problemas ambientais com a propriedade antes de investir.

O investimento em garantia fiscal é arriscado?

Como você não possui a propriedade real, não precisa se preocupar em mantê-la ou lidar com inquilinos. Por outro lado, você corre o risco de a dívida não ser paga. Você tem que levar em consideração o risco envolvido com o proprietário declarando falência. Quando o proprietário do imóvel está em falência, o IRS e outros credores podem se envolver se tiverem reivindicações sobre o imóvel. Seu penhor de imposto seria inútil, pois outros credores serão pagos de volta antes de você.

Você deve trabalhar com um advogado imobiliário e conhecer o máximo possível sobre as leis locais. Cada estado tem regras diferentes quando se trata de certidões fiscais e quais etapas você deve seguir a partir do momento em que compra a dívida.

Você deve tentar investir em garantia fiscal?

Como investidor, você deve sempre procurar as melhores maneiras de maximizar os retornos do seu dinheiro. Embora você possa entrar em garantia fiscal investindo com menos capital do que imóveis tradicionais, é importante considerar os riscos envolvidos. Faça sua pesquisa para saber no que você está se metendo com cada propriedade.

Não se esqueça de verificar se há outros ônus que a propriedade tem contra ela. Se houver outros ônus, você pode estar lidando com credores que também têm direito à propriedade. Isso tornaria mais difícil obter o título se houver um encerramento.

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Investimento em garantia fiscal vs. investimento em escritura fiscal

Muitos investidores novatos ficam confusos entre investir em garantia fiscal e investir em escrituras fiscais. Quando você investe em um certificado de garantia fiscal, você recebe seu dinheiro quando o proprietário do imóvel resgata o certificado pagando os impostos juntamente com os juros e outras penalidades.

Uma venda de escritura fiscal é quando o governo local apreende a propriedade por causa de impostos não pagos. Você pode comprar a propriedade por centavos de dólar em um leilão de escrituras fiscais. Nesse caso, você possui a escritura de uma propriedade real, não apenas um certificado de impostos não pagos.

Em ambos os casos, é importante que você aprenda sobre o investimento na venda de impostos porque as leis locais variam de acordo com o estado.

Ponto final

O investimento em garantia fiscal pode lhe dar um retorno decente se você descobrir como fazê-lo corretamente. Você também não precisa de muito dinheiro para começar a investir em garantia fiscal. Muitos REITs exigirão milhares de dólares, e a obtenção de uma hipoteca residencial vem com um adiantamento significativo que pode comprometer anos de economia. Certificados de garantia fiscal podem ser adquiridos por apenas algumas centenas de dólares.

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