Este artigo foi originalmente publicado em Bankrate.com.
O Federal Reserve elevou as taxas de juros pela sétima vez consecutiva este ano. Desta vez, porém, o aumento é menor: o presidente do Fed, Jerome Powell, anunciou um aumento de meio ponto na taxa dos fundos federais em 14 de dezembro, que está abaixo dos aumentos de três quartos nas últimas reuniões. Ainda assim, o última vez que elevou as taxas tanto em um único ano foi na década de 1980.
Em um esforço para conter a inflação galopante, o Fed aumentou as taxas de juros em um quarto de ponto em março de 2022, depois em meio ponto em maio. Elevou-os ainda mais em junho, ao três quartos de ponto percentual - que foi, na época, o maior aumento da taxa do Fed desde 1994 - e fez o mesmo em julho, setembro e novembro.
Os aumentos são projetados para esfriar uma economia que estava pegando fogo depois de se recuperar da recessão do coronavírus em 2020. Essa recuperação dramática incluiu um mercado imobiliário em alta, caracterizado por preços residenciais recordes e níveis microscópicos de estoque.
No entanto, desde o final do verão, o mercado imobiliário dá sinais de arrefecimento, com a valorização desacelerando nacionalmente e os preços caindo em muitos mercados. E os preços das casas são movidos não apenas pelas taxas de juros, mas por uma complicada combinação de fatores – por isso é difícil prever exatamente como os esforços do Fed afetarão o mercado imobiliário.
“A recessão imobiliária chegou”, diz Marty Green, diretor do escritório de advocacia de hipotecas Polunsky Beitel Green. “A grande questão agora é a rapidez com que se espalha para o resto da economia.”
Taxas mais altas são desafiadoras tanto para os compradores de imóveis, que precisam lidar com pagamentos mensais mais altos, quanto para os vendedores, que experimentam menos demanda e/ou ofertas mais baixas para suas casas.
“O efeito cumulativo desse aumento acentuado nas taxas esfriou o mercado imobiliário e fez com que a economia começasse a desacelerar, mas não fez muito para diminuir a inflação”, diz Greg McBride, CFA, analista financeiro chefe do Bankrate.
Como o Fed afeta as taxas de hipoteca
A Reserva Federal não define as taxas de hipoteca, e as decisões do banco central não movem as hipotecas tão diretamente quanto fazem com outros produtos, como contas de poupança e taxas de CD. Em vez disso, as taxas de hipoteca tendem a se mover em sincronia com os rendimentos do Tesouro de 10 anos.
Ainda assim, o comportamento do Fed define o tom geral para taxas de hipoteca. Os credores hipotecários e os investidores observam atentamente o banco central, e as tentativas do mercado hipotecário de interpretar as ações do Fed afetam o quanto você paga pelo seu empréstimo imobiliário.
O aumento da taxa de dezembro foi o sétimo aumento em 2022, um ano que viu as taxas de hipoteca oscilarem descontroladamente de 3.4% em janeiro até 7.12% em outubro, antes de cair novamente. “Esses aumentos diminuem a acessibilidade de compra, tornando ainda mais difícil para pessoas de baixa renda e compradores iniciantes para comprar uma casa”, diz Clare Losey, economista assistente de pesquisa no Texas Real Estate Research Center da Texas A&M University.
Quanto as taxas de hipoteca afetam a demanda por habitação?
Não há dúvida de que as taxas de hipotecas baixas recordes ajudaram a alimentar o boom imobiliário de 2020 e 2021. Alguns acham que foi o fator mais importante para impulsionar o mercado imobiliário residencial.
Agora que as taxas subiram mais do que em duas décadas, como isso afetará as vendas e os preços das casas? “As taxas de hipoteca [fizeram] com que a atividade de refinanciamento efetivamente parasse e a atividade de compra de casas desacelerasse acentuadamente”, diz Mike Fratantoni, economista-chefe da Mortgage Bankers Association. Não só as vendas diminuíram, mas economistas esperam quedas de preços de alguns pontos percentuais a mais de 20 por cento.
No entanto, no longo prazo, os preços das casas e as vendas de casas tendem a resistir ao aumento das taxas de hipoteca, dizem os economistas do setor imobiliário. Isso ocorre porque os eventos da vida individual que levam à compra de uma casa - nascimento de um filho, casamento, mudança de emprego - nem sempre correspondem convenientemente aos ciclos das taxas de hipoteca.
A história confirma isso. Na década de 1980, as taxas de hipoteca subiram para 18%, mas os americanos ainda compravam casas. Na década de 1990, taxas de 8% a 9% eram comuns, e os americanos continuaram comprando casas. Durante o Bolha imobiliária de 2004 a 2007, as taxas de hipoteca eram mais altas do que são hoje - e os preços dispararam.
Portanto, a desaceleração atual pode ser mais um mercado superaquecido voltar à normalidade em vez do sinal de um acidente incipiente. “A combinação de taxas de hipoteca elevadas e crescimento acentuado dos preços das casas nos últimos anos reduziu muito a acessibilidade”, diz Fratantoni. “A volatilidade observada nas taxas de hipoteca deve diminuir quando a inflação começar a desacelerar e a taxa de pico para este ciclo de alta aparecer.”
Por enquanto, porém, o mercado imobiliário continua difícil para os compradores. “O setor imobiliário é o mais sensível e sofre os impactos mais imediatos das mudanças na política de taxas de juros do Federal Reserve”, diz o economista-chefe do NAR, Lawrence Yun. “A queda nas vendas de casas reflete a escalada das taxas de hipoteca neste ano.”
Yun diz que a média pagamento mensal da hipoteca saltou 28 por cento em relação ao ano passado, um pouco de choque que deve reverberar na economia imobiliária. “Espero que o ritmo de valorização dos preços desacelere à medida que a demanda esfrie e a oferta melhore um pouco devido à construção de mais casas”, diz ele.
Na verdade, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) diz que o aperto habitacional já está diminuindo à medida que a demanda diminui. O estoque de casas à venda subiu para um Fornecimento de 3.3 meses em outubro, em comparação com uma oferta recorde de 1.6 meses em janeiro.
Próximos passos para os mutuários
Aqui vão algumas dicas para lidar com o clima de alta dos juros:
Compre uma hipoteca. Compras inteligentes pode ajudá-lo a encontrar uma taxa acima da média. Com a desaceleração do boom de refinanciamento, os credores estão ansiosos pelo seu negócio. “Realizar uma pesquisa on-line pode economizar milhares de dólares ao encontrar credores que oferecem taxas mais baixas e taxas mais competitivas”, diz McBride.
Seja cauteloso sobre ARMs. Hipotecas de taxa ajustável estão ficando mais tentadores, mas McBride diz que os mutuários devem ficar longe. “Não caia na armadilha de usar uma hipoteca de taxa ajustável como uma muleta de acessibilidade”, diz McBride. “Há pouca economia inicial, uma média de apenas meio ponto percentual nos primeiros cinco anos, mas o risco de taxas mais altas nos próximos anos é grande. Novos produtos hipotecários ajustáveis são estruturados para mudar a cada seis meses, em vez de a cada 12 meses, o que antes era a norma”.
Considere um HELOC. Enquanto refinanciamento de hipotecas está diminuindo, muitos proprietários estão recorrendo a linhas de crédito de capital próprio (HELOCs) para aproveitando o valor da casa.
Esta história foi originalmente apresentada em Fortune.com
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html