O que está por vir para a habitação em 2023: desaceleração e parada de famílias unifamiliares

Em janeiro de 2020, fiz uma previsão não apenas sobre 2020, mas durante toda a década. De alguma forma, perdi a pandemia global e o desligamento que aconteceria apenas algumas semanas depois. Portanto, é com alguma apreensão que volto a pensar sobre o próximo ano com a ajuda de um artigo do Wall Street Journal revisando os dados do terceiro trimestre de 2022. Simplificando, o mercado imobiliário já começou a desacelerar e chegará a um parar no primeiro semestre de 2023. O que vem a seguir dependerá do que os compradores de dinheiro farão com seu dinheiro e se os governos tomarão decisões inteligentes ou piorarão as coisas.

A história do Wall Street Journal (o Journal) tem uma manchete sobre o comportamento de grandes investidores no mercado imobiliário, mas acaba cobrindo pontos-chave de dados relevantes para formar uma imagem da economia habitacional, especialmente propriedades e aluguéis unifamiliares. A propriedade tornou-se uma espécie de obsessão entre alguns defensores e especialmente o Porto de Cincinnati que tem abriu uma campanha contra o que chama de “investidores institucionais” ou “investidores corporativos”.

Eu apontei que é um esforço bizarro tentar parar o investimento em imóveis para aluguel comprando moradias usando o dinheiro da venda de títulos aos investidores. A reportagem do Journal aponta que “a compra de casas pelos investidores caiu 30% no terceiro trimestre, um sinal de que o aumento taxas de empréstimo e os altos preços das casas que empurraram os compradores tradicionais para o lado estão fazendo com que essas empresas também recuem”. Talvez isso também esfrie o fervor regulatório em torno do assunto.

Mas os dados indicam que, no geral, houve um “declínio nas vendas gerais de casas, que caíram com as taxas de hipoteca subindo rapidamente”. A aquisição de casas unifamiliares por investidores é muitas vezes com o objetivo de reabilitá-las e depois transformá-las em moradias para aluguel. A história do Journal descobre que, O crescimento dos aluguéis também começou a desacelerar. Os aluguéis de residências unifamiliares aumentaram 10.1% ano a ano em setembro, abaixo dos 13.9% em abril, de acordo com a empresa de dados imobiliários CoreLogicCLGX
.” Isso ainda é “mais forte do que no mercado de apartamentos”. A história afirma que o mercado de aluguel de residências unifamiliares se manteve porque os locatários dessa tipologia têm mais dinheiro. Este não é necessariamente o caso. Freqüentemente, pequenos investidores adquirem casas da mesma forma que os maiores, e freqüentemente estes atendem famílias maiores com menos dinheiro.

Mas também é verdade que esses provedores de habitação “enfrentar ventos contrários do aumento das avaliações de impostos sobre propriedades que vieram junto com enormes aumentos na valorização dos preços das casas”. O frenesi de compras do ano passado elevou o valor dos ativos, pressionando os proprietários não apenas com avaliações mais altas, mas para vender aos ocupantes proprietários, pessoas que queriam comprar e não alugar.

Tudo isso está acontecendo em um momento em que, como em Cincinnati, “grandes proprietários de aluguel estão sob maior escrutínio dos governos federal e locais." Já abordei questões de propriedade em outro lugar, mas é aqui que todo esse histórico ajuda a formar a base de minhas suposições sobre o que está por vir este ano. Como os compradores descobrem que não podem pagar por causa das altas taxas de juros, e os vendedores não conseguem encontrar compradores que possam pagar o suficiente, haverá muitos proprietários angustiados, especialmente se uma recessão começar e as pessoas começarem a perder empregos.

Como em 2008 e 2009, as pessoas com dinheiro vão se ver em condições de aliviar esse problema comprando lotes de terrenos e casas, e até mesmo projetos que estão em construção ou em financiamento hoje. A história do Journal corrobora isso para grandes investidores que sugere que estão “preparando grandes fundos para comprar casas. O negócio de gestão de ativos do JP Morgan disse neste mês que formou uma joint venture com a locadora Haven Realty Capital para comprar e desenvolver US$ 1 bilhão em casas.” Isso tornaria “difícil para os compradores tradicionais aproveitarem”. Você pode dizer isso de novo!

À medida que o dinheiro barato seca e as pessoas perdem empregos, muitos – incluindo incorporadores e construtores – ficarão desesperados para resgatar. eu indiquei em outro lugar, o mercado imobiliário deixará de produzir muitas moradias em 2023; será simplesmente muito arriscado iniciar qualquer projeto em um ambiente descrito na história do Journal. À medida que a produção para, e aqueles com dinheiro compram terrenos, moradias e projetos, as cidades, especialmente, estarão prontas para um grande aumento de preços quando a demanda retornar no final do ano ou em 2024.

Os governos locais provavelmente farão duas coisas. Primeiro, como em Cincinnati, eles serão tentados a punir os investidores ou outros que estão comprando propriedades com dinheiro. Isso não ajudará, mas tornará o futuro mais sombrio. Afugentar os investidores significará simplesmente execuções hipotecárias e falências de empresas e proprietários estendidos, prejudicando ainda mais a oferta. Os bancos também não terão muita sorte em mover propriedades. A segunda coisa que algumas cidades farão é nada. Embora isso não piore a situação futura, simplesmente abrirá caminho para o pânico mais tarde, quando os preços subirem devido à escassez de oferta.

O que as cidades podem e devem fazer agora é suspender toda a regulamentação que não seja relevante para a saúde e a segurança, agilizar as autorizações de maneira drástica e usar todos os recursos de que dispõe para investir na conclusão de projetos problemáticos. Os governos locais também poderiam comprar terras por uma pechincha e, em seguida, girar mais tarde, entregando a terra a Community Land Trust quando o mercado voltar.

As cidades que tiverem algum discernimento e se permitirem flexibilidade vencerão a recuperação futura, habilitando-se a apontar a acessibilidade como uma chave para atrair novos empregos. Quem não fizer nada ou insistir em atacar os investidores ou impor mais regras, se deparará, previsivelmente, com a inflação no mercado imobiliário. Isso não prejudicará os investidores que ganharão dinheiro, mas prejudicará as pessoas que lutam para sobreviver e verão suas fortunas diminuir enquanto outras aumentam.