O que está acontecendo com os preços das casas à medida que as taxas de hipoteca caem

O mercado imobiliário americano esfriado drasticamente no ano passado, depois que as taxas de hipoteca mais do que dobraram em relação aos mínimos históricos. Os preços das casas, no entanto, têm sido mais rígidos.

Os preços começaram a cair em junho passado, mas ainda estão mais altos do que há um ano. Agora, como a demanda parece estar voltando ao mercado, devido a um leve queda nas taxas de hipoteca, os preços estão recuando.

Em dezembro, a leitura mais recente, os preços das casas nos EUA foram 6.9% maiores ano após ano, de acordo com a CoreLogic. Essa foi a menor taxa de valorização anual desde o final do verão de 2020. Em abril passado, a valorização anual dos preços atingiu uma alta de 20%.

A queda dos preços das casas estava refletindo demanda habitacional mais fraca, à medida que a inflação, os cortes de empregos e a incerteza na economia se acumularam na barreira colocada pelas taxas de hipoteca mais altas. Mas as taxas de hipoteca começaram a cair em dezembro e os preços reagiram imediatamente. O resfriamento continuou, mas não tanto quanto nos meses anteriores.

“Embora os preços tenham continuado a cair desde novembro, a taxa de declínio foi menor do que a observada no verão e ainda representa uma queda acumulada de apenas 3% nos preços desde o pico da primavera passada”, disse Selma Hepp, economista-chefe da CoreLogic.

Hepp observa que algumas das áreas exurbanas que se tornaram populares durante os primeiros anos da pandemia e viram os preços subirem acentuadamente agora estão passando por correções maiores. Mas ela não espera que isso dure muito.

“Embora a desaceleração dos preços provavelmente persista na primavera de 2023, quando o mercado provavelmente sofrerá algumas quedas ano a ano, a recente queda nas taxas de hipoteca estimulou a demanda do comprador e pode resultar em uma temporada de compra de imóveis mais otimista do que muitos esperavam, disse Hepp.

Um mês pesquisa de sentimento de compra de casa da Fannie Mae mostrou um aumento em janeiro pelo terceiro mês consecutivo. Os consumidores entrevistados disseram que ainda esperavam que os preços caíssem ou achatassem no próximo ano, mas a parcela daqueles que acham que é um bom momento para vender uma casa aumentou de 59% para 51%.

Mais estoque no mercado ajudaria a trazer mais compradores de volta ao mercado. Curiosamente, os agentes imobiliários estão relatando um aumento mais cedo do que o normal no mercado da primavera, com casas abertas tendo mais tráfego de pedestres nas últimas semanas. Alguns também relataram o retorno das guerras de lances.

As construtoras residenciais do país também estão relatando um aumento na demanda. O sentimento das construtoras em janeiro subiu para a primeira vez em 12 meses, disse a Associação Nacional de Construtores de Casas. Os construtores relataram aumentos nas vendas atuais, no tráfego de compradores e nas expectativas de vendas nos próximos seis meses. Taxas de hipoteca mais baixas estão impulsionando a nova demanda.

“Com a expectativa de que as taxas de hipoteca continuem a cair no final deste ano, espera-se que as condições de acessibilidade melhorem, e isso aumentará a demanda e trará mais compradores de volta ao mercado”, disse o economista-chefe do NAHB, Robert Dietz.

O índice de acessibilidade residencial do NAHB começou este ano no nível mais baixo desde que começou a rastrear a métrica há uma década. Mas taxas mais baixas estão começando a mudar isso.

Se os preços das casas continuarem caindo na taxa média dos últimos seis meses, o crescimento anual dos preços das casas pode finalmente ficar negativo em algum momento nos próximos três meses, de acordo com um novo relatório da Black Knight. Agora, são necessários quase $ 600 (+41%) a mais para fazer o pagamento mensal da hipoteca na casa com preço médio usando uma hipoteca de taxa de 20 anos 30% menor do que no mesmo período do ano passado.

As aplicações para compra de casa própria, o indicador mais atual da demanda, subiram ao longo de janeiro e na primeira semana de fevereiro, embora ainda sejam inferiores ao mesmo período do ano anterior, quando as taxas eram quase a metade do que são agora.

“Podemos ver sinais definitivos de um aumento em janeiro nos empréstimos para compra com taxas mais baixas e preços residenciais um pouco mais baixos”, disse Ben Graboske, presidente da Black Knight Data and Analytics. “Mas a acessibilidade ainda é um estrangulamento em grande parte do mercado.”