O que está acontecendo com os preços das casas? Taxas de hipoteca, oferta apertada são fatores

Os preços das casas estão diminuindo na maioria dos mercados em todo o país.

No entanto, os preços das casas ainda estão mais altos em comparação com um ano atrás, e é improvável que eles caiam muito abruptamente.

O aumento acentuado nas taxas de hipoteca nos últimos meses tornou a habitação mais cara para quem precisa de um empréstimo. Embora isso faça com que alguns compradores recuem e alguns vendedores reduzam o que estão pedindo, a forte demanda e a oferta apertada estão sustentando os preços.

Relatórios recentes estão usando comparações mensais por causa da forte reviravolta no boom imobiliário impulsionado pela pandemia. Portanto, as mudanças podem parecer dramáticas.

A Black Knight, uma empresa de software, dados e análises imobiliárias, registrou o segundo mês consecutivo de quedas em agosto, com preços caindo 0.98% em relação a julho. Ele relatou uma revisão para cima de 1.05% queda mensal em julho. Juntos, eles marcam os maiores declínios mensais em mais de 13 anos e o oitavo maior desde pelo menos o início dos anos 1990, disse Black Knight.

“Qualquer um deles teria sido o maior declínio de preço em um único mês desde janeiro de 2009 – juntos eles representam dois meses consecutivos de recuos significativos após mais de dois anos de crescimento recorde”, Ben Graboske, presidente de dados e análise da Black Knight. , escreveu no relatório.

"O os únicos meses com quedas de preço em um único mês materialmente maiores do que vimos em julho e agosto foram no inverno de 2008, após a falência do Lehman Brothers e a subsequente crise financeira”, acrescentou.

Apesar de todos esses fatores, é importante lembrar que o setor imobiliário também é fortemente influenciado pelas forças econômicas locais. É sazonal também. As famílias tendem a comprar casas maiores e mais caras na primavera e no verão, para que possam se mudar entre os anos escolares. Isso distorce os preços mais altos. Casas menores e menos caras tendem a ser vendidas no outono e no inverno, reduzindo os preços. É por isso que os preços das casas são geralmente comparados ano após ano, para obter a leitura mais precisa.

O preço médio das casas está agora cerca de 2%, ou US$ 8,800, abaixo do pico de junho de US$ 438,000. A Black Knight relata que os preços estão fora de seus picos em 97 dos 100 maiores mercados dos EUA, mas ainda são cerca de 40% mais altos do que em 2019, antes da pandemia.

Mas a taxa de crescimento está esfriando. Esta semana, a CoreLogic informou que os preços das casas foram 13.5% mais altos em agosto do que no mesmo mês do ano anterior. Essa é a menor taxa anual de valorização desde abril de 2021, segundo o relatório. Isso reflete parcialmente o arrefecimento da demanda do comprador devido às taxas de hipoteca mais altas. A CoreLogic espera que esses aumentos anuais continuem a diminuir, mas ainda mostrarão um ganho de 3.2% até agosto do próximo ano.

A Associação Nacional de Corretores de Imóveis, em seu Relatório de vendas de casas de agosto, mostrou que o preço médio de uma casa existente aumentou 7.7% ano a ano. Compare isso com um ganho de 15% ano a ano apenas em maio passado. A mediana é muitas vezes distorcida pelos tipos de venda de casas. Após um boom nas vendas de casas de luxo durante a pandemia, as vendas de casas com preços mais altos caíram em agosto. Isso pode explicar pelo menos parte do ganho anual menor.

Os corretores de imóveis, no entanto, observaram que, enquanto os preços das casas tradicionalmente caem de julho a agosto, este ano eles caíram três vezes o ritmo normal.

Certos mercados estão se suavizando mais rápido do que outros. Alguns dos mercados que apresentam os maiores declínios são alguns dos anteriormente mais caros, como San Jose, San Francisco e Seattle, de acordo com a Black Knight. Esses mercados estão sendo mais atingidos pelo aumento das taxas de hipoteca porque eram tão inacessíveis para começar.

Outros mercados com grandes quedas são aqueles que tiveram o maior salto na demanda durante a pandemia, como Phoenix e Las Vegas. Com a capacidade de trabalhar de qualquer lugar, as pessoas afluíram para esses mercados comparativamente mais acessíveis, onde o clima pode ter sido mais amigável. Esse aumento na demanda alimentou os preços.

Grandes ganhos de preços estão se mantendo nos mercados da Flórida, que continuam com forte demanda devido à mudança de muitos trabalhadores de tecnologia do Vale do Silício para o Cinturão do Sol durante a pandemia.

É improvável que os preços das casas caiam drasticamente da maneira como caíram durante a Grande Recessão causada pela crise financeira, porque há muito mais demanda do que oferta.

Antes da pandemia, os suprimentos eram baixos devido a uma década de construção insuficiente após a Grande Recessão. A furiosa compra de casas durante a pandemia apenas exacerbou essa escassez. Esse desequilíbrio entre oferta e demanda foi o que elevou os preços das casas em mais de 40% em apenas dois anos.

Há menos vendedores, também. Eles veem o mercado enfraquecendo e alguns não querem receber menos para sua casa do que acham que ela merece.

“Neste momento, os potenciais vendedores não estão apenas enfrentando a queda da demanda e os preços em declínio devido às taxas de juros acentuadamente mais altas, mas também têm um desincentivo crescente para desistir de suas próprias hipotecas historicamente baixas neste ambiente. Alguns podem estar esperando o mercado para ver se a demanda – e os preços – retornam na primavera”, disse Graboske.

Há cerca de três meses de oferta no mercado doméstico existente, o que representa cerca de metade do que é considerado um mercado equilibrado. Há mais oferta no mercado de casas novas, mas as novas construções têm um preço mais alto, e os compradores hoje estão lutando com taxas de hipoteca mais altas. A acessibilidade ainda está em um dos piores níveis da história, apesar de os preços terem diminuído ligeiramente.

O que a maioria dos especialistas parece concordar é que este não é um mercado imobiliário “normal” ou mesmo uma correção normal nos preços. Inflação, incerteza econômica global, aumento das taxas de hipoteca e uma oferta ainda limitada de casas à venda estão pesando sobre os potenciais compradores. Resta ver até que ponto eles recuarão e quanto esse recuo esfriará os preços.