O que está acontecendo com as taxas de hipoteca e os preços da habitação agora?

Principais lições

• Os preços das casas provavelmente se manterão no próximo ano, de acordo com o Goldman Sachs, embora tenham inflado 43% desde antes da pandemia.
• Os aumentos das taxas do Fed tornaram o empréstimo de dinheiro mais caro, e as taxas só devem subir nos próximos 12 meses.
• Se você precisar comprar uma casa no próximo ano, as taxas provavelmente serão mais baixas agora do que serão nos próximos meses.

Nos últimos dois anos, o mercado imobiliário experimentou demanda extrema e oferta limitada, o que levou a grandes aumentos de preços em um curto período.

Ao mesmo tempo, a inflação disparou em todo o mundo – inclusive aqui nos EUA.

Como a paisagem de hoje é diferente de dois anos atrás?

Em 2020, o preço médio de tabela de uma casa americana era de US$ 374,500, com taxas de juros médias em hipotecas de 30 anos em 3.11%.

Hoje, a taxa de juros média é de 7.06%, com preços médios de imóveis de até US$ 525,000.

Isso significa que se você comprou uma casa há dois anos com uma hipoteca de 30 anos e 20% de entrada, a compra média teria custado $ 536,551 em principal e juros ao longo do empréstimo.

A compra média no mercado atual custaria $ 1.11 milhão em principal e juros ao longo de uma hipoteca de 30 anos com 20% de desconto. Essa é uma diferença de mais de meio milhão de dólares quando você terminar de pagar sua hipoteca.

As taxas de juros estão mais altas hoje porque o Federal Reserve está tentando conter a inflação. Os preços são mais altos por alguns motivos. Primeiro, os EUA estavam com escassez de moradias antes da pandemia. Isso nos colocou em uma posição já ruim quando as coisas pioraram.

Durante a pandemia, muitos trabalhadores de colarinho branco decidiram se mudar com a recém-descoberta liberdade do trabalho remoto. Muitos se mudaram para locais mais baratos. Isso também aumentou a demanda e elevou os preços por meio de guerras de lances.

Os preços das casas estão caindo?

Ainda é cedo para decidir se os preços das casas estão em tendência de queda. Embora os preços das casas tendam a sofrer uma mudança sazonal para baixo à medida que o verão avança, este ano os números foram maiores que a média. Normalmente vemos uma queda de 2% de junho a agosto, mas este ano essa queda foi de 6%. Parece promissor para possíveis compradores.

Ainda assim, é importante olhar para esses números no contexto. Em agosto de 2022, os preços estavam 7.7% mais altos do que em 2021. De uma perspectiva de longo prazo, os preços das residências ainda podem estar subindo. Teremos que esperar para ver os números de outono e inverno para ter respostas mais definitivas.

Os preços continuam tão altos porque há uma falta de estoque. Embora as novas construções tenham aumentado 12.2% em agosto, podemos atribuir isso parcialmente a problemas na cadeia de suprimentos. Muitos construtores não conseguiram obter os suprimentos de que precisavam para trabalhar em seus projetos, e muitos desses suprimentos finalmente chegaram a eles no final do verão em uma grande explosão.

Só porque vimos novas construções no mês passado não significa que eles vão aumentar o estoque para as famílias americanas. A maior parte do aumento no estoque será nos mercados comerciais, possíveis proprietários procurando alugar novas unidades para inquilinos.

Muitos americanos foram excluídos do mercado porque os preços das casas dispararam nos últimos dois anos. Isso significa que há mais demanda no mercado de aluguel do que o normal, então é aí que os desenvolvedores têm focado sua energia. Se olharmos para os projetos habitacionais multifamiliares com cinco unidades ou mais exclusivamente, as novas construções dispararam, com alta de 28.6%.

Outra razão pela qual esse aumento temporário não deve ser interpretado como motivo de relaxamento é que as licenças para futuros projetos de construção de casas caíram 10% no final do verão. À medida que olhamos para o futuro, podemos esperar um estoque ainda mais apertado no mercado de moradias acessíveis como resultado, mesmo que as casas com preços mais altos permaneçam no mercado por meses a fio.

Com menos demanda a preços mais altos, menos vendedores em potencial estão ansiosos para listar. A oportunidade que existia no ano passado diminuiu, com as casas no mercado por mais tempo. As vendas de casas listadas entre US$ 250,000 e US$ 500,000 caíram 14% de 2021 a 2022, em parte porque há menos estoque nessa faixa de preço com o aumento dos preços das casas.

Mas as vendas de casas mais caras também caíram. Aqueles com preços de tabela entre US$ 750,000 e US$ 1 milhão caíram 3%.

Preços mais altos e estoque menos acessível não são a única razão pela qual as pessoas diminuíram a compra de casas em 2022. Há também a questão dos aumentos das taxas de juros federais.

As taxas de hipoteca estão subindo ainda mais?

A partir de março de 2022, o Federal Reserve começou a aumentar as taxas de juros. Isso torna os empréstimos – incluindo empréstimos por meio de hipotecas – mais caros.

Na quarta-feira, 21 de setembro de 2022, o Fed anunciou outro aumento da taxa de 0.75 ponto percentual. Isso faz com que a taxa atual dos fundos federais seja de 3% a 3.25%, e só deve aumentar. Provavelmente veremos mais duas rodadas de aumentos totalizando 1.25 ponto percentual adicional até o final do ano.

Atualmente, o Fed está sugerindo que as taxas podem subir até 4.6% em 2023.

As estimativas do início de outubro de 2022 colocam a taxa média de uma hipoteca de 30 anos em 7.06%. Embora seja razoável esperar que as taxas subam ainda mais, o quanto ainda está para ser visto.

O aumento das taxas de empréstimo não apenas desencoraja os compradores – eles desencorajam os vendedores até mesmo a listar suas propriedades em primeiro lugar, agravando ainda mais a escassez do lado da oferta. Muitos desses vendedores presumivelmente estariam fazendo novas hipotecas quando vendessem sua antiga casa.

A maioria dos americanos com taxas de hipoteca garantidas quando eram inferiores a 6%, portanto, listar sua propriedade pode significar aumentar seus custos de financiamento em qualquer nova propriedade.

Devo comprar agora ou esperar mais?

É concebível que comprar mais cedo ou mais tarde possa economizar dinheiro em taxas de juros. Mas é difícil ver como um comprador, especialmente um comprador de casa pela primeira vez, ganha neste mercado.

Enquanto estamos vendo reduções de preços de curto prazo e aumentos de preços de longo prazo, o Goldman Sachs realmente prevê que os preços permanecerão os mesmos até 2023, com um aumento ou diminuição médio de 0%. Embora possam ocorrer diminuições regionais, espera-se que as médias nacionais permaneçam exatamente onde estão agora.

Se os preços sobem ou descem será altamente variável, dependendo do seu mercado local.

Pode não haver um aumento de preços em todo o país, mas é muito provável que as taxas subam ao longo de 2023 – até que o Fed atinja 4.6%. Depois disso, as taxas podem permanecer altas por um tempo ou ser puxadas para baixo, dependendo da aparência da inflação. É quase impossível prever como será a oferta e a demanda nesse ponto.

Se você não precisar se mover imediatamente, poderá decidir esperar até 2024 ou sempre que o Fed começar a reduzir as taxas novamente. Há mais risco e incerteza na equação de preços tão longe.

Ponto final

Os preços de tabela das casas continuam altos. As taxas de juros são caras para hipotecas – a última vez que vimos taxas tão altas foi no início dos anos 2000. Mas é extremamente provável que o empréstimo fique ainda mais caro nos próximos 12 meses, tornando a decisão ainda mais difícil para quem pode precisar comprar no próximo ano.

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