Qual é a perspectiva para o mercado imobiliário?

Principais lições

• As vendas de imóveis caíram pelo nono mês consecutivo, com as transações caindo 28.4% em comparação com o mesmo período do ano passado.
• Os preços médios também caíram, atingindo $ 379,100 em comparação com $ 413,800 em junho.
• Isso ocorre quando as taxas de hipoteca continuam subindo rapidamente, oscilando em torno de 7%, abaixo de 3% no final de 2021.
• Para compradores de primeira viagem, isso significa potencialmente ter uma visão de longo prazo em seus planos de compra de casa, com o investimento como opção a ser considerada para aumentar o pagamento inicial.

As vendas de imóveis continuam a cair, já que outubro marca o nono mês consecutivo em que vimos números em queda. Houve queda de 5.9% nas vendas em relação ao mês anterior, com queda anual de 28.4%.

É a tendência de queda mais longa desde 1999 e está fazendo com que os analistas questionem o que isso pode significar para o mercado imobiliário.

Porque, assim como muitos dados econômicos que estamos vendo agora, nem tudo é ruim. Apesar do número de vendas de casas mostrar uma tendência de queda muito clara, os valores médios até agora têm se mantido razoavelmente bem.

O preço médio de uma casa nos EUA atingiu US$ 379,100 em outubro, representando um aumento de 6.6% em relação aos 12 meses anteriores. No entanto, nem tudo é bom, com esse número caindo de sua alta de junho de $ 413,800.

Então, o que estamos vendo aqui? Com os números de vendas de casas continuando a cair e o preço médio caindo, este é o começo de uma desaceleração do mercado imobiliário? Ou o setor imobiliário está simplesmente respirando antes de carregar novamente?

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Por que o mercado imobiliário está esfriando?

É claro que o calor está começando a sair do mercado imobiliário. Isso vem de alguns anos de crescimento incrivelmente forte, apesar da turbulência causada pela pandemia de Covid-19.

A possibilidade de trabalhar remotamente (e a provável crise existencial vivida por muitos!) levou a um setor imobiliário muito ativo que viu o Índice de preços de casas nos EUA crescer 37.22% entre o primeiro trimestre de 1 até o primeiro trimestre de 2020.

Agora a maré parece estar virando, mas por quê?

Bem, podemos culpar o Fed. A culpa é provavelmente um pouco dura, mas a realidade é que o mercado imobiliário está sendo diretamente impactado pelo aumento das taxas de juros. No momento, o Fed está lutando fortemente contra a inflação, o que levou a quatro aumentos consecutivos de juros de 0.75 pontos percentuais.

Isso seria uma grande caminhada se acontecesse apenas uma vez. Fazer isso acontecer quatro vezes seguidas é uma jogada séria.

A taxa básica está diretamente ligada à taxa que os consumidores pagam pelas hipotecas. A ideia por trás disso é que, ao aumentar a taxa de juros de hipotecas, cartões de crédito, empréstimos pessoais e qualquer outra forma de crédito, menos dinheiro fica no bolso de trás dos consumidores para gastar em outras coisas.

Gastos mais baixos significam receita menor para as empresas, o que ajuda a desacelerar o crescimento econômico e, eventualmente, reduzir a inflação.

E está tendo um grande impacto no mercado hipotecário.

Na semana passada, a média de 30 anos hipoteca de taxa fixa nos EUA situou-se em 6.61%, que caiu ligeiramente em relação aos 7.08% da semana anterior. É um grande aumento em relação ao final de 2021, quando a taxa média de hipoteca estava abaixo de 3%.

Esta única questão está causando um problema significativo para o mercado imobiliário.

Se você considerar um casal procurando sua primeira casa, ela ficou muito mais cara nos últimos meses. Eles poderiam estar economizando diligentemente para o pagamento inicial, com um orçamento em mente quanto ao que poderiam pagar pelo pagamento mensal da hipoteca.

Eles provavelmente estavam de olho no mercado e podem até ter escolhido algumas casas que atendem às suas necessidades.

Agora, esse mesmo casal pode descobrir que a casa dos seus sonhos está repentinamente fora de seu alcance financeiro. Para uma hipoteca de $ 400,000 a uma taxa de juros de 3%, esse casal estaria olhando para um pagamento mensal de $ 1,686 por mês por um prazo fixo de 30 anos.

Agora, com taxas em torno de 7%, essa mesma hipoteca custaria US$ 2,661 por mês.

Mesma casa, mesmo preço, mesma entrada, mas uma hipoteca que é quase $ 1,000 por mês mais cara. Para muitos compradores, isso tornará a compra de sua primeira casa simplesmente inacessível.

Não é apenas um problema de comprador de primeira viagem

Esse mesmo problema aparece para os proprietários existentes que desejam mudar de casa. Às vezes é possível transferir uma hipoteca existente para uma nova propriedade, mas, em geral, as pessoas querem mudar de casa para atualizar, em vez de reduzir o tamanho.

Neste caso, muitas empresas de mudanças residenciais precisarão adicionar alguns fundos adicionais à sua hipoteca, para facilitar a mudança para uma propriedade maior ou mais sofisticada. Novamente, isso agora é significativamente mais difícil para as pessoas nessa situação do que seria seis ou doze meses atrás.

Isso causa uma desaceleração ao longo de toda a cadeia. Menos mudanças significa menos propriedades no mercado para venda e menos compradores procurando um lugar novo. Uma oferta menor normalmente levaria a uma demanda alta, mas nessa situação a demanda e a oferta estão caindo ao mesmo tempo.

As perspectivas para o mercado imobiliário

Obviamente não temos uma bola de cristal, mas é provável que a tendência atual continue por algum tempo. Podemos estar razoavelmente confiantes sobre isso porque o presidente do Fed, Jerome Powell, deixou bem claro sua intenção sobre as taxas de juros no próximo ano.

Embora as taxas de hipoteca pareçam altas agora, é provável que subam muito. Os números reais ainda serão vistos, mas o Fed indicou que vê as taxas básicas de pico próximas de 5% até o final do ciclo atual.

Isso é um aumento de cerca de 0.75 pontos percentuais em relação ao nível atual, o que pode significar taxas de hipoteca de mais de 8%. Isso não é otimista para o mercado imobiliário.

No momento, os compradores estão relutantes devido aos custos de hipoteca muito mais altos. À medida que os preços das casas começarem a cair mais, os vendedores ficarão igualmente relutantes em vender e terão maior probabilidade de simplesmente esperar até atingirem um valor de venda mais próximo do que era em 2021.

É um cenário comum no mercado imobiliário. Salvo uma quebra total como vimos em 2008, o setor efetivamente entra em hibernação, pois compradores teimosos esperam por um grande negócio e vendedores teimosos ancoram os valores de suas propriedades na alta anterior.

Como os compradores iniciantes podem se preparar

Não vamos adoçar, comprar sua primeira casa provavelmente ficará muito mais difícil antes de ficar mais fácil. Mas isso não quer dizer que não há nada que você possa fazer para melhorar suas chances.

Uma das melhores maneiras de ajudá-lo a subir na escada da propriedade é garantir que seu adiantamento seja o maior possível. Obviamente, isso significa economizar o máximo que puder, mas também é importante fazer o dinheiro trabalhar para você.

Se você espera comprar uma propriedade dentro de um ou dois anos, é provável que optar por opções baseadas em dinheiro, como CDs, seja a melhor opção. O lado positivo do aumento das taxas de juros é que eles pagarão um pouco mais de juros do que costumavam, mas ainda não será nada muito alto.

Se você tem três anos ou mais até esperar estar no mercado para uma casa, você tem mais opções. É quando você pode começar a procurar investimentos para ajudar a aumentar seu depósito inicial.

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Em seguida, ele implementa automaticamente estratégias sofisticadas de cobertura para compensá-los, com base na sensibilidade do portfólio geral.

É como ter seu próprio fundo de hedge pessoal no bolso.

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