Onde os preços cairão? E porque?

Principais lições

• O Morgan Stanley previu uma queda de 10% nos preços das moradias de junho de 2022 a 2024. Isso se justapõe ao aumento de preços de 45% que o mercado imobiliário dos EUA viu entre dezembro de 2019 e junho de 2022.
• Alguns mercados já estão apresentando uma queda significativa de preços, no topo da lista estão as metrópoles como San Francisco, Seattle e San Diego.
• Embora os preços das casas provavelmente caiam, a demanda por moradias causada pela atual escassez nos Estados Unidos provavelmente aumentará quaisquer perdas cataclísmicas para os proprietários. Provavelmente não estamos olhando para uma situação de 2008.

Entre junho de 2022 e o final de 2024, os especialistas do Morgan Stanley preveem uma queda de cerca de 10% nos preços médios das habitações nacionais. À primeira vista, esses números podem parecer preocupantes, mas é importante considerar o contexto.

Primeiro, esse nível de esfriamento do mercado não indica necessariamente um “crash”. Normalmente, quando vemos um colapso do mercado imobiliário, esperamos ver uma redução nos preços de pelo menos 20%. Isso não está nem perto do que os especialistas estão prevendo atualmente – a menos que entremos em uma recessão profunda e sombria que gera altas taxas de desemprego. Mesmo assim, provavelmente não seria tão ruim quanto em 2008.

Existem vários fatores que protegem o mercado da queda livre. Vamos levá-los em consideração antes de analisarmos as cidades mais atingidas.

O mercado estava em uma recuperação insustentável por dois anos

Os valores das casas dispararam desde o início da pandemia. De dezembro de 2019 a junho de 2022, os preços subiram 45%. Mesmo depois de contabilizar as recentes quedas de preços, os preços das residências aumentaram 38% desde março de 2020. Esse nível de crescimento foi sem precedentes e insustentável. Em algum momento, ele teve que desacelerar.

O fato de ser insustentável é uma das razões pelas quais está desacelerando. O mercado imobiliário ultrapassou significativamente o crescimento salarial, portanto, embora estejamos em meio a uma escassez de moradias, muito menos pessoas podem realmente comprar.

A escassez de moradias nos Estados Unidos não está melhorando

O pano de fundo disso é que a América está, e tem estado, em meio a uma escassez de moradias – mesmo antes da pandemia. Para corrigir esse problema, os especialistas da Freddie Mac e da Up for Growth, até 2021, estimaram que a América precisa de 3.8 milhões de novos lares. Se você perguntar à Associação Nacional de Corretores de Imóveis, esse número pode estar próximo de 7 milhões de novas residências.

No entanto, a construção nova está desacelerando. O início de obras residenciais caiu 8.8% ano a ano entre outubro de 2021 e outubro de 2022, e os pedidos de licenças para novas construções caíram 10.1% no mesmo período.

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Isso significa que qualquer queda nos preços das casas no próximo ano provavelmente terá um piso. Embora menos pessoas que desejam comprar possam devido aos preços altos, a escassez de oferta impedirá que a oferta supere a demanda.

O resultado dessa equação não é bom para os locatários – um quarto dos quais já paga mais de 50% de sua renda ao atual proprietário. Os preços das casas podem não cair a um ponto em que essas pessoas possam comprar.

Mas para os proprietários, pode fornecer uma pequena garantia de que não correm o risco de perder a casa. Mesmo nos últimos meses, quando os preços das casas começaram a esfriar na maioria dos mercados, as taxas de execução hipotecária ainda não atingiram os níveis pré-pandêmicos. E as circunstâncias do mercado que fizeram com que tantos perdessem suas hipotecas em 2008 não estão presentes hoje.

Onde os preços das casas estão caindo mais rápido?

Isso não significa que os preços das casas não cairão. Na verdade, de acordo com o S&P Case-Shiller Index, os valores das casas caíram 2.6% entre junho e setembro de 2022. Eles ainda subiram 7.81% ano a ano, mas o clipe das diminuições de curto prazo têm sido notáveis.

A maioria das áreas metropolitanas que a S&P considera experimentou uma queda ao longo do período de três meses em 2022, mas essas cidades tiveram as maiores quedas:

• São Francisco: – 10.36%
• Seattle: – 9.55%
• San Diego: – 7.24%
• Los Angeles: – 5.61%
• Denver: – 5.60%
• Dallas: – 4.34%
• Portland: - 4.25%
• Las Vegas: – 3.69%

Dos dois metrôs que ainda sofreram aumentos de preços em um período de três meses, todos tiveram reduções de preços de agosto a setembro de 2022.

Por que os preços estão caindo mais rapidamente nessas cidades?

O melhor estudo de caso pode ser o mercado que viu as maiores quedas de preços: São Francisco.

O mercado de São Francisco enfrenta os mesmos problemas que o resto do país: preços inacessíveis de imóveis e alta (embora um pouco menos alta em novembro) taxa de juros. A maior diferença é que São Francisco teve que cair ainda mais.

São Francisco há muito tem um dos mercados imobiliários mais caros do país. Alguns dos preços mais altos do país são os que mais podem cair.

São Francisco, em particular, experimentou um êxodo em massa desde o início da pandemia, com o condado perdendo cerca de 6.7% de sua população apenas entre julho de 2020 e julho de 2021. Uma explicação para isso é que, à medida que mais posições se tornaram remotas a partir de março de 2020, os trabalhadores de tecnologia – que estão fortemente concentrados nesta região – colheram algumas das maiores oportunidades de trabalhar em casa.

E por que pagar por uma casa em um dos mercados imobiliários mais caros do país quando você poderia morar e trabalhar em qualquer outro lugar?

Enquanto alguns trabalhadores estão voltando para a área da baía, à medida que algumas empresas removem oportunidades de trabalho flexíveis, os efeitos das migrações de trabalho remoto em massa ainda deixaram uma marca significativa no mercado imobiliário da cidade.

As outras cidades da lista, de Seattle a DC, experimentaram fenômenos semelhantes, embora a situação de cada mercado seja parcialmente única.

Por exemplo, os preços das casas em Nova York caíram, mas não tanto quanto os de São Francisco. As empresas com sede em Nova York implementaram políticas de retorno ao escritório mais obrigatórias, o que forçou mais pessoas a voltarem à cidade. Isso pode ser uma causa parcial para suas reduções de preço suavizadas quando comparadas a São Francisco.

Ponto final

É provável que o mercado imobiliário perca valor até 2024, mas é mais uma correção do mercado do que uma quebra do mercado. Como os Estados Unidos têm escassez de moradias, a demanda provavelmente evitará que os preços das casas caiam no esquecimento.

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