Para onde imóveis

Pode haver pouca dúvida de que, enquanto o Federal Reserve (Fed) permanecer comprometido com suas políticas anti-inflacionárias, a habitação – vendas, construção e preços – continuará a sofrer com o aumento das taxas de hipoteca. Mas essa não é a história toda. Correntes cruzadas entrarão na equação da habitação à medida que as pessoas cada vez mais veem o setor imobiliário como uma forma de proteger sua riqueza dos efeitos nocivos da inflação sobre ações, títulos e outros instrumentos financeiros.

Até agora, a maior parte da pressão se inclinou para o lado negativo do livro-razão imobiliário. Desde que o Fed começou a aumentar as taxas de juros em março passado, a taxa média de uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos aumentou, embora de forma desigual, de 2.8% para mais de 6.0%. Como esse movimento mais que dobrou o custo de sustentar uma hipoteca, não é de admirar que a compra tenha sofrido. As vendas de novas casas, conforme monitorado pelo Departamento de Comércio, caíram 39% em relação às máximas de janeiro a julho, o período mais recente para o qual há dados disponíveis. A construção seguiu. Os inícios de novas casas em todo o país caíram 19% em relação às suas altas em fevereiro passado. Os preços das casas também diminuíram. O preço médio de uma casa existente vendida nos Estados Unidos caiu 2.2%, segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR), de US$ 420,000 em junho para US$ 410,600 em julho passado, o período mais recente para o qual a associação oferece um valor.

O Fed promete aumentar essa pressão adversa nos próximos meses. O presidente Jerome Powell, compreensivelmente, recusou-se a dizer exatamente até que ponto e com que rapidez pretende aumentar as taxas de juros, mas se comprometeu a continuar com essas medidas pelo tempo que for necessário para controlar a inflação. A menos que a nação tenha muita sorte e a inflação diminua por conta própria, ele terá que fazer muito mais do que já fez. Considere que, com a inflação em 7-8% e as taxas de juros de 1 ano em 3-4%, os mutuários pagam um empréstimo com dólares que perderam consideravelmente mais em poder de compra real do que os juros que dão ao credor. Isso não está fazendo muito para conter o fluxo de demandas por crédito que causam inflação.

Mas mesmo que as prováveis ​​ações do Fed elevem os custos das hipotecas e consequentemente intensifiquem as influências adversas sobre a habitação, o desejo de proteger a inflação com imóveis cada vez mais entrará em jogo. As pessoas farão o que puderem para comprar, apesar do aumento dos custos, porque a casa própria, seja ela total ou apoiada por uma hipoteca de taxa fixa, estabilizará uma parte importante dos orçamentos familiares, uma grande atração em um ambiente em que a inflação está aumentando outros custos de vida. Além disso, o setor imobiliário provavelmente subirá pelo menos junto com a taxa geral de inflação, tornando-se uma reserva de riqueza mais atraente do que os títulos, que verão seus preços caírem a cada aumento da taxa de juros e as ações, que sofrerão uma queda cálculo de valorização adverso do aumento das taxas de juros, bem como as inevitáveis ​​incertezas trazidas por pressões gerais de preços.

Essas forças certamente prevaleceram durante a última grande inflação nas décadas de 1970 e 1980. Entre 1970 e 1990, o índice de preços ao consumidor neste país subiu 6.2% ao ano em média. As taxas fixas de hipotecas subiram de cerca de 7.3% em 1970 para mais de 13% em 1985, elevando o custo de sustentar uma hipoteca em quase 80%. Para aqueles que possuíam suas casas ou tinham suas taxas de hipoteca bloqueadas, isso não significava nada, mas importava muito para os possíveis compradores. No entanto, apesar do considerável aumento das taxas de hipoteca impostas à compra, o preço médio de uma casa vendida nos Estados Unidos subiu durante esse período de US$ 23,900 para US$ 125,000, um aumento de 8.6% ao ano e um retorno sobre o investimento de 2.4 pontos percentuais ao ano. ano acima da inflação e melhor do que a maioria dos outros veículos disponíveis para os investidores.

É claro que o aumento dos custos das hipotecas durante esse período restringiu os compradores que buscavam o hedge da inflação imobiliária, e eles o farão no ambiente atual. Mas, em vez de simplesmente afastar as pessoas, a história sugere que os compradores provavelmente reduzirão a distribuição de preços. A restrição orçamentária imposta pelo aumento dos custos de financiamento levará as pessoas a não ir embora, mas sim a se contentar com menos de uma casa em um local talvez menos luxuoso. Esse efeito já é evidente nos dados do Departamento de Comércio. Em dezembro passado, quando as taxas de hipoteca ainda estavam baixas e as preocupações com a inflação estavam apenas brotando, um número desproporcional de vendas ocorreu na extremidade superior da distribuição de preços. Embora o preço médio das casas monitorado pelo NAR tenha sido de cerca de US$ 360,000, um terço das compras de casas em todo o país ocorreu em mais de US$ 500,000. Apenas 29% das compras nacionais ocorreram a preços próximos da mediana. Com o aumento das taxas de hipoteca, ocorreu um movimento de baixa na distribuição de preços. Em julho, cerca de 83% das compras ocorreram a preços agrupados em torno do preço mediano.

Esse padrão incipiente provavelmente se tornará mais extremo no final deste ano e em 2023. Pode se estender por mais tempo no caso não improvável de que a inflação persista. As vendas a preços muito altos, sem dúvida, se manterão. Acessibilidade significa menos para aqueles que compram nessa faixa, enquanto essas mesmas pessoas têm uma forte necessidade de proteger a riqueza das perdas nos mercados financeiros e dos outros estragos da inflação. Outros, que antes podiam chegar por causa das baixas taxas de hipoteca, serão negociados mais próximos do preço médio, enquanto aqueles que sempre tiveram que comprar na extremidade inferior da distribuição de preços serão forçados a sair do mercado. As pressões negativas restringirão as vendas e a construção e impedirão os ganhos de preços, mas menos do que poderia ser sugerido por uma visão simplista apenas do custo do financiamento.