Por que as bolhas do mercado imobiliário estouram

Ao contrário do mercado de ações, onde as pessoas entendem e aceitam o risco de que os preços possam cair de tempos em tempos - às vezes severamente - muitas pessoas que compram uma casa realmente não pensam que o valor de sua casa diminuirá tanto.

De fato, historicamente, o mercado imobiliário não foi afetado por bolhas de preços quando comparado a outras classes de ativos. Isso pode ser devido, em parte, aos grandes custos de transação associados à compra de uma casa, para não mencionar os custos de manutenção de uma casa – que desencorajam o comportamento especulativo. No entanto, os mercados imobiliários às vezes passam por períodos de exuberância irracional e veem os preços subirem rapidamente antes de voltarem à linha.

Neste artigo, discutiremos as causas das bolhas de preços imobiliários, os gatilhos que fazem as bolhas imobiliárias estourarem e por que os compradores de imóveis devem olhar para as médias de longo prazo ao tomar decisões críticas sobre imóveis.

O que é uma bolha imobiliária?

Antes de entrar nas causas das bolhas imobiliárias e o que as faz estourar, é importante entender uma bolha imobiliária em si. Estes geralmente começam com um salto na demanda por habitação, apesar de uma quantidade limitada de estoque disponível.

A demanda aumenta ainda mais quando os especuladores entram no mercado, tornando a bolha maior à medida que compram propriedades de investimento e flips superiores. Com oferta limitada e tanta demanda nova, os preços sobem naturalmente.

As bolhas imobiliárias têm um impacto direto no setor imobiliário, mas também nos proprietários e nas suas finanças pessoais. O impacto que uma bolha pode ter na economia (por exemplo, nas taxas de juros, padrões de empréstimos e práticas de securitização) pode forçar as pessoas a encontrar maneiras de acompanhar seus pagamentos de hipotecas quando os tempos de repente mudam e ficam difíceis. Alguns podem até ter que cavar mais fundo em seus bolsos, usando poupança e fundos de aposentadoria apenas para manter suas casas. Outros vão falir e encerrar.

Qualquer bolha normalmente é apenas um evento temporário. Embora as bolhas nos mercados de ações possam ocorrer com mais frequência, as bolhas imobiliárias podem persistir por muito mais tempo, de acordo com o Fundo Monetário Internacional (FMI), e podem durar vários anos.

Causas das bolhas do mercado imobiliário

O preço da habitação, como o preço de qualquer bem ou serviço no mercado livre, é determinado pela lei da oferta e da procura. Quando a demanda aumenta ou a oferta diminui, os preços sobem. Na ausência de algum desastre natural, que pode diminuir a oferta imediata de residências, os preços sobem quando a demanda tende a superar as tendências de oferta. A oferta de habitação também pode ser lenta para reagir a aumentos na demanda porque leva muito tempo para construir ou consertar uma casa, e em áreas altamente desenvolvidas simplesmente não há mais terra para construir. Portanto, se houver um aumento repentino ou prolongado na demanda, os preços certamente aumentarão.

Uma vez estabelecido que um aumento acima da média nos preços da habitação é inicialmente impulsionado por um choque de demanda, devemos perguntar quais são as causas desse aumento na demanda. Existem várias possibilidades:

• Um aumento na atividade econômica geral e maior prosperidade que coloca mais renda disponível nos bolsos dos consumidores e incentiva a aquisição de casa própria
• Um aumento da população ou do segmento demográfico da população que entra no mercado imobiliário
• Um nível baixo e geral de taxas de juros, particularmente as taxas de juros de curto prazo, que tornam as casas mais acessíveis
• Produtos de hipoteca inovadores ou novos com pagamentos mensais iniciais baixos que tornam as casas mais acessíveis a novos segmentos demográficos
• Fácil acesso ao crédito - geralmente com padrões de subscrição mais baixos - que também traz mais compradores ao mercado
• Títulos hipotecários estruturados de alto rendimento (MBS), conforme exigido pelos investidores de Wall Street que disponibilizam mais crédito hipotecário para os mutuários
• Potencial erro de precificação do risco por credores hipotecários e investidores em títulos hipotecários que expandem a disponibilidade de crédito para os mutuários
• A relação de curto prazo entre um corretor de hipotecas e um mutuário em que os mutuários são por vezes encorajados a assumir riscos excessivos
• A falta de alfabetização financeira e risco excessivo por parte dos mutuários de hipotecas.
• Comportamento especulativo e arriscado de compradores de imóveis e investidores imobiliários alimentados por estimativas irreais e insustentáveis ​​de valorização do preço dos imóveis.
• Um aumento no lançamento de casa.

Cada uma dessas variáveis ​​pode combinar umas com as outras para fazer com que uma bolha no mercado imobiliário decole. Na verdade, esses fatores tendem a se alimentar um do outro. Uma discussão detalhada de cada um está fora do escopo deste artigo. Simplesmente apontamos que, em geral, como todas as bolhas, um aumento na atividade e nos preços precede o comportamento especulativo e assunção excessiva de riscos por todos os participantes do mercado – compradores, tomadores de empréstimos, credores, construtores e investidores.

Forças que estouram a bolha

A bolha finalmente estoura quando o risco excessivo se espalha por todo o sistema habitacional e os preços não refletem mais nada próximo dos fundamentos. Isso acontecerá enquanto a oferta de moradias ainda estiver aumentando em resposta ao pico de demanda anterior. Em outras palavras, a demanda diminui enquanto a oferta ainda aumenta, resultando em uma queda acentuada nos preços, pois ninguém fica para pagar por mais casas e preços ainda mais altos.

Essa percepção de risco em todo o sistema é desencadeada por perdas sofridas por proprietários de imóveis, credores hipotecários, investidores hipotecários e investidores imobiliários. Essas realizações podem ser precipitadas por uma série de coisas:

• Um aumento nas taxas de juros que coloca a casa própria fora do alcance de alguns compradores e, em alguns casos, torna a casa que uma pessoa possui atualmente inacessível. Isso geralmente leva à inadimplência e ao encerramento, o que eventualmente aumenta a oferta atual disponível no mercado.
• Uma desaceleração na atividade econômica geral que leva a menos renda disponível, perda de emprego ou menos empregos disponíveis, o que diminui a demanda por habitação. Uma recessão é particularmente perigosa.
• A demanda está esgotada, equilibrando oferta e demanda e desacelerando o ritmo acelerado de valorização do preço das casas com as quais alguns proprietários, principalmente especuladores, contam para tornar suas compras acessíveis ou lucrativas. Quando a valorização rápida dos preços estagna, aqueles que contam com isso para comprar suas casas podem perder suas casas, trazendo mais oferta para o mercado.

A conclusão é que, quando as perdas aumentam, os padrões de crédito são mais rígidos, os empréstimos hipotecários fáceis não estão mais disponíveis, a demanda diminui, a oferta aumenta, os especuladores saem do mercado e os preços caem.

A crise do mercado imobiliário de 2007-08

Em meados dos anos 2000, a economia dos EUA experimentou uma bolha imobiliária generalizada que teve um impacto direto na Grande Recessão. Após a bolha das pontocom, os valores imobiliários começaram a subir, alimentando um aumento na propriedade de imóveis entre compradores especulativos, investidores e outros consumidores. Taxas de juros baixas, padrões de empréstimos relaxados – incluindo requisitos de pagamento de entrada extremamente baixos – permitiram que pessoas que de outra forma nunca conseguiriam comprar uma casa se tornassem proprietárias. Isso fez com que os preços das casas subissem ainda mais.

Mas muitos investidores especulativos pararam de comprar porque o risco estava ficando muito alto, levando outros compradores a sair do mercado. De fato, quando a economia piorou, muitos tomadores de empréstimos subprime se viram incapazes de pagar suas hipotecas mensais. Isso, por sua vez, fez com que os preços caíssem. Os títulos lastreados em hipotecas foram vendidos em grandes quantidades, enquanto as inadimplências e execuções hipotecárias subiram para níveis sem precedentes.

Reversão Média

Muitas vezes, os proprietários cometem o erro prejudicial de supor que o desempenho recente dos preços continuará no futuro sem primeiro considerar as taxas de longo prazo de valorização dos preços e o potencial de reversão à média.

As leis da física afirmam que quando qualquer objeto – que tem uma densidade maior que o ar – é impulsionado para cima, ele eventualmente retorna à Terra porque as forças da gravidade agem sobre ele. Da mesma forma, as leis das finanças afirmam que os mercados que passam por períodos de rápida valorização ou desvalorização dos preços, com o tempo, reverterão a um ponto de preço que os coloque em linha com o que suas taxas médias de valorização de longo prazo indicam que deveriam estar. Isso é conhecido como reversão à média.

Os preços no mercado imobiliário também seguem essa tendência de reversão à média. Após períodos de rápida valorização dos preços, ou em alguns casos, depreciação, eles voltam para onde suas taxas médias de valorização de longo prazo indicam que deveriam estar. Os preços das casas significam que a reversão pode ser rápida ou gradual. Os preços das casas podem se mover rapidamente a um ponto que os coloca de volta em linha com a média de longo prazo, ou podem permanecer constantes até que a média de longo prazo os alcance.

Índice de preços de habitação nos EUA

O valor teórico mostrado acima foi obtido calculando o aumento percentual médio trimestral no Índice de Preços da Habitação do primeiro trimestre de 1985 até o quarto trimestre de 1998 - o ponto aproximado em que os preços das residências começaram a subir rapidamente acima da tendência de longo prazo . O aumento percentual médio trimestral calculado foi então aplicado ao valor inicial mostrado no gráfico e a cada valor subsequente para derivar o valor teórico do Índice de Preços da Habitação.

Estimativas de Apreciação de Preços

Muitos compradores de imóveis usam apenas o desempenho de preço recente como referência para o que esperam nos próximos anos. Com base em suas estimativas irreais, eles assumem riscos excessivos. Essa assunção excessiva de riscos geralmente está associada à escolha de uma hipoteca e ao tamanho ou custo da casa que o consumidor compra.

Existem vários produtos hipotecários que são fortemente comercializados para os consumidores e projetados para serem empréstimos de prazo relativamente curto. Os mutuários escolhem essas hipotecas com base na expectativa de que poderão refinanciar essa hipoteca dentro de um determinado número de anos, e poderão fazê-lo devido ao patrimônio que terão em suas casas naquele momento.

No entanto, o desempenho recente dos preços das casas geralmente não é uma boa previsão do desempenho futuro dos preços das casas. Os compradores de casas devem olhar para as taxas de longo prazo de valorização do preço das casas e considerar o princípio financeiro da reversão à média ao tomar importantes decisões de financiamento. Os especuladores deveriam fazer o mesmo.

Embora assumir riscos não seja inerentemente ruim e, de fato, assumir riscos às vezes seja necessário e aconselhável, a chave para tomar uma boa decisão baseada em risco é entender e medir os riscos fazendo estimativas financeiramente sólidas. Isso se aplica especialmente à maior e mais importante decisão financeira que a maioria das pessoas toma – a compra e o financiamento de uma casa.

Concluindo!

Um princípio simples e importante das finanças é a reversão à média. Embora os mercados imobiliários não estejam tão sujeitos a bolhas como alguns mercados, existem bolhas imobiliárias. As médias de longo prazo fornecem uma boa indicação de onde os preços da habitação acabarão durante os períodos de rápida valorização, seguidos por preços estagnados ou em queda. O mesmo vale para períodos de valorização de preços abaixo da média.