As vendas de casas existentes, que compõem a maior parte do mercado, caíram inesperadamente 7% em fevereiro em relação ao mês anterior, já que a taxa média de hipotecas de 30 anos subiu para cerca de 4.1% em fevereiro, de 3.6% em janeiro, segundo o Bankrate. Economistas alertam que isso é apenas o começo, já que o Federal Reserve começa a apertar a política monetária. A demanda por habitação está abaixo das taxas de hipoteca em dois a três meses, diz a economista-chefe da Jefferies, Aneta Markowska.
“Resumindo, este é o setor da economia mais sensível às taxas de juros e provavelmente terá dificuldades” no primeiro semestre do ano, diz Markowska. Ian Shepherdson, economista-chefe da Pantheon Macroeconomics, aponta que os pedidos de hipoteca já caíram mais de 10% em relação ao pico; ele diz que tais pedidos provavelmente cairão muito mais no segundo trimestre. “O mercado está caindo; espere um enfraquecimento sustentado”, diz Shepherdson.
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As advertências de Wall Street são justificadas, dado o problema da inflação que o Fed apenas começou a resolver. O presidente do Fed, Jerome Powell sugerido em um discurso na segunda-feira que o banco central está preparado para aumentar as taxas de juros em incrementos de meio ponto - talvez assim que sua reunião de maio e possivelmente bem acima da chamada taxa neutra que representa uma economia perfeita. Embora a habitação, sem dúvida, abrandará à medida que as taxas de juros aumentarem, há algumas razões, além da demografia e da tendência de trabalhar em casa, para apostar que ela se comporta melhor desta vez em relação aos ciclos de aperto anteriores.
Primeiro, considere o que Roberto Perli, chefe de política global da
Sandler Piper
,
diz sobre o tom "inconfundivelmente mais hawkish" de Powell, apesar de quaisquer novos dados econômicos no momento em que ele falou publicamente. Eleitores de todos os tipos não gostam de inflação, e os políticos provavelmente estão deixando Powell saber, diz Perli. "Os ventos políticos podem mudar rapidamente se o aperto do Fed desacelerar a economia", acrescentou. “Não temos dúvidas de que Powell responderia a essa situação, assim como ele está respondendo ao contrário agora.” Em outras palavras, o latido de Powell pode ser pior que sua mordida.
Isso não quer dizer que, para a habitação, uma desaceleração econômica acentuada seja uma boa troca por taxas de hipoteca mais baixas. É simplesmente dizer que o Fed pode optar por proteger o crescimento à custa de trazer a inflação dos preços ao consumidor – agora em 7.9% – a uma distância impressionante de sua meta de 2%.
Essa é uma aposta que muitos estão fazendo. Os investidores continuam investindo dinheiro em imóveis, apesar dos crescentes riscos macroeconômicos, diz Rick Palacios, diretor de pesquisa da John Burns Real Estate Consulting. No trimestre mais recente, as compras de investidores aumentaram 42% em relação ao ano anterior, e a empresa diz que os investidores agora respondem por 33% das compras de casas nos EUA – cerca de cinco pontos percentuais acima da participação média na última década.
Enquanto alguns compradores de imóveis tradicionais certamente aceleraram suas compras antes que o Fed elevasse as taxas neste mês, os investidores geralmente compram casas à vista e não são diretamente afetados pelas taxas de hipoteca, diz Palacios. Grandes investidores estão rapidamente tomando parte dos investidores familiares que há muito compõem a grande maioria dos investidores imobiliários, e ele estima que cerca de US$ 60 bilhões em dinheiro institucional sejam atualmente destinados ao espaço. “A atividade dos investidores foi uma loucura no ano passado. Agora é ainda mais louco”, diz ele.
A mania reflete as elevadas expectativas de inflação dos investidores. Eles estão comprando imóveis como hedges, colocando dinheiro em um lugar onde possam aumentar os aluguéis à medida que os salários e os preços gerais sobem. Isso ocorre porque os problemas da cadeia de suprimentos não melhoram da maneira que economistas e formuladores de políticas esperavam. Para os construtores de casas, Palacios diz que os problemas de fornecimento estão piorando à medida que a China fecha novamente em resposta ao aumento dos casos de Covid-19 e a guerra na Ucrânia tira quantidades significativas de commodities do mercado.
Isso tudo está exacerbando a escassez de moradias que ajudou a elevar os preços cerca de 20% no ano passado. Para uma perspectiva de como a oferta limitada está ajudando os valores das casas, havia cerca de um milhão de casas disponíveis para venda quando as taxas de hipoteca atingiram 4.5% pela última vez, diz Palacios. Sua empresa recentemente elevou sua estimativa de valorização do preço das casas em 2022 de 12% para 8%.
Economistas dizem que o aumento dos preços, especialmente ao lado do aumento das taxas de hipoteca, é um vento contrário para a atividade imobiliária de curto prazo. Mas dado que a habitação representa cerca de 40% do índice de preços ao consumidor, e porque os preços dos aluguéis seguem os preços das casas por cerca de 12 a 18 meses, os investidores podem esperar que a habitação continue a aumentar a inflação. A inflação, por sua vez, deve empurrar a habitação – quase um quinto do produto interno bruto – para cima.
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Uma forma de participação dos investidores em ações é por meio de fundos de investimento imobiliário. Lisa Shalett, diretora de investimentos da
Gestão de Patrimônio Morgan Stanley
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recentemente sugeriu alocar mais para a classe de ativos, com foco em residencial. O
iShares Imóveis Residenciais e Multissetoriais
fundo negociado em bolsa (código: REZ) é aquele que dá exposição a apartamentos e casas unifamiliares, entre outros investimentos.
Apesar das razões para se manterem positivos em relação à habitação, os investidores não podem descartar os compradores ocupados pelos proprietários e, portanto, mais sensíveis às taxas de hipotecas, que ainda representam a maioria do mercado imobiliário. E, diz Palacios, tão rapidamente quanto os investidores aumentaram os preços das casas, eles também podem acelerar uma queda no mercado imobiliário caso os EUA entrem em recessão. Mas dado o número e o zelo dos investidores imobiliários, e dado o estoque recorde de baixa, Palacios diz que os investidores rapidamente colocariam um piso abaixo dos preços. “Na verdade, eles estão ansiosos para ver as oportunidades surgirem porque o mercado está muito aquecido”, diz ele.
É uma faca de dois gumes, já que os investidores que compram uma parcela maior de casas pioram o problema de acessibilidade enfrentado por muitos compradores e se traduzem em aluguéis mais altos para aqueles que não querem ou não podem comprar. Por enquanto, porém, os investidores podem ajudar a proteger o mercado imobiliário, as ações relacionadas e a economia em geral de algumas das dores que o aumento das taxas torna inevitável.
Escreva para Lisa Beilfuss em [email protegido]
