O mercado imobiliário simplesmente não consegue dar uma pausa, com o estoque de casas de revenda permanecendo baixo e as taxas de juros crescentes tornando mais difícil para os compradores justificarem o salto.
E agora podemos adicionar problemas financeiros de credores hipotecários - e a ascensão (e queda) de “hipotecas não qualificadas” — aos fatores agravantes de um mercado já incerto.
Um relatório da Fitch Ratings mostra que as novas originações de hipotecas caíram 55% no segundo trimestre de 2022 em comparação com o ano anterior. E enquanto o frio no mercado afeta todos os credores, os credores não bancários – especialmente aqueles que lidam com NQM – estão sofrendo o impacto disso.
Mas o que realmente significa o problema em torno dessas hipotecas NQM? E o que isso significa para os compradores não tradicionais que tentam se firmar no mercado?
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Uma bagunça “não qualificada”?
Os NQMs usam métodos não tradicionais de verificação de renda e são frequentemente usados por pessoas com cenários de renda incomuns, autônomos ou com problemas de crédito que dificultam a obtenção de um empréstimo hipotecário qualificado.
Eles já foram anunciado como uma opção para mutuários dignos de crédito que não podem se qualificar para programas tradicionais de empréstimos hipotecários.
Mas com a First Guaranty Mortgage Corp. e a Sprout Mortgage - duas empresas especializadas em empréstimos não tradicionais não elegíveis para apoio do governo - recentemente encalhando, especialistas imobiliários estão começando a questionar seu valor.
A First Guaranty entrou com pedido de proteção contra falência na primavera, enquanto a Sprout Mortgage simplesmente fechou no início deste verão.
In documentos vinculados ao seu pedido de falência, os líderes da First Guaranty disseram que uma vez que as taxas de juros começaram a subir, o volume de empréstimos caiu e deixou a empresa com mais de US$ 473 milhões devidos aos credores.
Enquanto isso, Sprout Mortgage, que se apoiava fortemente em NQMs, fechou abruptamente em julho. E a startup de tecnologia imobiliária Reali também fechou.
Outros credores não bancários estão sendo forçados a simplificar para permanecer à tona. Um relatório da HousingWire diz que os credores de varejo Angel Oak, Lower.com e Keller Mortgage tiveram que introduzir demissões devido às difíceis condições do mercado.
Os NQMs sinalizam outro colapso da habitação? Provavelmente não
A maioria dos observadores do mercado imobiliário acredita que as condições atuais - lideradas por regras de empréstimos mais rígidas - significam que os EUA provavelmente evitarão um colapso do mercado imobiliário no estilo de 2008.
Mas as falhas entre os credores não bancários ainda podem ter um impacto significativo. A participação de NQM no mercado total de primeiras hipotecas começou a aumentar novamente: os NQMs representaram cerca de 4% do mercado durante o primeiro trimestre de 2022, dobrando de sua baixa de 2% em 2020, de acordo com a CoreLogic, uma empresa de análise de dados especializada em o mercado imobiliário.
Parte do que contribuiu para a recente popularidade dos NQMs são as regras de empréstimo mais rígidas do governo.
Os NQMs de hoje são amplamente considerados apostas mais seguras do que os empréstimos ultra-arriscados que ajudaram a alimentar o colapso de 2008.
Ainda assim, muitos credores NQM serão desafiados quando os valores dos empréstimos começarem a cair, pois muitos estão agora com o Medidas do Federal Reserve para aumentar as taxas de juros. Quando os valores caem, os credores não bancários nem sempre têm acesso a financiamento de emergência ou ativos diversificados que podem ser usados como credores bancários maiores.
Leia mais: ['Fique fora do 'Financial La La Land': Suze Orman diz que a maioria dos americanos precisa fazer isso agora para sobreviver à próxima crise] (https://moneywise.com/managing-money/budgeting/suze-orman-emergency-savings ?canal=MEIO)
Os bancos também podem se apoiar em empréstimos qualificados mais seguros porque levam em consideração a verificação de renda tradicional, índices de dívida mais rigorosos e não possuem recursos como pagamentos apenas de juros.
No entanto, os principais bancos dos EUA estão começando a ver os negócios esfriarem, graças à desaceleração das originações de hipotecas. O relatório da Fitch aponta que Citi, JPMorgan e Wells Fargo tiveram que reduzir seus funcionários e operações, enquanto Satander saiu do mercado de hipotecas dos EUA no início deste ano, em parceria com outra empresa para emitir hipotecas para clientes.
É importante notar que se você tem uma hipoteca através de um credor que agora está falido ou extinto, isso não significa que sua hipoteca vai embora.
Normalmente, a Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) trabalha com outros credores para pegar hipotecas órfãs, e o processo acontece com rapidez suficiente para evitar interrupções no pagamento do empréstimo.
Um número governa todos eles
Enquanto muitos fatores arrastam o mercado imobiliário, um ponto de dados é o mais significativo: as taxas de juros.
Com o foco a laser do Fed em aumentar as taxas para inflação fria, há poucas razões para pensar que o efeito sobre os empréstimos e o mercado imobiliário mais amplo diminuirá em breve.
Taxas de hipoteca mais altas — o taxa fixa média de 30 anos subiu para 7% no final de outubro - vai ditar quanta casa eles podem pagar.
(Isso também afeta os vendedores, muitos dos quais acabarão se tornando compradores e provavelmente dependem de empréstimos.)
Entre um possível abalo entre os credores não bancários, regras de empréstimo mais rigorosas impostas aos bancos e as taxas mais altas do Fed, há muitas razões para cautela de todos os lados:
Os compradores – especialmente aqueles que carregam empréstimos tradicionais para a mesa de ofertas – precisarão ser abotoados. Além de certificando-se de que seu crédito está em ordem para atender aos padrões mais rígidos de empréstimos bancários, eles podem precisar considerar outras táticas, como ofertas mais altas do que o preço pedido pelo vendedor e outras concessões, como dispensar custos de reparo para problemas descobertos durante a inspeção.
Por outro lado, os vendedores podem ser mais motivados por ofertas em dinheiro, que normalmente aceleram o processo de fechamento removendo as hipotecas tradicionais - e as taxas de juros crescentes - do cenário.
Quanto aos possíveis vendedores, eles podem querer considerar esperar para listar suas casas até a próxima alta. Apesar dos bolsões geográficos de valores crescentes e alta demanda, uma tendência de resfriamento mais ampla em todo o país pode fazer com que ficar parado seja uma escolha prudente.
O que ler a seguir
Este artigo fornece apenas informações e não deve ser interpretado como um conselho. É fornecido sem garantia de qualquer tipo.
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/mortgages-down-55-us-lenders-100000026.html