Se você estiver no mercado para uma nova hipoteca ou se tiver uma com taxa de juros ajustável, pode se preocupar que o Esforços do Federal Reserve para conter a inflação aumentará seus custos de moradia.
Economistas dizem que há uma ligação entre os movimentos do Fed e as taxas de juros das hipotecas, mas é enganoso se concentrar nos aumentos do Fed nas taxas de juros de curto prazo. De fato, a taxa de juros média para uma hipoteca fixa de 30 anos foi quarta-feira mais baixa do que há uma semana, embora o Fed estivesse prestes a aumentar as taxas de curto prazo pela quarta vez em pouco mais de quatro meses.
O Comitê Federal de Mercado Aberto fez exatamente isso na quarta-feira, elevando meta para a taxa de fundos federais — o valor que os bancos cobram uns dos outros por empréstimos overnight — para uma faixa de 2.25% a 2.5%, acima de 1.5% a 1.75%. Sua meta era de 0% a 0.25% até março.
Esse é um salto significativo, mas os analistas não esperam que as taxas de juros das hipotecas respondam muito, se é que respondem. Isso porque os movimentos das taxas de juros do Fed têm apenas um efeito indireto sobre hipotecas e outros empréstimos de longo prazo. Eles são apenas uma das múltiplas forças em jogo nas taxas de juros de hipotecas.
O papel do Fed
Aumentos na taxa de fundos federais tendem a se espalhar pelos mercados de crédito, incluindo empréstimos de longo prazo, como hipotecas. Se você olhar para o taxa de juros para notas do Tesouro de 10 anos – que tende a se mover na mesma direção dos juros hipotecários – você verá que subiu lentamente quando a inflação decolou no final de 2021 e início de 2022, depois saltou quando o Fed começou a aumentar a taxa de fundos federais em março.
Mas a taxa de juros dos títulos do Tesouro de 10 anos, como a taxa média das hipotecas de 30 anos, atingiu o pico em meados de junho e voltou a cair, apesar do plano declarado do Fed de aumentar a taxa de fundos federais várias vezes mais este ano. Essa desconexão aponta para uma força diferente em jogo: a manipulação do Fed dos ativos relacionados a hipotecas em seu balanço.
O Fed continuou comprando títulos durante a recessão de 2007-09 e novamente durante a pandemia, abocanhando títulos lastreados em hipotecas e notas do Tesouro. O aumento da demanda por esses títulos elevou seus preços, o que se traduziu em taxas de juros mais baixas, disse Paul Single, diretor administrativo e economista sênior da City National Rochdale. Esses movimentos, combinados com a baixa inflação e outros fatores, ajudaram a empurrar as taxas de juros de hipotecas abaixo de 3%.
Agora o Fed está indo na direção oposta. Parou de aumentar seu balanço patrimonial em março e começou a diminuir suas participações por atrito: à medida que os títulos que já possui vencem ou são resgatados por seus emissores, o Fed comprará menos novos títulos para substituí-los. Até setembro, planeja encolher suas participações a cada mês em US$ 35 bilhões em títulos lastreados em hipotecas e US$ 60 bilhões em títulos do Tesouro.
Em outras palavras, disse Single, o Fed passou de comprar US$ 120 bilhões em títulos por mês para permitir que US$ 95 bilhões por mês saíssem de seus livros. São mais de US$ 2.5 trilhões por ano em títulos que “alguém teria que comprar”, disse Single.
Robert Heck, vice-presidente de hipotecas da corretora de hipotecas online Morty, disse que o Fed tem sido “de longe o maior comprador de títulos lastreados em hipotecas nos últimos 15 anos”. Sua decisão de recuar desse mercado aumentará muito a oferta desses títulos, reduzindo os preços e elevando as taxas de juros, disse Heck.
O Fed foi explícito sobre seus planos, porém, e os preços dos títulos agora refletem os efeitos previstos sobre a oferta e a demanda, disse Heck. Ainda assim, disse ele, qualquer mudança na forma como os líderes do Fed falam sobre seus planos para títulos lastreados em hipotecas pode causar mais mudanças nas taxas de juros.
E se o Fed começasse a vender ativamente seus títulos lastreados em hipotecas, em vez de apenas deixar seu portfólio encolher naturalmente, “provavelmente teria um impacto negativo bastante grande nas taxas”, disse Heck – o que significa que as taxas de juros hipotecárias seriam aumentadas.
E quanto à inflação?
Depois, há o fator X da inflação e, em particular, quanta inflação os credores e investidores esperam no futuro.
A última alta do Fed empurrou a taxa de fundos federais para o que os economistas consideram território neutro, sem estimular a economia nem desacelerando-a, disse Single. Mas os próximos aumentos planejados pelo Fed empurrarão a taxa “para o território restritivo”, disse Single, e “tudo isso terá impacto em toda a economia”.
O Fed está tentando quebrar a febre inflacionária da economia sem empurrar o país para uma recessão, mas os indicadores usuais de saúde econômica são confusamente confuso. O produto interno bruto está em queda e a confiança do consumidor caiu, mas o desemprego continua baixo, os lucros das empresas são em grande parte sólidos e os gastos do consumidor continua a crescer, ainda que lentamente.
Se o Fed conseguir aliviar a inflação, isso deve reduzir as taxas de juros das hipotecas, disse Heck. Na verdade, acrescentou, os investidores estão mostrando sinais de que acreditam que a inflação pode ter atingido seu pico.
Mas mesmo se virarmos a esquina da inflação, não espere ver as taxas de juros caírem imediatamente. “O mercado leva muito tempo para perdoar completamente uma grande jogada como essa”, disse Heck.
Esta história foi originalmente publicada em Los Angeles Times.
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/worried-mortgage-interest-rates-heres-184109913.html