Xi reformula o mercado imobiliário da China abrindo caminho para o domínio do Estado

(Bloomberg) -- Para qualquer governo, reformar um mercado imobiliário residencial nacional seria arriscado nas melhores circunstâncias. O presidente chinês Xi Jinping está tentando isso em um momento em que a economia está desacelerando, omicron está ameaçando sua política de zero Covid e as relações com o mundo exterior estão cada vez mais tensas.

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À medida que essa combinação perigosa afeta cada vez mais os mercados financeiros chineses, uma pergunta continua surgindo: qual é o objetivo final de Xi?

Dada a opacidade do Partido Comunista e seu histórico de retrocesso nas reformas de propriedade, é impossível saber com certeza a resposta. Mas os observadores da China começaram a esboçar um futuro provável para o mercado imobiliário que parece muito diferente de suas mais de duas décadas de superalimentação do crescimento econômico, riqueza das famílias e receita do governo.

Em suma, os dias de ganhos vertiginosos no preço das casas e farras de construção alimentadas por dívidas por magnatas imobiliários bilionários estão prestes a desaparecer. Eles serão substituídos por um mercado muito mais sério, onde as autoridades são rápidas em reprimir os frenesi especulativo e o desenvolvimento é dominado por empresas estatais que obtêm retornos semelhantes aos de serviços públicos.

"Se chamarmos a última década de era de ouro para o setor imobiliário, agora ela está presa na era da ferrugem", disse Li Kai, sócio-fundador de Pequim do fundo de títulos Shengao Investment, especializado em dívidas inadimplentes.

Essa transição promete ser especialmente dolorosa para desenvolvedores privados como o China Evergrande Group, que já sobrecarregaram investidores internacionais de ações e crédito com bilhões de dólares em perdas. Ao mesmo tempo, pode contribuir muito para alcançar dois dos objetivos mais valiosos de Xi: um sistema financeiro chinês mais estável e uma lacuna mais estreita entre ricos e pobres do país.

O desafio de Xi é realizar a transformação sem desencadear uma crise às vésperas de uma confabulação de liderança que se espera que consolide seu governo por toda a vida.

Enquanto poucos analistas estão prevendo um colapso financeiro iminente, os riscos do mercado imobiliário estão crescendo. As empresas imobiliárias mais fracas estão sob imenso estresse, atingidas por um golpe duplo de custos de empréstimos punitivamente altos e vendas em queda. Desenvolvedores com classificação mais baixa, incluindo Evergrande, já estão inadimplentes em dívidas em dólar a taxas recordes e o contágio está se espalhando para empresas mais fortes. As ações e títulos da Country Garden Holdings Co., maior incorporadora da China em vendas, afundaram na quinta-feira após um relatório de que lutava para encontrar demanda por um novo título conversível.

Há muitas razões pelas quais a China precisa remodelar seu mercado imobiliário. O setor está repleto de compras especulativas e está superalavancado, representando um risco para o sistema financeiro em uma recessão. O preço da habitação é um fardo para as famílias chinesas que já estão encolhendo. O custo médio de compra de um apartamento em Shenzhen foi cerca de 44 vezes o salário médio anual dos residentes locais em 2020. Isso piora a desigualdade à medida que os proprietários ricos acumulam propriedades. Milhões de casas estão vazias e alguns projetos de construção prejudicam o meio ambiente.

A indústria tem um impacto superdimensionado na economia. Quando setores relacionados, como construção e serviços imobiliários, são incluídos, o setor imobiliário responde por mais de um quarto da produção econômica chinesa, segundo algumas estimativas. Mais de 70% da riqueza urbana da China está armazenada em habitação.

"O mercado imobiliário é um sintoma dos problemas subjacentes à economia chinesa", disse Craig Botham, economista-chefe da Pantheon Macroeconomics para a China. “Durante décadas, tem sido a solução fácil para gerar receita do governo local, impulsionar o crescimento econômico e fornecer às famílias um lugar para colocar seu dinheiro e vê-lo crescer.”

A solução, como é cada vez mais o caso na China de Xi, é um controle mais rígido por parte do Estado.

Em Guangdong - lar do Evergrande - autoridades locais estão facilitando reuniões entre desenvolvedores em dificuldades e SOEs, de acordo com um relatório do Cailian. Os empréstimos de grandes empresas imobiliárias usados para financiar fusões e aquisições não serão contabilizados nas métricas que limitam a dívida, disseram pessoas familiarizadas com o assunto à Bloomberg na semana passada.

“O governo quer incentivar a consolidação no setor imobiliário – incorporadoras maiores e muitas vezes estatais provavelmente assumirão os participantes mais fracos”, disse Gabriel Wildau, vice-presidente sênior da empresa global de consultoria de negócios Teneo. “Eles querem quebrar o vício da economia em propriedade.”

As autoridades chinesas já visaram o excesso no mercado imobiliário antes, mas a importância do setor para a economia fez com que esses impulsos se esgotassem quando as metas de crescimento foram ameaçadas. Pequim está buscando reduzir a dependência da propriedade aumentando o investimento em indústrias de alta tecnologia e energia limpa – parte dos planos de Xi para tornar o crescimento mais sustentável e de maior qualidade. No entanto, esse processo levará tempo e paciência.

“A transição será longa e dolorosa, e não temos certeza se o topo tem determinação forte o suficiente para superar o árduo processo”, disse Hao Hong, estrategista-chefe da Bocom International Holdings Co.

A determinação das autoridades está sendo testada. A desaceleração do setor imobiliário na China está se acelerando, até mesmo levando a um alerta do Federal Reserve. Nas cidades de todo o país, o declínio nos preços das casas novas se aprofundou a cada mês desde setembro, quando os preços caíram pela primeira vez em seis anos. As vendas de casas continuam a afundar. Os dados de segunda-feira podem mostrar que o investimento imobiliário cresceu apenas 5.2% no ano passado, prevêem economistas, o mais lento desde 2015.

Os desenvolvedores chineses estão recorrendo a trocas de títulos, atrasos de pagamento, vendas de ações e outras medidas desesperadas para pagar dívidas. Pelo menos oito das empresas deixaram de pagar títulos em dólares desde outubro. Isso inclui o Evergrande, cuja crise atraiu o credor China Minsheng Banking Corp., a ação bancária com pior desempenho do mundo. Um índice de ações imobiliárias caiu 34% no ano passado, o pior desde a crise financeira global em 2008.

As autoridades estão preparadas para aceitar os riscos da campanha para o crescimento econômico e a estabilidade financeira, de acordo com Eswar Prasad, que já liderou a equipe do Fundo Monetário Internacional para a China e agora está na Universidade de Cornell.

“Pequim parece ter determinado que estes provavelmente serão custos transitórios que não podem mais ser evitados para limitar futuras oscilações do mercado financeiro e ainda mais desequilíbrios nos mercados imobiliários”, disse Prasad.

Tais custos estão aumentando. As ações de empresas imobiliárias caíram 4.3% na quinta-feira, a maior em quatro meses, e estão avaliadas em apenas 30% de seus ativos declarados. Esse é o mais barato em dados que remontam a 2005. "Apenas alguns sobreviventes" se sairão bem daqui para frente, escreveram analistas de ações do Citigroup Inc. em nota recente.

A derrota no mercado de títulos em dólar de alto rendimento da China está se acelerando, desencadeada por empresas anteriormente consideradas financeiramente mais sólidas que a Evergrande - como Shimao Group Holdings Ltd. e Sunac China Holdings Ltd. . As ações da incorporadora caíram quase 8% na quinta-feira, enquanto seus títulos em dólar com vencimento em 2025 caíram 4.8 centavos, para 74.4 centavos, prestes a sua maior queda desde 1º de novembro.

Seja qual for a forma que a campanha de Pequim para desalavancar o mercado imobiliário, está claro que a era que enriqueceu tanto os magnatas do setor imobiliário quanto os proprietários de imóveis terminou. Um futuro mais monótono e estável aguarda, se o Partido Comunista puder manter o curso e evitar uma crise financeira.

“A era de ouro dos preços imobiliários em alta e das receitas crescentes para os desenvolvedores provavelmente acabou”, disse Gary Ng, economista sênior da Natixis SA. “Os preços das casas só vão crescer em uma zona bem administrada no futuro, o que significa que as casas vão se parecer cada vez mais com serviços públicos.”