O mercado imobiliário dos Estados Unidos pode estar enfrentando em breve sua próxima bolha, já que os preços das casas em todo o país continuam sendo alimentaram por demanda, especulação e gastos generosos que poderiam resultar em um colapso. Além disso, muitos proprietários estão optando por ficar parados devido ao aumento das taxas de hipoteca, criando um déficit habitacional.
Dados da Federal National Mortgage Association, comumente conhecida como Fannie Mae, encontrado que 92% dos proprietários pensam que sua casa atual é acessível. No entanto, os resultados mostram ainda que 69% da população em geral, composta por proprietários e inquilinos, acredita que está se tornando muito difícil encontrar moradias acessíveis.
Web3 e o mercado imobiliário
Embora o destino do mercado imobiliário dos Estados Unidos permaneça incerto, o ascensão dos modelos de negócios Web3 baseada em tokens não fungíveis (NFTs), tecnologia blockchain e criptomoeda visam resolver muitos dos problemas que atualmente assolam o mercado imobiliário de trilhões de dólares dos Estados Unidos.
Jerry Chu, CEO da plataforma de tokenização Lofty AI, disse ao Cointelegraph que, embora o setor imobiliário seja uma das melhores classes de ativos para criação de riqueza em todo o mundo, a maioria das pessoas não pode acessá-lo devido a três razões principais:
“Imóveis, especialmente hoje, são caros. Mesmo que alguém pudesse obter uma hipoteca, muitas vezes um pagamento inicial exige muito dinheiro. O processo imobiliário também é frustrante, pois as hipotecas precisam ser aprovadas e um processo de caução de título pode levar até 60 dias. Finalmente, não há muita liquidez no setor imobiliário, portanto, os vendedores provavelmente perderão dinheiro se quiserem liquidar rapidamente”.
Para tornar os imóveis acessíveis às massas, Chu decidiu criar uma plataforma que pudesse fracionar as propriedades. Conhecido como Lofty AI, Chu explicou que a plataforma é construída no blockchain Algorand e consiste em várias propriedades de aluguel prontas para uso que vários investidores podem comprar fracionadamente por apenas US $ 50. “Você pode pensar em cada propriedade como seu próprio mini blockchain na rede Algorand. Ativos, ou tokens exclusivos, são criados para cada propriedade listada. O fornecimento de tokens é diferente dependendo de quão caras são as propriedades”, disse Chu.
Embora o conceito de tokenização de imóveis tenha se tornado bastante comum - por exemplo, uma pesquisa do Cointelegraph descobriu recentemente que o setor imobiliário compõe 89% de todos os tokens de segurança negociados — Chu apontou que a Lofty é uma plataforma de investimento ativa. “Plataformas semelhantes investem em imóveis e entregam propriedades aos clientes, mas permitimos que os investidores gerenciem essas propriedades e ganhem continuamente recompensas e receitas.”
Elaborando sobre isso, Chu explicou que Lofty é baseado em um modelo de co-propriedade onde as escrituras de cada propriedade listada no mercado são detidas e de propriedade de uma sociedade de responsabilidade limitada, ou LLC. Quando os investidores compram tokens, eles imediatamente se tornam membros dessa entidade, o que significa que possuem uma porcentagem desse negócio.
Como outras plataformas de finanças descentralizadas (DeFi), a Lofty possui um sistema de governança que permite que os detentores de tokens votem em como gerenciar as propriedades que possuem. “Os detentores de tokens precisam alcançar uma supermaioria de 60% para que as decisões sejam tomadas. O voto vencedor é então enviado ao gerente da propriedade para realizar. Essas decisões podem incluir manutenção, mudanças de aluguel, decisões de despejo e muito mais.”
Chu acrescentou que os investidores também podem ganhar parcelas da renda gerada pelos inquilinos, que podem ser retiradas para uma conta bancária ou doadas para a Mercy Housing, uma organização de moradias populares. “A maioria dos usuários do Lofty se preocupa com a valorização de seus tokens nas propriedades que compram e, portanto, doam sua renda para programas de habitação a preços acessíveis”, mencionou Chu.
Embora isso possa ser, Chu enfatizou que o objetivo por trás do Lofty é tornar o investimento imobiliário mais acessível de forma simples. “Este parece ser o caso, pois a plataforma foi lançada no ano passado e já tem cerca de 4,000 usuários”, disse ele. Takahito Torimoto, arquiteto de soluções e usuário do Lofty, disse ainda ao Cointelegraph que é investidor imobiliário há alguns anos, mas o Lofty tem sido uma solução ideal devido à liquidez e retornos da plataforma. “Não há taxas para os usuários e, considerando o mercado imobiliário atual, a Lofty parece muito melhor para uma grande parte da minha estratégia de 'aposentadoria antecipada'”, observou ele.
Além da Lofty, o credor hipotecário LoanSnap lançou um stablecoin lastreada em hipotecas em seu protocolo Bacon no final do ano passado. Karl Jacob, CEO da LoanSnap e cofundador do Bacon Protocol, disse ao Cointelegraph que, embora um token lastreado em hipotecas resolva muitos problemas associados a stablecoins, esses ativos digitais também beneficiam os atuais proprietários e compradores.
Tecnicamente falando, LoanSnap tem NFTs cunhados vinculados a garantias de hipotecas individuais, que são direitos de propriedade que garantem empréstimos hipotecários. Esses NFTs são então usados para apoiar a stablecoin do LoanSnap, conhecida como “token bHome”. Jacob explicou que esse sistema é benéfico por várias razões:
“As stablecoins lastreadas em hipotecas são vantajosas para proprietários e compradores porque a velocidade é tudo em uma transação imobiliária. Esse processo funciona rapidamente, pois aproveita o blockchain Ethereum. Você pode ver um empréstimo sendo fechado e financiado em questão de 24 horas ou menos, dependendo da conformidade do estado.”
Em outras palavras, envolver um NFT em torno de uma garantia hipotecária e colocar esse ativo em uma rede blockchain permite que qualquer pessoa acesse esses registros. “Fornecemos a quantidade mínima de dados, para que os indivíduos possam ver apenas o endereço de uma propriedade, o tamanho da garantia e o valor da propriedade”, disse Jacob.
Jacob afirmou que a stablecoin bHome também abre o acesso ao mercado imobiliário dos EUA. “Os investidores que compram o token bHome estão ganhando exposição ao mercado imobiliário sem ter que possuir uma casa. Este é simplesmente um conjunto de hipotecas em todo o país que oferece uma ótima maneira de participar sem os custos associados à propriedade da casa.” Embora a plataforma seja relativamente nova, Jacob compartilhou que cerca de 30 hipotecas no LoanSnap estão sendo usadas para seu pool de stablecoin, observando que a plataforma emprestou mais de US$ 7 milhões contra seu valor de US$ 42 milhões na plataforma.
Algumas propriedades imobiliárias dos EUA também foram vendidas recentemente como NFTs, um conceito que parece estar atraindo compradores de casas da Geração Z. Isso é importante, pois os dados mostra que a geração Z representou apenas 2% de todas as vendas de casas em 2020. Natalia Karayaneva, CEO e cofundadora da Propy - uma plataforma imobiliária baseada em blockchain - disse ao Cointelegraph que a Propy tem vendeu recentemente três propriedades NFT: uma em Kiev e duas na Flórida. “Somos a primeira plataforma a vender imóveis como NFTs, o que resultou em vários benefícios para compradores e vendedores de primeira viagem”, disse Karayaneva.
Em um nível técnico, Karayaneva explicou que a Propy é capaz de fazer isso vendendo propriedades tokenizadas da LLC. Os registros de compra de cada propriedade ficam na blockchain Ethereum. Uma vez que uma propriedade é vendida, os direitos de propriedade são transferidos como um NFT para o endereço da carteira do comprador. Karayaneva elaborou:
“A propriedade NFT mais recente vendida em Tampa foi comprada usando a stablecoin USD Coin. Os lances aconteceram em tempo real e a propriedade foi transferida em 15 minutos após o fechamento da venda, o que simplifica e agiliza todo o processo tradicional de compra de casa. Isso é importante porque o mercado imobiliário dos EUA é tão competitivo hoje que as pessoas não têm tempo para esperar. As propriedades da NFT também são totalmente transparentes, para que potenciais compradores possam tomar decisões informadas vendo quaisquer avaliações, contingências e qualquer outra coisa antecipadamente.”
Dada a transparência e a natureza acelerada das vendas de casas NFT, Karayaneva mencionou que o conceito é particularmente atraente para a geração mais jovem. “As duas propriedades que vendemos na Flórida atraíram muitos da geração Z, já que agora você pode comprar uma casa com o clique de um botão”, disse ela. Karayaneva acrescentou que os clientes mais antigos manifestaram interesse sobre a segurança desse processo, pois tudo é registrado em um livro de blockchain imutável.
Dando aos proprietários acesso aos seus dados com NFTs
O Blockchain Home Registry (BHR) é mais um projeto Web3 usando NFTs para representar a propriedade da casa. BHR é uma plataforma DeFi construída na blockchain Ethereum que permite que os proprietários reivindiquem um NFT verificado de sua propriedade, dando-lhes acesso a um registro histórico permanente e transferível de sua casa. James Rogers, CEO da Torii Homes - uma empresa de tecnologia imobiliária que desenvolveu o BHR - disse ao Cointelegraph:
“Embora as pessoas hoje sejam donas de suas casas, elas não possuem os dados associados a elas. Por exemplo, uma empresa de títulos geralmente sabe mais sobre o histórico da casa de um proprietário do que eles. Há uma oportunidade para todo o setor imobiliário colaborar com os proprietários para garantir que os indivíduos possuam os dados associados às suas casas.”
Rogers explicou que o BHR permite que os proprietários reivindiquem sua casa como uma NFT verificada após a conclusão de um processo completo de Know Your Customer (KYC). Uma vez verificados, os NFTs dos proprietários são colocados na plataforma BHR, o que permite que as organizações do setor imobiliário construam serviços consumindo dados da plataforma. Isso permite que organizações e proprietários de imóveis monetizem seus dados.
Zach Gorman, cofundador da Torri Homes, disse ao Cointelegraph que os proprietários podem ver todos os seus documentos domésticos em um painel na plataforma BHR. “Os proprietários podem adicionar e manter seus registros ao longo do tempo e podem optar por monetizar esses dados, permitindo que outras organizações os acessem.” Por exemplo, Gorman explicou que uma companhia de seguros poderia cotar apólices com mais eficiência usando dados sobre casas listadas no BHR:
“Ao mesmo tempo, os dados adicionados informariam os proprietários sobre riscos como incêndio ou inundação que eles poderiam enfrentar. E, quando outra companhia de seguros cria uma integração em cima dos dados adicionados, ela compensa a primeira companhia por seus dados. Mesmo que o proprietário opte por trabalhar com a última empresa, a primeira também ganha.”
Gorman acrescentou que, embora o BHR tenha sido lançado em 26 de abril, vários proprietários e prestadores de serviços manifestaram interesse em usar a plataforma. “O poder dos dados nunca foi colocado na mesa antes para os proprietários, então esta é uma grande oportunidade para democratizar isso e colocar o poder de volta nas mãos dos proprietários.”
Desafios podem dificultar a adoção
Embora as soluções Web3 possam ajudar a resolver muitos dos desafios enfrentados atualmente pelos proprietários e compradores, permanece questionável como o mainstream reagirá a essas inovações.
Por exemplo, Karayaneva compartilhou que as propriedades vendidas como NFTs através do Propy devem ser compradas usando o USD Coin (USDC) stablecoin, mas isso pode ser um desafio para nativos não cripto. Embora Karayaneva tenha mencionado que o Propy ajuda a facilitar a transferência de moeda fiduciária para o USDC, os usuários que desejam comprar uma casa NFT também podem encontrar dificuldades devido ao fato de que os empréstimos não podem ser obtidos. “Atualmente, estamos aceitando apenas ofertas em dinheiro, mas estamos trabalhando para incorporar uma solução para obter hipotecas habilitadas para cripto no local”, disse Karayaneva.
Além disso, fazer com que o mainstream adote soluções blockchain também pode ser complicado. Por exemplo, Rogers explicou que o BHR está sendo lançado inicialmente com o MetaMask. Embora seja notável que A base média mensal de usuários da MetaMask está crescendo, MetaMask e outros populares carteiras criptográficas são vulnerável a ataques de malware e hacks.
Do ponto de vista técnico, é importante ressaltar que a maioria das soluções Web3 mencionadas são baseadas no blockchain Ethereum, que é famoso por altas taxas de gás. Jacob compartilhou que, embora o uso da rede Ethereum tenha sido benéfico para o Protocolo Bacon, a equipe por trás do projeto trabalhou duro para esconder as altas taxas de gás dos compradores da bHome. Por outro lado, Chu disse que escolheu construir o Lofty na blockchain da Algorand devido às suas baixas taxas de gás. “A Lofty envia pequenas transferências para as carteiras dos usuários regularmente, então se isso fosse construído em outra cadeia com altas taxas de gás, isso custaria muito mais”, disse ele.
Por fim, é importante ressaltar que questões legais podem surgir na aplicação dos padrões NFT e DeFi às transações imobiliárias. Com isso em mente, Jacob compartilhou que a LoanSnap realizou grandes quantidades de pesquisa ao considerar os componentes regulatórios associados a uma stablecoin lastreada em hipotecas. “O LoanSnap é regulamentado e auditado pelo estado, então já temos regulamentos em vigor. A pergunta que as pessoas fazem é se isso é um título, mas o interessante sobre hipotecas é que elas não são títulos.”
Desafios à parte, Rogers disse que proprietários e compradores que usam soluções Web3 como BHR não precisam entender completamente os componentes por trás das plataformas, eles só precisam saber que elas funcionam. “Quando explico BHR, as pessoas se interessam mesmo que não saibam muito sobre NFTs e blockchain. A ideia aqui é integrar novos usuários ao espaço Web3 e transformar o setor imobiliário tradicional. É isso que nos emociona”.
Fonte: https://cointelegraph.com/news/web3-solutions-aim-to-make-america-s-real-estate-market-more-accessible