Arlington, Virgínia Aprova Reformas Habitacionais Importantes, Mas Mais Trabalho a Ser Feito

Alguns dias atrás, o conselho do Condado de Arlington, na Virgínia, votou unanimemente para permitir estruturas habitacionais multifamiliares – muitas vezes chamadas de moradias “perdidas” – em bairros que eram exclusivamente destinados a residências unifamiliares. Esta é uma grande vitória para os defensores de mais moradias, mas há mais trabalho a fazer.

Arlington tem alguns dos preços imobiliários mais altos da Virgínia. De acordo com dados da Zillow, a casa típica em Arlington é avaliada em $ 747,335, que é o 17º^th mais alto do estado. E não é único entre as cidades do norte da Virgínia (NoVA): a área metropolitana de Washington DC, onde Arlington está localizada, tem 28 dos 30 mercados imobiliários mais caros da Virgínia.

A única maneira de manter os preços da habitação estáveis ​​é construir moradias suficientes para atender à demanda, e a única maneira de reduzir os preços é expandir a oferta mais rapidamente do que a demanda. Os regulamentos de uso do solo, como tamanhos mínimos de lotes, requisitos de altura e restrições de densidade que limitam o número de unidades em lotes - como o que Arlington acabou de reformar - limitam a quantidade de novas moradias que podem ser construídas. Um grande corpo de pesquisa mostra que restringir novas moradias por meio de regulamentos de uso da terra aumenta os preços das moradias.

A nova política habitacional de Arlington permite que os proprietários de terras construam duplexes a seis plexos por direito, o que significa que eles não precisam de nenhuma permissão especial da cidade. Anteriormente, essas zonas permitiam apenas residências unifamiliares isoladas. As novas mudanças de política não tornarão Arlington mais acessível da noite para o dia, mas com o tempo, à medida que o atual estoque de moradias se esgotar, elas levarão a mais opções de moradia, especialmente para famílias de renda média e baixa.

Embora as mudanças nas regras sejam um ótimo primeiro passo, há espaço para melhorias. Há um limite de 58 novas estruturas por ano nos primeiros cinco anos e as estruturas permitidas estão espalhadas pelos diferentes distritos de zoneamento da cidade. Isso não é o ideal, pois a demanda por moradia pode ser maior em alguns distritos do que em outros. As estruturas devem ser construídas onde há demanda, não onde o governo quer.

A política também contém requisitos mínimos de estacionamento. A pesquisa mostra que tais requisitos aumentam o custo da habitação e muitas vezes são desnecessários. Os desenvolvedores têm um incentivo para construir o estacionamento que os compradores e locatários desejam. As regras do governo que exigem mais estacionamento do que o necessário desperdiçam terras valiosas. Se Arlington estiver preocupado com a falta de estacionamento na rua, pode alterar o valor que atualmente cobra por esse estacionamento para alinhar a demanda com a oferta.

Outras disposições infelizes incluem um mandato para fornecer um número específico de árvores de sombra para cada estrutura, restrições a unidades habitacionais acessórias (ADUs) e restrições máximas de área útil e altura que podem limitar a viabilidade financeira de certos projetos.

No futuro, os cidadãos e formuladores de políticas de Arlington devem considerar a eliminação de todos os mínimos de estacionamento (como Buffalo, NY fez), facilitando a construção de ADUs e reduzindo os tamanhos mínimos de lote (como Houston fez).

Ainda assim, as reformas de Arlington podem ser um exemplo para mudanças em todo o estado. No ano passado, o governador da Virgínia, Glenn Youngkin, indicou seu apoio às reformas habitacionais. Apesar de poucos detalhes, Youngkin mencionou colocar barreiras sobre como os governos locais poderiam usar o zoneamento. O novo limite de Arlington sobre o uso de zoneamento unifamiliar pode ser o modelo para uma política estadual de alcance mais amplo que facilite a construção de moradias em cidades da Virgínia. Os reformadores pró-habitação, como YIMBYs da Virgínia do Norte e YIMBY Action, já estão gerando apoio para a reforma habitacional em Hampton Roads, Richmond e Charlottesville.

Apoiar a reforma habitacional é difícil. As pessoas estão naturalmente preocupadas sobre como as mudanças irão afetá-las. Mesmo entre meus amigos e colegas que instintivamente apóiam o livre mercado e a inviolabilidade dos direitos de propriedade, existem preocupações de que permitir seis complexos em seus bairros os exporá a mais barulho, congestionamento e muitos inconvenientes de novas construções.

Embora tais temores não sejam surpreendentes, eles não são motivos para restringir novas moradias. Bairros agradáveis ​​e cheios de amenidades devem ser abertos a pessoas de todos os níveis de renda. A única maneira de aumentar o acesso às melhores cidades e bairros da Virgínia é construir mais moradias. As recentes reformas de Arlington mostram que ela quer acolher novos vizinhos, não rejeitá-los. O resto da Virgínia deve seguir seu exemplo.